新築分譲マンション・中古分譲マンション・このまま賃貸 どれがいいと思いますか？

質問

ただいま、２つのマンションどちらがいいか、もしくは買わない方がいいのか、とても迷っています。

当方、夫婦＋１歳の子供２人、年収470万円、住宅に当てる予算は400万円。今は駅から徒歩６分・２LDK（約50m2）・家賃97000円（駐車場代込）に住んでいます。

Ａ・Ｂ二つの物件は共に、今と同じ駅から10分、３ＬＤＫの70m2ちょっとで、修繕積み立て・管理費・駐車場合わせて２万ちょっとで、日当たりは南向きで良好です。
【物件Ａ】
●全60戸の新築分譲マンション●価格は3000万円ですが、売れ残り物件で、価格の8～10％位は値引予定●保育園・小・中学校の教育施設までは徒歩５分。●収納が多い●内装がしゃれている●家事の導線も良い
●オール電化がちょっと好きでは無い●ローン返済が少し厳しいかも（当初5年固定で家計を考えると毎月3000円～4000円くらいの赤字になりそうだが、私がこれから子供を預けて働く予定もある）

【物件Ｂ】
●全180戸、築６年の中古分譲マンション●価格は2480万円ですが、いくらかは値下げの見込みあり。10％引きを交渉してダメなら諦めようかな●教育施設までは徒歩15分●収納が少ない●内装がイマイチ●家事導線がイマイチ●内覧した感じではとても管理はしっかりしている●170戸と大規模だが今までに売買されたのは２件のみという人気ぶり。●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない
●現況渡しなので、クリーニングやリフォーム代がかかる（別途の予算はないので400万円の中で捻出します）

主人は39歳であまり若くないので、買うなら今が一番いいかと思います。「買いたい」という勢いで買っちゃえと思うのですが、ローン返済の負担を考えるとふんぎりがつかなくて…。
参考までに、みなさんの意見を聞かせてください。よろしくお願いいたします。

回答No.7

noname#20102 · ベストアンサー

正直申しまして、ＡもＢも賛成できかねます。
たいへん失礼な意見で恐縮ですが、年齢が39歳で年収470万では、2000万以上のローンを組むのは無理です。
夫婦二人でも厳しいでしょう。
でも子どもさんが二人おられるならますます危険です。

＞●ローン返済が少し厳しいかも（当初5年固定で家計を考えると毎月3000円～4000円くらいの赤字になりそうだが

＞●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない

5年固定の金利でずっと計算していませんか？
また1割程度の値下げ(240万)で購入で可能の分岐点になりますか？

2000万のローンは、旦那さんの定年60歳とすると、金利3.3％で期間20年で、毎月11万の返済です。

なぜ3.3％で計算したかというと、質問者さまの場合、全期固定で考えるべきだと思うからです。
年収と、購入後に貯金がなくなることなどを考慮すると、まず5年以内の大きな繰上げ返済は無理ですね？
それなら全期固定で組むべきです。
5年固定にしてもいいですが、5年後にどれだけ残債が減らせているか、また5年後にどれだけ金利が上がっているかを考慮して計算していますか？

月11万の返済で、定年までの間にどれだけ老後資金を貯められるか、子どもの教育費を捻出できるかを、もう一度よく計算してみてください。
奥様の就労が確実ならば無理はないかもしれませんが、厳しい事に変わりはないと思います。

ちなみにＡとＢでは結局は同じくらいになるのではないでしょうか。
中古マンションは仲介手数料もかかりますし、リフォームなどするならばＡと同じ位かかります。

お礼

ご回答下さいましたみなさま、ありがとうございました。
お礼が遅くなってしまいまして、申し訳有りません。
失礼ですが、こちらでまとめてお礼をさせてください。

結局、皆様の回答を読んで検討した結果、今回は両方とも見送りました。
やはり、現実的な支払を見ると絶対に不可能な返済ではないけれど、それでも確実に自分達の首を締めてしまうことになるのは間違いありません。

