住宅ローン

質問

結婚時に住宅購入し、来年二月に3年固定が終わる契約をしています。
35年ローンで毎月10万弱くらいの返済です
ボーナス払いなどはありません
購入時には共働きで私は5年ほど会社に勤務しており、夫が個人事業主で所得がローンを借りるのに足りなく連名のような形でローン契約しました
今は出産をし退職しているので収入があるのは夫のみです
勉強不足で購入してしまったため反省点も多いのですが
この家を手放さずに支払いを続ける方法を考えたいと思っています

金利が上がっていくといわれているようで
夏か秋くらいに上がるらしいからその前になにか手を打ったほうがいいのではと身内に言われたもののどうしたらいいのかわからずにいます
来年の固定金利が終わるまでにどんなことをしたらいいのでしょうか
また金利があがったら支払いがどれくらいになるなどのシュミレーションなども見ることができればそれにあわせて再就職なども考えなければと思っています
銀行は不動産やのすすめられるままに決めてしまったのですが、その銀行に相談するのがいいのでしょうか
それとも複数の銀行に問い合わせるべきなのでしょうか
お勧めサイトなどもあったら教えていただけると助かります
よろしくお願いいたします

回答No.4

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

まず、＃２さんがおっしゃっている「住宅金融公庫融資」も、そのお礼にある「フラット35」も、ご質問者さまのご懸念どおり、いずれも借換えには対応しておりませんので、今回利用はできません。

> 銀行は不動産やのすすめられるままに決めてしまったのですが
「購入」とのことですから、おそらく提携住宅ローンを扱っている金融機関だったのでしょう。
業者側も手続きが楽ですし、購入する側も低い金利で借りられる－などのメリットがありますから。
３年固定という選択も、平成15年に提携住宅ローンによる契約ならば、よくあるパターンですので、その時点では特に問題はなかったと思いますよ。

> 金利が上がっていくといわれているようで
> 夏か秋くらいに上がるらしいからその前になにか手を打ったほうがいいのではと身内に言われたもののどうしたらいいのかわからずにいます
３月に量的緩和策が解除され、日銀の当座預金残高の今日（５月８日）の残高見込みは、17兆3000億円程度と順調に（予定通り）減っており、この次に来る「ゼロ金利解除」が早ければ７月、８月頃になるのではないかと言われています。
これが、身内の方が言われている「夏か秋くらいに上がるらしい」ということですね。
ですが、実際には既に住宅ローン金利は上昇してしまっているのですよ。
例えば「３年固定」の店頭表示金利は、２月にみずほ：2.00％　三菱東京ＵＦＪ：2.10％だったものが、５月にはいずれも2.70％となっていますから。

本当は、お住まいの地域、現在の借入先金融機関、当初契約の内容の３点がどうなっているのかによって、この先についてのアドヴァイスは変わってくるので、
> 来年の固定金利が終わるまでにどんなことをしたらいいのでしょうか
については、固定期間終了後も既借入先を利用されたいという場合には「金利の見直し」を行うことになり、そうでなければ「借換え」を検討する－ということになります。
当初の契約で、「固定期間終了後の金利の優遇」についての契約は結ばれていますか？
これがこの先の選択において大きな意味を持つのです。
なぜならば、殆どの金融機関で自行扱いの住宅ローンの「借換え」は扱っていませんから、「借換え」ならば他行に相談しに行くしかないのです。
もし、「固定期間終了後の金利の優遇」についての契約を結ばれているのであれば、既借入先をそのまま利用された方が有利になる場合もあります。
多くの方は「少しでも低い金利で」と考えますから、当初の契約内容によっては、今「借換え」をされても、お得になるとは限らない場合もあるのです。
「固定期間終了後の金利の優遇」についての契約を結んでいなければ、「借換え」を検討された方がよろしいでしょうね。
その場合の選択肢は、この先の計画の立てやすさを考えるならば「当初から全期間固定」ですが、私ならば「しばらくは変動金利型で様子見、ゼロ金利解除後に残り全期間固定」を選びます。

