住宅ローンに関して

質問

現在の住宅ローンの第一抵当（残高1500万）を滞納しており債権がサービサーに移ってしまいました。
サービサーへの流れは下記となります。
年金融資（破綻）→銀行→サービサー
第二抵当（公的金融機関）（残高880万）は遅延がない状態でした。
問題の解決には任意売却する方法がある事を知り不動産屋に以来した所、第二抵当も延滞した方が良いと言われ今月から延滞となります。
しかし、できれば自宅を手放したくはありません。
不動産屋がいうには評価格は1500万程度とのことです。
他に何か方法がありましたら教えていただきたいと思いご質問をさせていただきました。
現在任意売却を進めておりますが、他の購入者がいなければ、価格が下がるだろうから身内が購入して賃貸契約をしようかと考えております。しかし価格の問題がございますので他の方に売却せざるを得ない場合も出て来ます。
身内というのは義理母（苗字は違う）で66歳、現金で500万～800万の用意があります。

サービサーに任意売却の手続きの前に交渉の余地はないかと直接電話で聞いたところ、一括で500万払って後は１年毎の見直しと言われましたが、債権の残りが約1000万となり、第二抵当と合わせてとても収入の見込める定年までに支払う事はできません。現在49歳です。
どこかのサイトで債権がサービサーに移る場合の買い取り額は少額で、買取価格＋αでサービサーの債権は解決する場合があると書かれておりましたが、そのような事は可能でしょうか。
ちなみに他の借金は全く無く住宅ローンのみです。
良い解決策がありましたらお教えください。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

サービサーへの管理移行については、年金事業団に機能がない回収実務だけの民間銀行への業務委託の場合とローン債権・担保権を含めた再建売却の場合があります。本件が後者であったとしても、売却額は物件時価が基準ですので、今回の場合は年金＝サービサー分は物件売却で回収できることから、質問者が期待されているような安易な決着はなさそうです。本件では物件売却では返済できない担保第二順位の借入部分をどうやって返済するのか、法律上チャラにするのかが問題になりそうです。

以下バリエーションを考えて見ました。

１． 自己破産する
自宅に対する権利一切は失う代りに、負債一切からも免れる。自宅は破産管財人により任意売却されるか競売に持ち込まれるか。競売の場合には手続期間中は自宅に継続居住する（居座る）ことは可能。その後は給与収入から賃貸の家賃を捻出して生活をする。
２． 個人民事再生をする
負債が住宅ローンのみとかつ住宅ローンの返済継続ができないとのことであり、民事再生の対象外。
３． 義母他から資金提供を受ける
サービサーからの「５００万円払え」が示している状態になり、延滞分を義母なり親戚縁者からかき集めてローンの正常化を図る。今後の給与収入から残り元利金返済額が捻出できるかどうかだが、資金提供を受けた義母・親戚への返済はできない筈。

４． 自宅を時価で売却する
売却後の残債務（１５００万円で売れても９００万円）については引き続き返済義務から免れない。免れる為には自己破産が必要であり、何れにせよ賃貸家賃他生活費捻出も必要になる。
５． 義母が自宅を購入しそこから賃貸して貰う
基本的には売買価格は時価であり、ローンを含めて義母に１５００万円の資金が必要。（年齢的にローン利用は？）加えて自己破産しなければ質問者には残債務の返済義務が残るので、義母宛の家賃返済との両立には疑問が残る。

６． 今現在延滞状態にあることで、延滞金利（計算上１４％の筈）・損害金が加算されており、長期化する程正常化の為の必要資金額が大きくなること、任意売却だけでは事態解決できないこと、義母が物件購入するにも手許資金では必要額に足りないこと、一般的には自宅維持の拘る程違法な手段に至りかねないこと等を考えれば、取るべき手段が限定されていると考えます。本件サイトを含めて安易に他者のアドバイス・偏った情報に頼るよりは、事態を弁護士に委ねる段階にあると考えた方が良さそうです。

お礼

ありがとうございます。
やはり弁護士に相談をした方が良いのですね。
遅延前に弁護士に返済期限の延長を第一抵当、第二抵当を含めて調停を行いましたが不調に終わり、弁護士に相談の域を出ているのかと思っておりました。

回答No.1

walkingdic

ローンが全部で２４００万程度、物件価格が１５００万程度ですよね。
当たり前の話ですけど、たとえ物件が１５００万で売れたとしても、差額９００万については支払い義務は残ります。つまり支払っていかねばなりません。
手放して終わりという都合の良いことにはなりません。

次に親族が購入という話ですが、サービサーが考えるのは競売となった場合に幾らで売却できるのかです。
つまり競売にかかる費用を差し引いた回収見込み金額より大きい売却であれば親族購入の可能性はあります。
ただ具体的価格というのはなんともいえません。

サービサーとしてはとりあえずは任意売却してくれればその方が回収がよいから、ご質問者の任意売却の話には乗りますけど、価格があまり低いようだと売却は拒否するでしょう。

お礼

任意売却が拒否される場合があることも初めてしりました。ありがとうございます。
不動産、弁護士、等に相談してより良い方法を考えたいと思います。