夫の定年、子供の養育費などなど、突き詰めて考えていない部分がたくさんあり、それをローンを組んでから後回しで考えようとしていた自分を反省しました。

マイホーム購入に伴い夫婦で出した結論は、「家のローンで苦しくなるような家計にするのはやめよう」という事です。
なので、今回は見送って、本当に「家賃と同じくらいの支払い」で支払えるような中古マンションを見つけようと思っています。

とても悩んで、悩んだあげく、主人も私もまったく結論を出せなかった今回のマンション購入。それを、皆様の客観的アドバイスでようやく現実的な結論を出す事が出来ました。
本当にありがとうございました。

回答No.6

noname#19823

４番さんと５番さんの意見の一部と同じ回答です。

新築は無理だとして中古1戸建てを買って老後に新築マンションへ入居する方法もあります。
老後は便利の良いマンション住まいへ移る人もいます。
家の近所にも住んでいる戸建て住宅を売ってマンションに移った方が何人かいます。
家は古くなりますが、土地は残ります。
土地は売れます。
家を売らずに自分達はマンションへ引っ越して土地は駐車場として貸している方もいます。

＞主人は39歳であまり若くないので、買うなら今が一番いいかと思います

確かにそうですが、せめて質問者さんが働くようになって子供さんを保育園に預けた状態でもう一度検討した方良いと思います。

もう少しだけ賃貸にいたほうをお勧めします。

回答No.5

biora_meru

こんにちは

私なら物件Ｂがいいと思います。物件Ａと物件Ｂは、立地や広さや間取りがそんなに違いはないですよね。
物件Ｂは、築浅で適正価格だと思います。また、１８０戸もあれば修繕積み立てもすぐ貯まりますね。人気物件だし今後も需要はあるのではないでしょうか。新築は魅力ですが、業者の利益が上乗せされていますしね。

内装は、壁紙、床の張替えリフォームで新築同様になりますし、間取りも多少変更出来ますよ。

私の考えですが、マンションは、立地もいいですし、耐用年数も長いと思います。私の周りではマンションが立替られる事はありません。鉄筋コンクリートなので６０年以上はもちますよ。中には築１００年の物件も賃貸を募集しています。（もちろん水周りの修繕は２０年毎に必要）以前築３０年の賃貸マンションに住んでいましたが、家賃が安いし広いし、音も静かだし快適でしたよ。今はその物件は築４０年を越えましたが殆どが入居されています。
マンションは立地がよければそれなりに需要はあると思います。
私の地域は、地方都市で一戸建の持ち家率が全国でも高いです。ずっと一戸建で育ちましたが、特に一戸建のこだわりはありませんし、最近わたしもマンションを買いました。
最近は、一戸建を売却してマンションを購入する老夫婦が多いです。マンションの方が立地もよく病院や、交通期間、買い物などが便利ですし、庭の手入れや雪かきをしなくてもいいし楽だと言っています。

