耐震測定をするには？。

質問

私は築２０年以上のマンションに住んでいるのですが、最近の耐震問題と近年私の住んでいる地区でも影響がある東京直下型地震での耐震が問題になり、マンションの住民会合が行われました。
　しかし、１９８１年の６月が建築確認番号として認められている日付なんですが、この日付だと改正後の建築基準で建築されたのかが、疑問符が付きます。
　住民会合では販売側が自主検査（本当にちゃんとした検査をしたかは不明）や「コンサルタント」と名乗る（外部・内部は定かでない）方が「耐震強度は１．０を満たしています」と話していました。
　しかし、構造計算書はもう破棄されていて、改正後の新基準で申請したのかも書類が残っていないので、確認が取れません。
　そこで、手っ取り早く耐震強度の測定を住民側で自主的にやりたいと思っているんですが、テレビで見た限りでは耐震測定の計算式にも複数方法があり、ひとつの方法では一概に答えを出せないと言っていました。
　しかし、先日も北海道で発覚した耐震強度不足マンションでは販売側が自主的に検査し発覚し公表をしていました。それを考えると昨今の耐震マンションの疑惑ブームの中では販売側は正直に発表しないと販売側にデメリットがあるので、私の住んでいるマンションの販売側も（名のある大きな不動産グループなので）正直に言ってくれてると思いたいのですが、大きいグループだけに問題が大きくなりすぎるデメリットと古いマンションでもありますので、もし地震時に倒壊したとしても「老朽化」という言葉だけで済まそうとしているのかもしれません。
　長々と書いてしまいましたが、要点として何が質問したいかと言うと
　１、確実に耐震測定できる検査方法とその測定業者は？。
　２、販売側の対応や自主検査は信用できるか？。
　３、構造計算書や申請時期が改正後であることを証明する方法

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃１です。最後にまとめてある質問以外の回答文に対する補足です。

>テレビで見た限りでは耐震測定の計算式にも複数方法があり、ひとつの方法では一概に答えを出せないと言っていました。

複数の方法があるのは確かですが、簡単な方法ほどおおざっぱな計算になっています。そのため誤差などを考えて、判定条件を厳しくしています。
逆におおざっぱな計算でだめなような場合、精密に計算して求めます。ただし、その分誤差が少ないと考えられるので、判定基準を緩くしてあります（その分本当にギリギリの判定基準に近づく）。
そのため、結果に差が出てくると考えておいてよいと思います。
複数の計算法については専門家の間でも異論があるようですので、人によっては違うという答える人もいると思いますが、それはその人個人の考え方として参考にする程度にとどめておいて（この議論は耐震基準自体の信頼性の議論となりますので、当分は結論が出ないと思いますし、この議論に加わるのでしたら耐震基準自身を信頼しない方がよく、判断基準を失うことになります）、計算法によって答えは変わってもどの方法でもよいから耐震性があると判断されれば、耐震基準は満足している。
現状の一般論として建築基準法を根拠に耐震性を判断するのなら、そう考えておいてよいと思います。

＞「コンサルタント」と名乗る
コンサルタントと名乗るのは法的な規制はありません。これは限りなく自称に近いものです。
しかし建築士法などにより業務として建築設計などを行うに当たっては建築士の有資格者を有する建築設計事務所登録が必要ですので、建築設計事務所登録と担当した建築士の登録番号・氏名を確認した方がよいと思います。

＞古いマンションでもありますので、もし地震時に倒壊したとしても「老朽化」という言葉だけで済まそうとしているのかもしれません

もし、旧耐震基準で設計された物であるならば、万が一そうなった場合は、老朽化よりも既存不適格（現在の基準を満たさないけど、建設当時は適法に造られたもの）であることを理由にすると思います。
実際阪神淡路大震災で倒壊した建物のほとんどはそういう理由で片づけられました。

また、新耐震であった場合は、倒壊しないことが前提で設計されていますので、法律的観点から倒壊することはまずありませんので、老朽化を根拠に逃げるのは難しく、それに逃げるようでしたら、他の専門家により瑕疵の追求は十分できると思います。
実際阪神淡路大震災で新耐震で設計され倒壊またはそれに近い状態になったものは、裁判などになっている物件があります。

ただし、巨大地震発生時においては、建物が大破する（でも倒壊しない）ことは法律上予想された被害範囲ですので、このような場合は建物に瑕疵があったかどうかを追求することはかなり難しくなります。

＞それを考えると昨今の耐震マンションの疑惑ブームの中では販売側は正直に発表しないと販売側にデメリットがあるので、私の住んでいるマンションの販売側も（名のある大きな不動産グループなので）正直に言ってくれてると思いたいのですが

