住宅購入と税金

質問

これから家を建てます。
去年土地を買った時に親から300万出してもらいました。今年に入ってから、住宅購入時の援助金550万以内非課税というのが3月15日までに入居しなければ適用されないと知りました。
そこで、借用書を作成して月々いくらか返していこうと思うのですが、この場合金利の設定は何％くらいにすれば贈与税がかからずに済みますか？
また、年間110万円以内の贈与は非課税ということですが、例えば極端な話、毎年100万円ずつ住宅ローンの繰り上げ返済資金を援助してもらっても贈与税は発生しないという解釈で大丈夫でしょうか？
なんとなく税務署には聞きにくいのでおしえていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

回答No.3

moonliver_2005 · ベストアンサー

残念なことしましたね。

１．土地を買うと、しばらくして（半年後とか１年後とか、要するに忘れかけた頃）、税務署から「資金のお問い合わせ（正確な文書名はわすれました）」という調査書が届きます。ここで購入価格は幾らで、誰から幾ら借りたか、共有名儀者は誰かについて、正確に書く必要性が生じます。

２．質問者は正直に「自己資金　○万円「父　300万円借入れ」「某銀行○万円」みたいに回答されることになります。

自己資金では預金口座引き出し証（こういう名前の書類があるとは思えませんが、要するに通帳）で簡単に証明できるでしょう。銀行ローンも同じでしょう。

問題は「父　300万円借入れ」です。契約書の存在と、返済実績の有無が問題にされると聞きます。（私の場合、建築会社の営業が教えてくれました。）金利はゼロで問題ないでしょう。かえって疑われるかも知れません。親子間の貸し借りで利子を付ける親は少ないか全くいないと考えられるからです。

３．また、年間110万円以内の贈与は非課税ということですが、例えば極端な話、毎年100万円ずつ住宅ローンの繰り上げ返済資金を援助してもらっても贈与税は発生しないという解釈で大丈夫でしょうか？

大丈夫ではありません。「去年、300万円-110万円=290万円の贈与を親から受けました。それにもかかわらず、毎年100万円ずつ住宅ローンの繰り上げ返済資金を援助してもらっているのだなどと税法違反の理屈、ウソの理屈を並べ、290万円分の贈与税を申告しない不正を私はしています。どうぞ不申告課税、重加算税、延滞税、何でも私に掛けてください」と言うことに同じです。税務署には「鴨がネギをしょってやってきた」理屈になります。

＞なんとなく税務署には聞きにくいのでおしえていただければ嬉しいです。

死んでも（笑）こんなこというべきではありません。この考えでよいか、相談してもいけません。ネギをしょってやってきた鴨を税務署が逃すはずはありません。

４．質問者にとって正しい対処法は次のようなものです。

大きな文房具店、本屋さんにゆくと「法令書式集」というものを売っています。数百円のものです。「借用証」とか「金銭消費貸借契約書」（借用証を固くいうとこういう契約名になります。税務署対策用ですから出来るだけものものしいのがよいでしょう。）を買います。沢山ありますから、自分の良いと思うのを買えばよいでしょう。

ここの空欄に必要事項を記入し、不要な条文は削除し空白欄に「何文字削除」と記入し親と質問者が相互押印します。追加の場合は同様に「何文字追加」とし、同様にします。

こうすると誰がどうみても真性の「金銭消費貸借契約書」に見えるから不思議です。こうして、契約年月を記入し、相互に実印を押印します。三文判でOKですが目的が税務署対策ですから実印にします。（税務署に調べられそうになってからあわてて作ると、紙の新しさで不正な契約書ということを見破る税務署員もいるそうです。すぐ作りましょう。）

「こんなのは紙切れ。本当に支払っていたか証明できますか？」と税務署は言う可能性があります。これに対抗するには「郵便為替による支払いが一番良い」と建築会社の営業が教えてくれました。単なる銀行振り込みだと誰に支払ったか証明するのが実は難しいのです。「父親の口座に振り込んだ？ウソでしょう。あなたは父親名義の口座を何らかの方法で不正に作り、そこに振り込んでいるのではありませんか？」最近は本人確認が厳しいですから、まさかここまで言わないでしょうが、昔は父親名義、母親名義通帳は自由自在につくれたのです。
　郵便為替は、相手名をはっきり書きますから、こういう税務署の疑いは皆無というわけです。この郵便為替証書を大学ノートに貼り付けておいて紛失しないようにします。

実は、この返済を毎月行うことは不可能に近く、欠けたり遅れたりすることがしょっちゅう置きます。税務署は、これは問題に出来ないし、しないでしょう。「借金の返済が遅れたり、滞って何が悪いのでしょうか」と切り返せるからです。

仕事熱心な税務署員はお父上に電話して「息子さんは借金契約を結んであなたに毎月返済していると言っておられますが、そのお金どうされています？」聞く可能性があります。その時「そうなんですよ。私はあげたお金で貸した金ではないから返済無用と言っているのに、頼むから受け取ってくれと言って聞かないのです。ですから、私は受け取った郵便為替は全部息子のところに送り返しているのです」なんてバカ正直に話してしまう可能性無きにしもあらずです。お父上にはこう話してもらわねばなりません。「そうなんですよ。貸した金ですから必ず払ってもらうようにしていますよ。でもね。息子はこの返済のため大変苦労しているので、折に触れ、生活費援助金、平たく言えば生活費の援助として、息子にお金を渡しています。なんせ子供を扶養する義務は親は永久にあると憲法に書いてありますからね」このように言うよう頼んでおきましょう。
こうすると、どんな仕事熱心の税務署員もギャフンですし、質問者は税法に違反することは何もやっていないということになります。