少しでも参考になれば幸いです。

回答No.4

m_inoue

＃２です

＞繰り上げ返済を積極的にしていきたいと思っています。

良いことです、でもその財源も所詮は給与からの支出です
最初から月に支払える金額で計算するのと同じ結果になります（２６年間の収入から３５年分を捻出）

退職金は出来れば全額老後資金として考えましょう
家は無くてもお金が有れば何とかなります
家はあってもお金が無ければその家も手放さなければなりません

一戸建てなら多少の無理も良いのですが今後マンションは建て替え問題で破綻するのは目に見えています

土地さえあればバラックでも住めますがマンションは再建築の必要が有ります

先のことだから・・・この問題は先送りしてはいけない問題です

マンションは３５年・４０年の使い捨て住宅と考えて購入しないといけません

いまでも築３０年の老朽化マンションはババ抜きのババ扱いで取引されています

２６年間の支払いでシミュレーションしてみて
・支払える
・３５年後は立て替え資金が有る
・老後資金も大丈夫

これなら３５年ローン＋繰り上げ返済でも良いでしょう

資金が不足しそうなら途中での売却も検討しておかなければなりません
そうなるとマンション購入自体が「なんのこっちゃ」になります

　「マンションは使い捨て長屋です」

マンションを購入するなら３５年間の家賃との比較も大切です

一戸建てなら修理しながら５０年でも６０年でもそれなりに住み続けられます

回答No.3

noname#45950

Ａの場合、

＞ローン返済が少し厳しいかも（当初5年固定で家計を考えると毎月3000円～4000円くらいの赤字になりそうだが、

５年固定後は？？
どう考えても金利は上がっていはいても、下がっていないと思いますが。

＞私がこれから子供を預けて働く予定もある

地域の保育園の待機児童の数は？
就職できる見通しは？（何か特別なスキルがある、など）

お礼

ご回答いただきまして、ありがとうございます。

＞５年固定後は？？
＞どう考えても金利は上がっていはいても、下がっていないと思いますが。

おっしゃる通りだと思います。現実を見てないですね…。

＞地域の保育園の待機児童の数は？
＞就職できる見通しは？（何か特別なスキルがある、など）

仕事は、以前していた会社に復帰する予定です。一度辞めたのですが、戻って来て手伝って、と言ってもらえたので就職の見通しはあります。
保育園は、仕事の見通しがあること、子供が２人であることから、４月なら入園可能かなと見込んでおります。それまでは、近くの無認可保育園に入れようと思っています。ちなみにそちらの保育料は母親の収入から算出されるので赤字になることは無いと思います。

回答No.2

m_inoue

・定年は何才ですか？
　６５才定年だと２６年間しか収入が有りません

・定年後もローンは支払えますか？
　退職金をつぎ込むと老後は大丈夫でしょうか

・何年間のローンの計画ですか？
　上記の質問に関係してきますが支払額が大きく変わってきます

３０００万円借りると返済総額は４５００万円です

ローン支払い＋維持管理費＋税金＝住居費です

維持管理費＋税金＝１．５－２万円／月は必要です

マンションの場合は初期の修繕積立金がそのまま続きません、途中で改訂されます

中古マンションの場合はその物件の修繕積立金の額も大きな要因になります
充分な積み立てが無いと大規模修繕時に追加費用が必要です

どちらも３０－３５年後は建て替えの検討が必要です
その頃その費用がないと辛いです

お礼

ご回答いただきまして、ありがとうございます。

＞定年は何才ですか？

＞定年後もローンは支払えますか？

＞何年間のローンの計画ですか？

　定年は６５才ですが、今後変わってくる可能性もないとは言えません。ローンは35年で組むつもりですが、繰り上げ返済を積極的にしていきたいと思っています。が、その具体的な数字はまだまだで…甘いですね。

主人の両親がマンションを購入者なので色々教えてくれるので、繰り上げ返済や修繕積み立て費やそれが上がって行くことも一応はわかっているつもりですが…すべて把握して家計の計画を立てているわけではまだないので、まだまだですね。

みなさん「買っちゃえ～」と勢いで買うのかな、とか思ったんですが、やっぱりちゃんと現実見ないとだめですね。

目が覚めました。ありがとうございました！

回答No.1

ceaser

年収から考えて、借り入れは2000万円以内に留める方が良いでしょう。それ以上借りることは出来るかもしれませんが、将来のお子様の教育費などに困るかもしれません。

と言うことで、物件Bしかないでしょう。
中古物件は、値段で考えると時価で買えるのがいいところです。新築は、買った瞬間に価値が2割下がります。管理もしっかりしていると言う点も、安心材料ですね。
恐らく価格は10％くらいはネゴ代を持っていると思います。売り出したばかりの物件なら、20％くらいみているかもしれません。ちなみにうちは、2200万位と見積もりを受けて2400万で売りに出し、2080万まで値切られてしまいました。売り急いでいたので、それで妥協しました。
切り良く2100万円くらいでアタックしてみましょう。交渉の結果、借り入れが2000万を超えてしまいそうなら、気長に他の物件を探してみましょう。

お礼

ご回答いただきまして、ありがとうございます。

やっぱり現実的に考えた方が良いですよね。
新築はテンション上がるしいいなーと思いつつ、本当に大丈夫か？という自分が常にいるのはやっぱり現実を見ろって自分で警告しているような気がします。子供の教育費、やっぱり大事ですものね。

また、中古売買の貴重な経験談、ありがとうございます！！！10％はきびしいかしら、と思っていたのですが、そこまで値切れるとは！ダメもとでも、なるべく低い価格で粘ってみたいと思います。
参考になりました！