事件後、構造設計事務所はクロスチェック（他が設計したものをチェック）のための依頼が、不動産業界からかなり入り込んでいるそうです。
また、住宅性能評価を受ける件数も急増しているそうです。

物件は新築でないので、一般的な性能評価は受けられませんが、品確法が改正され平成１４年８月に交付された既存住宅における性能評価を受けることはできると思います。
この評価を受けてみるのも１つの手ではないでしょうか？
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm

ちなみに、現在宅建業法が改正され、旧耐震基準で設計された物件については、耐震性に関する検査の実施の有無やその結果を重要事項説明の告知義務に付け加えることが検討されていますので、もし旧耐震基準で設計された建物でしたら、今の内検査を受けておくことをお勧めします。
検査していない物件の価値は下がることが想定されています。

あと、＃１で紹介した偽造物件に対する大手不動産の対応事例を紹介しておきます。
これは浅沼氏による偽造が報道される以前に行っていた対応です。
http://www.toonippo.co.jp/news_kyo/news/20060305010033361.asp

＞構造計算書はもう破棄されていて、

多分分譲マンションだと思いますので、それを前提にします。
構造計算書などは共有物ですので、マンション所有者全員の共同資産として本来管理組合が管理する物です。ただし、旧区分所有法時代の物件ではマンションの管理というのは軽視されており、業者任せ、全く管理していないということも多々ありました。公団物件でもずいぶんと紛失しているようですのでないのはそれほど珍しいことではないと思います。

しかし、管理組合が破棄してしまったものならそれは所有者全員のミスですが（あるいは理事会など住民側のミス）、管理会社に預けていて、そのためなくされたような場合、その保管管理責任は追及しておいた方がよいと思います。

回答No.2

inon

ほとんどの事をＮＯ.1の回答者の方が書いておられますが、気になることを一つ書いておきます。1981年6月と言えばほとんどのマンション等の大規模建築物が旧基準で駆け込み申請をしていた時期です。新基準と旧基準では鉄筋量、コンクリート量ともに大幅に変わりましたので、コストを安くするためと、その事を理由に早期契約を迫ったのです。
又、構造計算書というのは確認申請書と一緒に綴じられていてどちらか片方だけ破棄という説明も解せません。限りなくグレーに近い黒のような気がします。

回答No.1

noname#65504

１、確実に耐震測定できる検査方法とその測定業者は？。

最も確実性が高い方法はやはり破壊検査だと思います。
しかし、確実なんて建物を破壊して検査しなければ無理で、検査の結果損傷したために耐久性・耐震性に影響することなんてことにもなりかねません。

鉄筋コンクリートは内部の検査方法もありますが、破壊して確認するに匹敵するほど確実な方法はありませんので、不確実にはなりますが建物の耐久性・耐震性にできる限り影響を与えずに行う方法が一般にはとられています。

旧耐震基準により設計された建物については耐震診断方法がつくられており、日本建築防災協会から出ています。この方法に基づくのが一番よいのではないかと思います。

図面がない場合はコストアップとなりますが、他の検査方法などと組み合わせて診断できると思います。

防災協会では診断を行う建築設計事務所などを紹介してくれます。
http://www.kenchiku-bosai.or.jp/

なお以下の記事をご覧になるとわかると思いますが、大手ゼネコンが札幌における偽造物件に対しての対応を表明しています。同様なことは大手不動産会社より販売された物件でも行われています。
http://www.kajima.co.jp/news/info/20060419.html

診断や検査は確実ではありません。そこで、上記のような大手による対応を考えると、万が一検査ミスのがあった場合、保証能力の高い大手ゼネコン・設計事務所などに検査をお願いするのが一番安心なのではないかと思います。
その分高くなると思いますが。

２、販売側の対応や自主検査は信用できるか？
これはわかりません。その業者の信頼と大きな関係があります。詰まるところその業者が信頼できるかどうかによる物です。

３、構造計算書や申請時期が改正後であることを証明する方法

改正日は1981年６月１日です。この日を境に新耐震か旧耐震係わっていますのでそれ以後に確認申請を届け出た物ならば新耐震基準です。確認番号がわかるのなら役所で確認できると思います。
この日以降に確認申請した物でしたら、構造計算など実務をそれ以前に行っていても、新耐震基準で設計しているはずです。そうしないと確認申請が通りませんので。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051019A/?FM=rss

なお、旧耐震基準時代の中古物件の売買において、優遇措置が現在とられています。旧耐震物件でしたら優遇を受けるには耐震基準適合証明書が必要です。これをコンサルが耐震強度は１以上あるといっているだけのようですので、これを出させてみたらよいのではないでしょうか？
http://www.njr.or.jp/m01/050418/index02.html