土地つき家屋を兄弟間で購入する時って？

質問

すみません・・・あまりに専門的でわからなくて困ってます。実は亡父が遺した土地つき一戸建て家屋があります。固定資産税評価額で土地・家屋の総計が５００万/６０万です。いま、土地は母と私と妹で1/3ずつ所有し、建物は当時の１０年前の税理士さんの指導で名義書換が未だにできておらず、父の所有のままになってます。
　相続の時に手間がかかったり、もめるとイヤなので、妹が所有している１/３の土地を妹から購入しようと思っています。いろいろと調べますと、どうやら公示地価で購入しても構わないようですので、200万くらいを提示しようかと考えております。なお、ここ１０年の管理費や固定資産税を私が支払ってきたのでその総額の50万を差し引いて、１５０万くらいで購入したいと思うのですが可能なのでしょうか？
　またこの際にいろいろと書類を取り交わすにあたり、どのようなものが必要なのか？或いは司法書士さんなど専門の方が必要なのか？公認会計士さんや宅建業者さんなどでもよろしいのかお教え戴ければ幸甚です。
　僭越ですが、手数料を抑えたいものですから・・・すみません・・・m(＿　＿；)m

回答No.4

GEO-UBS69GW · ベストアンサー

No.3です。
どうやら多少は法務局その他相談に時間を掛けられそうですね。
税務署に相談に行くとき、譲渡予定価格(例えば200万円)を元に「この価格で贈与になりませんか？」と正直に行けば、運悪くへそ曲がりの職員に当たらない限り、下限価格はなかなか教えてくれないにしても、贈与になるかならないか程度は教えてくれるはずです。
変なのに当たったら日を改めて別の人に聞きましょう。
・・・詳しい人が1人しかいない可能性もありますが・・・

一回目はダメ元で「固定資産税等は私が立て替えて払っていたので、その分差し引いた価格で取引したいのですが」思い切って50万位で持って行っては如何でしょう？
(贈与税をちょっと払う申告の方がむしろ好かれるかも。税収が欲しいため)
贈与税は本来110万円(年間)の控除枠があり、そこまでは贈与税が発生しませんので、30万に対しもし贈与税が生じたとしても逆にたかが知れてると思います。
増額から110万を控除した残りが200万以下の贈与場合、税率自体そもそも10％。
つまり310万円の贈与を行っても、贈与税の計算は(310－110)×10％＝2万円。買うより安い？
妹さんにタダというわけにも行かないでしょうから、その点はよく話し合ってください。
・・・参考URLに国税庁のタックスアンサー(贈与税のページ)を入れておきます。

税務署も何度も行くと教えてくれなくなる場合があるようなので、様子を見ながら2～3回程度で決めるのが良いと思います。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/zeimoku/zoyo.htm

補足

何度もご丁寧に本当にありがとうございます。正直申し上げまして、「贈与」というイメージ自体を持っておりませんでしたので、あらためて自分の博識のなさに顔から火が出る想いでございます。

　整理させていただきますと、土地の価格設定をどこまで低く抑えるか？がポイントなのですね。現状ですと、質問に答えてくださった方の意見からは、
『固定資産税評価額が５００万であれば、公示価格は概算で７００万、建物の評価額については中古はあまり値段が出ないので評価額そのままとすれば６０万で合計７６０万。まあざっと８００万程度の不動産価値とみなすのが妥当』ですので、三等分で２６０万。それまでの税額と雑費や管理費もあわせての１/３で７０万。２６０万―７０万＝１９０万というのが私の出した答えです。

これを５０万円の価格設定にできますほど、度胸がございませんので、このまま出してみてもよろしいですか？なにせ、『なんで５０万と出したのか根拠を？』と尋ねられたらば到底答えられるほど理論武装はしておりませんので・・・すみません。

となるとどこに贈与が絡んでくるか？私にはわからないのです・・・ごめんなさい。この価格が高すぎると問題になるわけですよね？売買ではなく、贈与とみなされてしまい、１９０万円に贈与税がかかってくる、と考えるのでしょうか？

としたら・・・贈与とみなされない価格ゾーンをなんとか聞き出すことが大事なのですね？

だから１５０万円以上なら贈与だ、と言われたのなら、逆に妹に土地を贈与してもらい、贈与税を私が支払う（無論、妹にもいくばくかは支払うけれど、これが５０万ですめば贈与税は私がもつから・・・ということで安く済む）という認識でよいのでしょうか？

すみません。でも本当に今まで悩んでいたことがウソみたいに前が見えてきた気がいたします。本当にありがとうございます。

回答No.6

noname#19073

あまりいい加減な事を書きたくは無いのですが、
土地だけの話であれば150万円位でも恐らく大丈夫でしょう（笑）　（もっと下でもいいんじゃないの、と個人的には思います）

評価額が500万円ならば概ねの路線価水準で570万円位。3等分すれば190万円位。路線価水準で売買して文句言われたくないですよね。実際の売買だって郊外の話ならば路線価以下の水準は珍しくありません。

まぁ最終的にはお上様が判断することなので、断言は出来ませんが・・。

＞名義も書き換えてないし、咎められるのではないか？

人によっては一言嫌味を言われるかもしれませんが、きちんと相続で登記が完了していないケースなど多々あります。気にしなくて平気ですよ。
むしろ、きちんとしたいから相談に来てるんです、とアピールしましょう。これも人によりますが、税務署は割と親切だと思いますよ。

全体的に大きな問題は無いお話かと思います。以前アドバイスを受けた税理士さんや司法書士さんに相談した方が良いと思いますよ。
余程親密な関係でない限り、不動産業者などには相談しない方がよいと思います。