ご質問文から既借入れを大雑把に推定させていただいた上でお話ししますが、固定期間が終了する来年２月の時点では、当初借入額からみて元金は250万円程度しか減っていませんよね（具体的な数値を上げるのはとりあえずやめておきますが、私が推察した既借入れをお知りになりたければ「補足」でリクエストしてください。当時の住宅ローン金利情勢と「来年二月に3年固定が終わる」「35年ローン」「毎月10万弱くらいの返済」「ボーナス払いなし」から推定しました）。

返済期間を現在より延ばす住宅ローン商品を扱っている金融機関がないわけではありませんが、あまりオススメはしません。
この条件で借換えをしようとなると、まず、30年以上の返済期間を設定している借換えタイプの住宅ローン「商品」を扱っている金融機関を探さなければなりません。
しかも、比較対照となるのは、30年以上全期間固定金利の「商品」です。
これが少ないんですよね…。
これを扱っている金融機関が、既借入先であれば意味がない訳ですし。
某メガバンクでは、この条件に合致する「商品」の金利は、返済期間31年～35年で3.22％。
私が推察した既借入れをこの条件で「借換える」としたら、毎月の返済額は、135,408円となります。
これをクリアしようとなると、クレジットカードなし、他の借入一切なしでも、年収が700万円程度必要となります。
現在収入があるのはご主人のみ－ということならば、当然ご主人の収入のみでしか審査はされません。
個人事業主となると、過去２～３年の収入および所得の状況を見られると思います。
過去２～３年、平均して700万円程度の年収はおありでしょうか？
これから奥様が再就職されて、収入合算するとしても勤続年数に「難あり」になりますので。

なお、私が推察した「借換え」条件からシミュレートしましたら、諸費用で100万円近く必要な金融機関もありました。
プロパー住宅ローンは、保証料がかかりますから。

金融機関で借換えを具体的に相談されてしまうと、その時点で個人信用情報の照会をすることになると思います。
複数の金融機関でこれをされると、どんどん信用情報がマイナス評価となりかねませんので、まずは、各銀行のインターネットサイトで、借換えシミュレーションをされるとよろしいかと思います（　http://www.mizuhobank.co.jp/simulation/loan/refinance.html　など）。

回答No.3

satoru216_001

同じ銀行での住宅ローンの借り換えは、銀行側が損になるのであまり親身になってくれないと聞いたことがあります。
　もちろんその銀行や担当者によると思いますが・・・

　現在インターネットサービスで無料で複数の金融機関の住宅ローンの中から自分にある借り換えプランを考えてくれるサービスもあるようなので試してみてはいかがでしょうか？

　同じ銀行で借り換えるときも比較検討資料になると思います。
　または交渉材料に出しちゃってもいいかもしれません・

参考URL：

http://www.directory.sakura.ne.jp/housingloan/

お礼

HPのほう見てみます
ありがとうございます

回答No.2

ssassa1989

住宅金融公庫を利用されてはいかがでしょうか。
３５年の長期固定金利のローンがあります。今後、金利が上昇しても、ずっと固定です。（だいたい３パーセント台のようです）

詳しいことは住宅金融公庫のページをご覧ください。

お礼

フラット35というものでしょうか？
HPを見たのですが借り換えはできないようです
契約時にこれを知っていれば、、とちょっと後悔しています
回答ありがとうございます

回答No.1

noname#22681

選択肢は、来年までまって長期固定の金利を選択するか、いますぐ借り換えをして長期固定のローンを組むかどちらかだと思います。
いますぐ借り換えをした場合、今の金利だと月々12万円弱くらいの返済になると思います（現在1.5%の金利で月々約10万円の返済していると仮定しました。）この場合、手数料等が必要になりますが、その額は数十万円程度になるかと思います。詳しくは銀行のＨＰなどを検索してみてください。
手数料がおしければ、来年まで待つ手がありますが、来年の時点での金利がどうなっているかわかりません。世間一般にはまちがいなく金利は上昇するといわれており、すでにその兆候はあらわれています。
どちらの手段をとったほうがいいのかはだれにもわかりません。私だったら、手数料としてまとまったお金をはらうくらいだったらそのお金を繰り上げ返済して、様子をみちゃうかな～。

お礼

ありがとうございます
手数料ってそんなに高いんですね
HPのほうもみてみます