不動産鑑定と路線価について

質問

他県にあります、亡父が残した土地つき一戸建てがございます。土地については、妹と母、私が１/３ずつ所有しておりますが、妹が『母が元気なうちに、贈与してもいいよ』と言ってきてくれました。
　その土地の固定資産税評価額は４８０万でしたので、公示地価は６００万、したがって２００万円の贈与だ、と思ってましたら・・・会計士から、『その土地は路線価格が出ているので、価格は全く違う。路線価から計算しなければダメだ』と言われました。
　その点もともかく、路線価から計算しますと値段が全く違ってきて、３倍もいたします。

どちらが正解なのか全くわかりません。また、『贈与する際には、不動産鑑定評価書が必要』と言われました。調べてみますと、不動産鑑定には１５万～１８万程度かかるようです。

ばらばらになってしまいましたが・・・
1.会計士さんの言っているように路線価からはじきだす方法が正解なのか？
2.不動産鑑定評価書が贈与の際は必ず必要なのか？だとしたらこの鑑定評価はゼッタイ行わなければならないのか？
3.他県の土地だからその県の鑑定士に依頼するべきなのか？

すみません、ご教唆いただければ幸甚です。

回答No.6

noname#19073 · ベストアンサー

申し訳ございませんが、補足はこれで最後にしておきます。

地価公示・路線価・評価額のウェイトは10：8：7との水準というのは、そういう方向に持って行こうとしている流れがある、という段階で、場所によっては概ねその様な水準のところも多いです。

しかし路線価や評価額と異なり、地価公示というのはある特定のポイントに対して付されているのみで、ご質問者の土地について地価公示が付されていなければ、厳密には地価公示「水準」とは言えても「地価公示」というものは無いのです。

10：8：7という比率も概ねの目安として考えるべきで、その割合を代入すれば間違いなく数字が出るというものではありません。（ここでの回答者の書くことを100%鵜呑みにしてはいけません。もちろん私の回答も・・笑）

どうしても数字が判らない時には止むを得ずその割合を使うこともあります。しかし、評価額や課税標準額など、概算ではなかなか正確な数字が出ないし、資料があるならば、概算などせずに出来る限りその数字を見るのです。
公示の7割が・・などと言わずに評価証明（や納税通知書）で確認するのが一番間違いない評価額なのです。

あなたが納税通知書で確認した評価額676万円・路線価図で計算した概ねの路線価1,400万円（これも厳密にはどういう数字に評価されるかはわかりません、概算です。）、というのが一つの事実です。事実が出ているのに、目安となる割合を代入することは無意味です。

そして贈与するならば、関係資料を持って税務署に行って、贈与税がどの程度発生するのか聞いてみてください。
仮に売買する場合にはいくら位の値段なら贈与にならないか？とかも率直に聞いてみたら良いです。

税務署は怖いところではありません。時には一番有利な方法をアドバイスもしてくれます。やはり税金を納めて貰う仕事ですから、その様な相談事に対しては丁重だし親切です。皆が皆そうとは限りませんが、経験上はそう言えます。
そして失礼ですが、たかだか一千万二千万程度の土地の3分の1の持分移転において、なるべく税金をふんだくってやろうなどとは考えません。

今までの経緯を見ても、その会計士も不親切なのか、あなたの呑み込みが悪いのか、どちらかわかりませんが、ネットの中の掻い摘んだ情報だけで考えずに、しっかりと知識の有る親身な人に相談し、事を運ぶことをお薦めします。
内容的にも焦らずにやれば宜しいと思いますよ。

ガンバッテくださいね。

お礼

本当に親身になっていただいてありがとうございました。
感謝の念に絶えません。
思い切って税務署に行ってみます。

回答No.5

noname#19073

＞私が見ていて述べていたのは納税通知書の中にあった固定資産税課税標準額でした・・・。

やはり間違いでしたか・・（汗

ところで納税通知書の中では、課税標準額の記載よりも先に、「評価額」又は単に「価格」という記載はありませんか？

それが一般的に言われる、固定資産評価額です。

＞となると概ね480×3＝１.４４０で一致しますね！それでよろしいんでしょうか？

概ねそれで良いのですが・・、住宅用地での課税標準の特例は、200m2までの部分は6分の1、200m2を超える部分は3分の1なので・・少々違うと思いますけれど・・　

計算するのも良いのですが、上記の「価格」もしくは「評価額」というところをご参照くださいませ・・

補足

ありました・・・ｍ(＿　＿；)ｍ・・・

でも評価額は、６７６万で土地負担水準が０.７１でした。
計算ばっかりですみませんが・・・課税標準額が４８０万だとすると、４８０万÷０.７１＝６７６万・・・だから
やっぱり固定資産税評価額は６７６万。