お礼

ありがとうございました

回答No.5

mii-japan

＞建物は当時の１０年前の税理士さんの指導で名義書換が未だにできておらず、父の所有のままになってます。

建物は将来無くなる物なので、所有権移転を行わなかったものと思います
ですから、建物には触れないほうがよろしいでしょう（建物は相続に関する登記になります）
建物に関する権利はその建物が無くなれば（取り壊すとか火災で焼失するとか）消滅します（滅失登記は必要ですが）

登記手続きは自分でも可能です　が　かなりの準備が必要です

回答No.3

GEO-UBS69GW

相談するなら司法書士でしょうが相談料を取られると思います。
不動産屋でも経験が豊富な方ならだいたい解ると思いますが、相談料の変わりに仲介手数料をくれ、仲介に入ると言われるケースもありそうです。(お知り合いなら大丈夫でしょう)

取引上の必要書類は売買契約書(正・副各一通)と土地建物の全部事項証明書(昔で言う謄本)、実印と印鑑証明(登記に必要)、固定資産税・都市計画税の納税証明、売買契約書貼り付けの収入印紙(郵便局や登記印紙売り場で購入)
売買契約書書式と金額はURLの中に出てます。

登記には登記印紙(法務局かその近くに売り場があります)が必要なので、印紙を購入する場合は種類と金額を間違わないよう注意してください。
また、不動産屋が間に入る場合は、重要事項説明書が作成されます。
売買契約書等の書類に記載する「地番」は、住居表示と異なる事が多いので間違わないよう気をつけてください。

管理費等は妹さんの持ち分1/3に相当する分なら差し引いても大丈夫だとは思いますが、貴方が全部支払ったことを何らかの形で証明しなければならない可能性が高いように思います。(納税証明はもちろん、通帳の引き出し額等の突き合わせ)

贈与か否か最終判断は税務署の職員次第なので、できればその分を少し初めから上乗せした売買価格を設定し、重要事項説明書を作る場合にはその旨を記載し、さらに売買契約書で差し引いた結果いくらで取引をするとしておくのが良いのではないでしょうか。

インターネットの検索で、例えば「不動産売買契約書」で検索するといろんなパターンが出てきますので一例を参考URLに入れておきます。
エクセルで作成する物、ワードを利用する物、いろいろあるので使いやすいのを選び、またどちらのソフトもお持ちでない場合はワードパッドなどで作成しても良いと思います。
登記は一般に司法書士さんに依頼することが多いですが、ご自身で行うこともできます。
登記、所有権の移転に関する相談は法務局へ行けばタダです。
月金は業者で混むので避け、他の平日、特に午後3時か4時くらいになると業者は少なくなるので、たまたま混んでなければ1時間くらい相談に乗ってくれるでしょう。雨の日も空いてます。午後2時過ぎくらいに行って様子を見ながら相談してみると良いのでは？
何度か足(一回の時間が短く回数が多いと5～6回覚悟)を運ぶと(そんな時間無いかも知れませんが)手順や必要書類を教えてくれます。
税金＝価格設定は税務署で相談すればタダです。

参考URL：

http://port-system.net/legalform/fbaibai/#1_2

補足

ご丁寧にありがとうございます。本当に参考になりました。
価格については税務署に相談、とのことですが・・・名義も書き換えてないし、咎められるのではないか？と思って足が向かないのですが・・・

回答No.2

walkingdic

>どうやら公示地価で購入しても構わないようですので、200万くらいを提示しようかと考えております。
固定資産税評価額が５００万であれば、公示価格は概算で７００万、建物の評価額については中古はあまり値段が出ないので評価額そのままとすれば６０万で合計７６０万。まあざっと８００万程度の不動産価値とみなすのが妥当だと思います。（もちろん前後しますけど）であればその１／３は２２０万程度ですね。

この金額で納得するかどうかはなんともいえません。

>なお、ここ１０年の管理費や固定資産税を私が支払ってきたのでその総額の50万を差し引いて、１５０万くらいで購入したいと思うのですが可能なのでしょうか？

ご質問者や母が負担すべき費用まで妹に支払わせるのはおかしいと思います。５０／３＝１７万程度を差し引くのがいいところだと思いますけど。

>またこの際にいろいろと書類を取り交わすにあたり、どのようなものが必要なのか？
土地については売買契約書を作成して、移転登記。
建物については遺産分割協議書を３人で作成して相続登記です。

>司法書士さんなど専門の方が必要なのか？
専門は司法書士です。それ以外の人はできません。

ご自身でやる気があればできないことはないです。身内ですから、おかしな事態にはならないでしょう。ただ何度も法務局に足を運ぶ努力は必要です。簡単ではありませんから。
司法書士に依頼すれば数万円の手数料がかかります。

お礼

妹の負担分で３を割るのを忘れてました・・・すみません。とても参考になりました。
流れをつかむことができました。

回答No.1

m_inoue

高額な売買だとなにかと面倒だし、贈与税の関係もあろうかとは思います

ただ、１５０－２００万円の金額だとあまり問題にならないと思いますよ

税務署に相談に行ってどうするか決められても良いと思います

土地・建物は贈与での処理も可能かも知れません

妹さんにはゆっくりと１５０万円を数年に分割して現金を贈与されては？

司法書士さんに相談するだけで済む程度かと思います
（どうせ登記するときにお世話になります）

税理士さんが付いているのならそちらへ相談しても最善の方法を教えて貰えます

お礼

そういうやり方もあるんですね・・・ありがとうございます。