★私道の共有化に伴う、法務局への提出資料について・・・

質問

今晩は、よろしくお願い申し上げます！
　この度、以下の中古の不動産を購入する予定です。

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　　｜(1)　｜(2)　｜
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　　　私　　道
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　(1)も(2)も、売主さんのものでした。(1)のみ購入させていただき、売主さんの所有する、前面道路の私道部分も、１/２づつ共有して登記を変更するという契約になっております。間に、不動産屋さんが入っていますが、私は、(1)の建物も土地もそして私道の半分の持分の所有権移転の登記も自分で行うつもりで、不動産屋さんから嫌がられております。
　ここまでは仕方がないのですが、私道の半分の所有権一部移転の登記申請に伴い、売主の私道の権利証が必要であり、この権利証を、買主である私に預けなければ、登記の申請を私が行なっても、法務局は受理しないだろうと主張しております。

　でも、法務局のＨＰを見てもそのような物（＝権利証）を添付するとは記載されてはおりません。法務局の相談室でも月曜日に行こうかなとも思っておりますが、不動産屋さんとの話で、自分で行なうか、買主さんと共同で司法書士さんにお願いするか日が迫っておりますので、どなたかご存知ならご教示いただけませんか？

　不動産（＝私道）の所有権一部移転の時、その不動産の権利証を添付しなければ、法務局は受理しないのでしょうか？所有権移転の場合は、契約書や委任状に売主の印があれば良いのに、一部移転の時は、権利証が必要なのは不思議な感じがしますどうでしょうか？

　よろしくお願いします。

回答No.5

noname#20836 · ベストアンサー

ANo.3です。
補足しておきますと。

まず「権利証」についてですが、これは必ず不動産単位に独立して存在するものではありません。
大地主が相続によって取得したような場合なら、何十という不動産が記載された権利証である場合もあります。
前回記載した３点セットがあれば、それら全ての所有権移転をすることも可能になるわけです。

その不動産のみに単独の権利証であり、自分の権利を全て譲渡するということであれば、渡してしまっても悪用される余地がありませんので安心ですが、今回のケースでは、「一部移転」ということであり、自分の権利が一部存続するわけですので、心配が生じてもしかたのないところでしょう。
また、直接の個人間売買のケースであったとしても、司法書士を介さずに当事者だけで登記を行うということは「非常にまれ」であり、ほとんどないケースといえます。

次に「登記識別情報」についてです。
昨年３月７日より不動産登記法が全面改正され、登記所単位で登記済証（権利証）制度が廃止されることとなりました。
但し、登記済証に変わるものとして「登記識別情報」が新設されており、一定の登記の際に提出が義務づけられているのは従前と同じです。

新制度では、登記識別情報の提供が原則であり、従来の権利証は登記識別情報のかわりとして「有効」とされています。無効になったわけではありません。

最後に、売買契約が成立し、所有権が移転したにもかかわらず、売主が登記手続きに協力しない（権利証を渡さない等）の場合には、「売主は買主に対して所有権移転登記手続きをせよ」という給付判決を求め、買主単独で、売主書類（権利証を含む）のかわりに判決正本を添付して、買主単独で登記手続きをすることが可能となります。

蛇足ですが、
従来の保証書制度に変わる「事前確認制度」を利用すれば、権利証のかわりとすることができます。
これは、一端権利証無しで登記申請を行い、登記所から登記義務者に「これこれの登記申請が出ているが間違いないか」という問い合わせを郵送にて行い、この書面に売主が再度実印を押印して登記所に提出することで登記手続きが行われるものです。

買主としては、売主書類に不備等がなく、確実に登記手続きができるのかどうか、という保証を司法書士が行ってくれるわけですので、決して登記手続き費用が高いというようなことはないと思いますが、いかがでしょうか。

お礼

買主としては、売主書類に不備等がなく、確実に登記手続きができるのかどうか、という保証を司法書士が行ってくれるわけですので、決して登記手続き費用が高いというようなことはないと思いますが、いかがでしょうか。 >本当にそうですね。不動産屋さんと、話をして「撤回を申し入れます。」

　お礼が遅くなり失礼しました。それも再度の投稿をありがとうございました。
　（土日（日中）も働いておりますので・・・）

補足

今晩は、
　＜「権利証」についてですが、これは必ず不動産単位に独立して存在するものではありません。＞もしかしたら、（１）と（２）及びその前の公衆用道路も全て、一つの「権利証」になっている可能性がありますね！・・・・これでは、売主さんも私に渡さないですね（＞＜）でも、無理からぬ話かもしれませんね！

回答No.4

golf42

最近は法務局もコンピュータ化が進んでおり、コンピュータ化後に所有権移転をした場合には、権利書というものが存在しません。そのために添付が不要になりました。コンピュータ化前に所有権移転をした場合には権利書が存在しますので、必ず、添付しなければなりません。今回の場合は後者のようですので、権利書の添付が必要です。

さて、「売主が権利書を預けない」とのことですが、契約書に登記費用についてどう書かれていますか？それによって、回答が変わってきます。

一般的には、「所有権移転登記に係る費用は買主の負担とする」という旨が書かれていると思います。買主が費用を出すのですから、買主がその方法を定めることができます。権利書を渡さないのであれば、売主に権利書を渡すように法的に請求することができます。どうしても権利書を渡さなければ、手付金倍返しで解約することになります。