私はこれを実行しましたが、税務署からの問い合わせ
は一切なく、無駄といえば無駄になりましたが、運が良かっただけの話でしょう。300万円位ですと神経質すぎる対応ですが、１桁金額が大きいとこのくらいはやっておくと安心です

お礼

対処法を詳しくおしえて下さってありがとうございます！

ただ最初の「残念なことをしましたね」の意味だけがわからなくて（理解力不足？）気になります。

おバカな質問ですみませんが、どういうことですか？（＾＾；）

回答No.4

moonliver_2005

>ただ最初の「残念なことをしましたね」の意味だけがわからなくて（理解力不足？）気になります。どういうことですか？（＾＾；）

「３月１５日までに申告しておけば、苦労することなかったのに、残念なことしましたね」という意味です。

ただし、質問者の「お礼」を読んで、相続時清算課税制度のことを言っておられると理解しました。参考URLを見ると確かに３月15日までに申告しないとダメみたいなことが書いてあります。私の場合、こういう制度がなかったので、詳しくありません。

しかし良く考えてみると、私の方法は相続時清算課税とは違いますね。

すべて税務署に知られた、またはすべて伝えたとして、法律的な事実関係は次のようになるからです。
１．この土地を買う前から買うときまでは父親と３０　　０万円の贈与契約が成立していた。
２．贈与契約が実行された後、両者合意のもと、これ　　を金銭消費貸借契約に変えることにした。１２月　　○日この契約を書面でなした。
３．これにより贈与契約は無効となった。（契約書に　　これを明記しておくと良いかもしれませんね）
４．よって贈与税の申告義務はなくなり、申告しなか　　った。

お父上の相続がこの貸付契約を実行した直後におきたとします。この貸付契約書により、質問者に対する債権（相続時点での貸付金残高の額）ほぼ全額は、相続財産の一部となります。この債権を相続財産に含めると清算課税を選択したことにほぼ同じになります。

逆に、質問者が、相続のときまでに借入金をすべて返済完了になっていたとします。そうすると清算課税制度とは大きく変わっています。

相続時点で貸付金に残高があったとします。この残高を債権として相続財産に含めると誰でも納得することになります。

上のどのような場合でも、お父上の死亡で頭が混乱し、相続財産の計算にこの債権残高を含めることをすっかり忘れてしまったとします。ところが質問者のこの重大過失は誰も発見できないでしょう。そういう契約の存在を知っているのは質問者だけだからです。

逆に考えるとこの契約書の存在は他の相続人にペラペラ話さないほうが、相続財産が余計に増えず、その分相続税がやすくなることですから、全相続人に有利となるということになります。

ただし、仕事熱心な税務署員ですと「資金についてのお問い合わせ」の古文書を書庫から引っ張りだしてきて「貸付金の残高まだ残っていますよ。修正申告してください」といわれる可能性はあります。そのときには修正申告に応じればよいでしょう。ただし相続税申告後１年以上たった時点で修正申告が出来ない状態になった頃合いを見て、古文書を書庫から引っ張りだされると、過小申告税、延滞税、重加算税を払えといわれるリスクがあります。仕事熱心な税務署員でかつ意地が悪い税務署員がどのくらいいるかが問題ですが、私には全く想像がつきません。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

お礼

いえ、申告というか税務署に聞いてみたら、土地を買った翌年の3/15までに家を建てて入居、もし間に合わなくても棟上げまではしていなければ、550万までの贈与税非課税の特例（？）は受けられないとのことでした。

前回の回答のような感じでいけると思います。

ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

>300万くらいなら大丈夫ということなんですか？
仮に３００万の金利を３％としましょうか。
年間で９万になります。金利を０％とするということは、その差の３％分を子供から親に贈与していると見なしたとしても、たかだか年間９万にしかなりませんので、問題はないわけです。非課税枠は１１０万ですから。

そういう話です。逆に金利を設定するとそれは親にとって所得になるので税金がかかる可能性もあります。

お礼

二度目の回答ありがとうございます！

逆に所得税ですか。税金って厄介ですね。

金利の件よくわかりました。参考にさせていただきます。

回答No.1

walkingdic

>この場合金利の設定は何％くらいにすれば贈与税がかからずに済みますか？
０％であっても別に実害はないです。３００万程度の資金ならば。

>毎年100万円ずつ住宅ローンの繰り上げ返済資金を援助
それはだめですね。連年贈与規定により一括で贈与されたのと同じ扱いです。
不定期に、金額バラバラの、そのときの思いつきによる贈与ならば個別に考えます。

お礼

そうなんですか。親からの借金でも金利を払わなければ贈与とみなされるとどこかで読んだものですから・・・。300万くらいなら大丈夫ということなんですか？

連年贈与規定というのがあるんですね。知りませんでした。

回答ありがとうございました。