市街化調整区域での土地売買トラブル

質問

市街化調整区域の土地購入を途中で取りやめたことにより、売り主とトラブルになっています。個人間で取り交わした「売買合意書」の効力と、トラブルへの対応についてお聞きします。
　私は、市街化調整区域に住んでおり、公共事業による収用により移転する予定です。「市街化調整区域への移転・新築が可能」と、事前に市や事業者から説明を受けていたので、ある市街化調整区域の土地の購入を地主に相談し、昨年秋に売買の「合意書」を交わしました。（購入金額、支払い方法、支払いの時期を明示）
　しかし、建築申請の準備で、市の建築指導課にあらためて確認したところ、この土地の付近は集落性（５０戸ほど）がなく、収用法対象者でも建築不可と言われました。また、建築許可を検討するにしても、将来的なトラブルが予想され、相当な金額をかけて擁壁をつくるなどして「開発許可」の検査も通さないといけないと言われました。例えば、
・北側道路と見えるところは、実際は他の家の建築上の「通路」で、法的な進入路にはならないこと。
・西側は高さ５メートル近いガケで狭い市道に接しているため、建築上の接道を確保するために、セットバックとガケ地の条例をクリアする擁壁・階段（見積もったところ２５０万円以上）を要すること。・・・
　こうしたことから、当然土地売買の「合意」を取り消せると考え、弁護士と相談して内容証明つきで合意解除の文書を出したのですが、売り主は、「既存宅地で昨年度なら建築が可能であったし、開発許可も必要なかったのに、今さら買わないと言われても困る。」、「収用法により、あなたなら建築できるはずなのに、解除できる理由がない。」と言って責任を求めています。土地売買での重要な情報を知らないままに「売買合意」した書類は、効力があるのでしょうか。また、何らかの賠償が必要なケースがあるのでしょうか。

回答No.3

ayzm

また同じトラブルを起こすつもりですか、一回弁護士に相談しているのですから、その弁護士に最後まで相談したらいいでしょう。
それをまた細かい事情も知らない人から、あれやこれやと聞いたとしても良い回答が得られないでしょう。それより一回相談した弁護士の頼んで解決してもらったほうが良い解決ができると思います。
それをお金を節約しようと、直接交渉しようとすると感情的になって余計こじれる事が多いです。
土地を買うときに、不動産手数料が高いからといって直接遣るからこういうことになるのです。
不動産屋が入ると、買えなくなっても不動産屋に「買わない」と言えば後は不動産屋が全部遣ってくれますから、トラブルに巻き込まれることが少ないです、そのための不動産手数料です。
窓口を広げて話をするから、トラブルが大きくなります、第三者の窓口をひとつにして話をすればトラブルが少なくなります。

お礼

ご忠告ありがとうございます。おっしゃる通りだと思います。現時点では、法的には訴えがないので、これまで弁護士さんの言う通り、直接の交渉はもっていません。今後もその弁護士さんにお願いすることにしています。ご指摘の通り、ここでの御相談も誤解をまねく行為なのかもしれないと思いました。
また、「三者契約」の場合、事業者から不動産屋も含め事前の取り決めをしないように言われていたので、これもトラブルの元でした。