お礼

今晩は、御礼が遅くなり失礼いたしました。
　確かに、ご指摘の通り「所有権移転登記に係る費用は買主の負担とする」という旨が書かれております。
　但し「買主が費用を出すのですから、買主がその方法を定めることができます。権利書を渡さないのであれば、売主に権利書を渡すように法的に請求することができます。どうしても権利書を渡さなければ、手付金倍返しで解約することになります。 」は、売主さんが、私の質問文の（２）の土地に住み続けるです。つまり今後は、お隣さんになるのです。

　あまり過激なことは難しいです。

　ご回答ありがとうございました。

回答No.3

noname#20836

まず、「権利証」というのは「俗称」であり、本来そのような名前の書面はありません。
所有権を取得した際の登記が行われたときに発行される「登記済証」のことを特に「権利証」というなの俗称で呼んでいるものです。

この権利証は所有者が登記義務者となる場合には必ず必要となります。（仮登記を除く）
従って、本体土地の所有権移転にも前面道路の所有権一部移転登記にも必要となります。

売り主としては専門家であり信頼のおける司法書士に依頼するのであれば権利証を預けても安全だという意識が働きますが、一般人に預けるということについては不安が生じてもしかたのないところです。

登記を自分で行いたいということですが、登記申請は権利者義務者の「双方申請」が原則であり、もともと買主単独でできるものではありません。
売主が買主に対して登記申請行為を委任すれば可能となる行為です。

売主は登記義務者ですので、委任状には実印を押印することとなります。
もちろん印鑑証明書も添付します。
前述の通り権利証も渡します。
この３点セットがあれば、所有権全部移転も可能になります。
悪いことを考える人間に手に渡れば大変なことになるということです。

質問者がそのつもりがあるとは思いませんが、「そういう危険性のある行為」であることだけは理解してください。
逆の立場であった場合に、上記３点セットを簡単に渡してなんの不安も感じませんか。

司法書士という資格は国家資格であり、権利に関する登記申請代理行為を行うことを法律によって認められた専門家です。
弁護士も当然にこの行為を行うことはできますが、通常は裁判のみに集中し、登記申請代理まですることはありませんので、唯一の資格者であるといってもいいでしょう。
そういう資格者であれば不正登記などは行わないという信頼感がありますので、一般には登記申請の際に司法書士に依頼するわけです。

なお、現在ではいわゆる「オンライン申請庁」が増えてきており、登記済証のかわりに登記識別情報が発行されるようになってきています。
現在は過渡期であり、素人の方にはわかりづらいことも多々ありますので、専門家に依頼される方がいいと思います。

お礼

売り主としては専門家であり信頼のおける司法書士に依頼するのであれば権利証を預けても安全だという意識が働きますが、一般人に預けるということについては不安が生じてもしかたのないところです。＞そうですか、心配ですか・・・・・

　旧い登記の物件ですので、「登記識別情報」を取っていないので、「登記済証」が絶対に必要みたいです・・・・

　御礼が遅くなり失礼いたしました。ありがとうございました。

回答No.2

echo-sun

結論から先に言うと、土地のお取引ですので、代理人に依頼するのがベターでしょう。
買主、代金の支払い。売主、登記可能書類と土地の引渡しは同時です。
落ち度があっては困ります。売主は、権利証も預けます。
当然、速やかに登記申請して買主様に移転登記が完了しなければなりません。・・・二重に売買されても困ります。
現在では、登記事務にもオンライン申請が可能になったからですが（当方どこまで申請可能か不明）で権利証（登記済証書）の発行が任意性みたいですけど。
＞持分一部移転のみ権利書の添付は、おかしい・・・
いえ、全部移転の際も当然、添付です。
買主の方に登記済みとなれば新たに権利の番号（甲２とか甲３とか）が付され効力はなくなりますが。
今回の私道部分・・・持分の一部移転ですと買主さんの登記済証も権利書ですが売主の登記済証も権利書としての効力が残ります（次回の申請にも添付の可能性大・・法務局で一部移転した事を押印）・・余計に重要です。
いずれにしても買主である質問者様単独での申請とはまいりませんので、
代理人（司法書士）に依頼いたしましょう。

お礼

今晩は、ご回答ありがとうございました。
　これからご回答をじっくり読ませていただきます。

回答No.1

dr_hiroshi

＞法務局のＨＰを見てもそのような物（＝権利証）を添付するとは記載されてはおりません。

＞不動産（＝私道）の所有権一部移転の時、その不動産の権利証を添付しなければ、法務局は受理しないのでしょうか？

相続、競売が原因の場合のみ権利証添付は必要ありません。
上記以外の原因は権利証添付になります。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.pdf
申請書中、添付書類で登記済証（注４）で記載されてます。
最近、妹のところの相続登記で登記官に教わりました。

申請の書類作成は、上記書式の申請の目的の後の所有権移転の後に○○持分一部移転と記載する。

権利者、義務者の後にそれぞれカッコ書きで申請人と記載する。
権利者氏名欄の下に実印、義務者（あなた）は認印を押し、捨て印も押す。
添付書類中、両人申請で不必要な物は、代理権限証書だけですね。
あと、申請書の受領には売主の実印が必要です。

お礼

今晩は、ご回答ありがとうございます。お礼が遅くなり失礼いたしました。ご回答、じっくりこれから読ませていただきます。

補足

ありがとうございました。参考になりました。