公示：路線価：評価額＝１００：８０：７０の割合で発表されている、ということだから、公示地価は１０００万で、路線価は８００万で、やはり乖離してますよねぇ・・・

あーもうだめ・・

回答No.4

noname#19073

＞正面路線価が40Ｆと記載され
＞土地の広さが350平方ｍ

なるほど。素人が補正率云々とやっても正確には出ませんので、他は省略し、路線価が概ね1,400万円。

それで固定資産税評価額は間違いなく480万円なのですか？考えにくいなぁ・・
例えば、路線価図の見ている場所が違うとか（コレは無いか・・）、評価額はその土地の中の一部の一筆分の額だったとか、そういうのは間違いないのですか？
あとは、評価額と思ったらは実は課税標準額を見ていた、とかも無いですよね？

評価額は何をご覧になっているのかわかりませんが、その土地は一筆ですか？仮に一筆とした場合に、面積は350m2になっていますか？
評価証明を見ているのか、納税通知書を見ているのかわかりませんが。

再度確認を願います。

補足

ごめんなさい・・・大きな勘違いでした。
私が見ていて述べていたのは納税通知書の中にあった固定資産税課税標準額でした・・・。

一般住宅用地の場合：固定資産税評価額×1/3＝固定資産税課税標準額

ということなんですね、となると概ね480×3＝１.４４０で一致しますね！それでよろしいんでしょうか？

回答No.3

dr_hiroshi

＞1.会計士さんの言っているように路線価からはじきだす方法が正解なのか？

そのとおり。

＞正面路線価が40Ｆと記載され、側方路線が37Ｆ。これを奥行価格補正し、角地なので側方路線影響加算も計算すると、1平方ｍあたりの単価は、41.850円です。土地の広さが350平方ｍですから1.465万！

相続税倍率、路線価は通常毎年８月発表
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/h18/plan.htm

＞2.不動産鑑定評価書が贈与の際は必ず必要なのか？だとしたらこの鑑定評価はゼッタイ行わなければならないのか？

必要なし。

回答No.2

noname#19073

結局贈与とすることで話が付いたのですかな。

＞土地の固定資産税評価額は４８０万でしたので、公示地価は６００万、したがって２００万円の贈与だ

あなたが前回されたご質問の売買するとした場合の話と違い、贈与とするのでしたらそういう勝手な解釈では出来ません。基本は路線価です。

＞路線価から計算しますと値段が全く違ってきて、３倍もいたします

地価公示で出す数字よりも路線価の方が3倍も高い、というのはどういうことでしょうか？そういう現象は聞いたことが無いです。よく確認しましょう。それを踏まえて、

1.基本はそうです。路線価です。

2.絶対必要ということは無いと思います。恐らく、路線価に基づかずに、あなた方が算出した様な方法により、評価するのであれば鑑定士がやらなければ駄目だ、と言いたかったのでは？
これもその会計士に聞き直した方が良いです。

3.どちらでも良いと思いますが、足代を取られるならば余計な出費にならないのは地元の方かな、とは思いますが。

補足

まずはアドバイスありがとうございました。とっても感謝しております。

それで
>地価公示で出す数字よりも路線価の方が3倍も高い、というのはどういうことでしょうか？そういう現象は聞いたことが無いです。
・・・ということですが・・・

正面路線価が40Ｆと記載され、側方路線が37Ｆ。これを奥行価格補正し、角地なので側方路線影響加算も計算すると、1平方ｍあたりの単価は、41.850円です。土地の広さが350平方ｍですから1.465万！
これくらいずれるから不思議なんです・・・

回答No.1

bickey

路線価とは、正確には「相続税や贈与税を課税するための税務署側が設定した標準的な価格」です。公示価格を１００とすると、路線価は８０、固定資産評価では７０となります。つまり公示：路線価：固定＝１００：８０：７０の割合で発表されています。会計士さんの指示のとおり、税務署側が課税する場合には、路線価をベースに贈与税を課税してきます。
上記の路線価（道路の路線に付けられている価格）は道路に接面する整形地で標準的な価格なので、路線価は公示より２割低いはずです。しかし正確な土地の価格は、その土地が角地かとか、不整形であるとかいった補正が必要な土地なら、補正表が税務署へ行けばありますし、税務署の人に計算してもらっても対応できると思いますが。鑑定評価を依頼する場合には地元の専門家をお勧めします。