親所有の畑に新築したいのですが・・・

質問

親所有の土地（地目は畑・市街化調整区域）を農地転用して、家を建てたいと思っております。
実家は今は農業をしていません。
分家として建てたいのですが、私は長男で、事情により次男が実家を離れる事ができないので、
私が実家を出る事になりました。
この場合、長男でも分家として許可がおりるのでしょうか？

許可がおりたとして、来年、H18年10月頃着工できればと思っておりますが、
その場合、農地転用の手続きはH18年1月1日以降に行った方が良いでしょうか。（固定資産税の面で）
ただ、建築許可がおりるまで1年近くかかった方などの話を聞いておりますと、急いで申請の手続きを始めた方がいいのかなと思ってしまいます。

まず何から始めたらよいのかわからず困っています。
説明が足りない部分がありましたら補足に書かせていただきますので、
アドバイス頂けたらと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

＞補足になりますが、建築予定の土地は農振の外で、
＞市街化区域には土地は持っておりません。

判りました。

＞本家も農振の外にあります。

本家の位置は問いません。

＞本家は先祖代々の土地なので、１００年以上前からあります。

都市計画法施行が昭和４３年ですので、これで線引き前が確認できます。

＞線引き年月日はまだ未確認なのですが、

電話で確認できます。→都市計画課

＞親は６０年前から継続して居住しています。

土地を取得しても可能ですね。

＞まずは役所に行ってみようと思います。

せっかく行くなら、農家証明（農業委員会発行）、税金の名寄せ帳のコピー（税務課発行）を購入しましょう。
どうせ、建築理由書作成に土地所有一覧が必要になりますので。

また、書き忘れましたが、納税猶予の土地じゃないですよね？

まとめとして、
・土地は集落周辺であること（近隣建物から５０ｍ以内）
・土地は分筆して５００m2以内の土地であること

これは愛知県の審査会基準ですので、あなたの県の基準と比べてください。

お礼

重ねてのアドバイス有難うございました！
とても勉強になりました。
納税猶予の土地ではないようです。
条件は満たしているようなので、ひとつずつやってみようと思います。

回答No.1

dr_suguru

＞親所有の土地（地目は畑・市街化調整区域）を農地転用して

調整ということはわかりましたが、
まずは、農業振興地域の内、外どっち？
あなたの親が所有する土地は振興地域の内外両方あるのか、また、市街化区域に土地を所有があるのか教えてください。

親に聞いて判らなければ、市町の農業委員会で教えてもらえます。

＞実家は今は農業をしていません。

関係ありません。
市街化と調整が決定した日を「線引き」と言います。
この線引き年月日を都市計画課で確認してください。
本家が先祖代々の土地であれば、普通は線引き前でのので、都計法上、許可可能です。
また、線引き後取得の土地であっても、線引き前から継続して居住していれば、許可の見込みがあります。

＞分家として建てたいのですが、私は長男で、事情により次男が実家を離れる事ができないので、

農家の二・三男が分家する場合の住宅等
↑
審査会の許可の名称です。
ちょっと、名前が悪いですね。
基本的に本家が途絶えなければ、二男、三男が本家の跡を継いでも問題ありませんし、現に長男分家も許可されてます。

二男、三男が分家するのが普通なのでこの名前がついたんでしょう。

＞許可がおりたとして、来年、H18年10月頃着工できればと思っておりますが、
その場合、農地転用の手続きはH18年1月1日以降に行った方が良いでしょうか。（固定資産税の面で）

愛知県では、農地法と都計法は同時申請、同時許可です。
あなたの県はどのようにしているか確認してください。
また、同時申請と記載しましたが、農地法は毎月１回開催れますので、締め切りに間に合うようにしないと翌月になります。
都計法はいつでも申請は可能です。

また、同時許可と記載しましたが、農地法は農地として保全すべきか審査するだけであり、建物はあまり関係ありませんが、農地転用の最低建蔽率の２２％以上の計画図面で申請する必要があります。

なので、
農転許可を先行許可しても、都計法が許可できなと意味がありませんので、同時許可としているだけでしょう。

＞建築許可がおりるまで1年近くかかった方などの話を聞いておりますと、急いで申請の手続きを始めた方がいいのかなと思ってしまいます。

冒頭、記載した「農振地域」の内かどうかで、計画が大幅に変わります。
除外手続きは、年４回しか開催されませんので、乗り遅れると３ヶ月先になります。

＞まず何から始めたらよいのかわからず困っています。

１　親の土地の所有一覧を作成すること。
　当然、市街化、調整全部です。
　調整には農業振興地域がありますので、その内外も調　べましょう。
　農業委員会で農家証明または税務課で名寄せ帳のコピ　ー取得

２　都市計画図（縮尺２５００分の１　→愛知県の場合　　です。　あなたの県を確認して用意してくださ　
　　い。）

３　公図（税務課）、土地謄本（法務局）

４　建蔽率、容積率調査（都市計画課）

５　現地で浄化槽など放流先があるか調査

順番は適当に記載しました。

補足して欲しい事は、
建築したい土地は農振の内外？
また、外に本家の土地はある？
また、上記以外に市街化所有地はある？
線引き年月日はいつ？
本家の土地の取得時期は？
線引き前から親は継続して居住しているか？
※公的証明の住民票で確認

まずは、こんなとこです。

参考URL：

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

補足

とても詳しいご回答有難うございました。大変参考になりました。

補足になりますが、建築予定の土地は農振の外で、
本家も農振の外にあります。
市街化区域には土地は持っておりません。
本家は先祖代々の土地なので、１００年以上前からあります。
線引き年月日はまだ未確認なのですが、
親は６０年前から継続して居住しています。

まずは役所に行ってみようと思います。
とても具体的なご説明有難うございました。