持ち家を売却もしくは賃貸

質問

いつもお世話になります。

現在、敷地約５０坪・築11年の木造住宅に住んでいます。
購入時は築5年で、２８５０万円で購入いたしました。
当時、社宅に住んでいたのですが、出産２週間前になって「不景気につき、社宅を売却しますので半年以内に立ち退いてください」とのお達しがあり、現在の家を一度も見ることなく購入しました。というのも、里帰り出産でしたので、夫にFAXで家の見取り図だけを送ってもらい、その中で一番間取りのマシなものを購入しました。
出産後、初めて自宅を見たときは、あまりにも自分の趣味とかけ離れているので、卒倒するかと思いました…。
しかし、ローンに縛られるのがイヤなので、ひたすら繰り上げ返済をして、お蔭様で長くても7年後に完済する運びとなりました。
そうなると、ローン完済後「一度自分の好きな家に住んでみたい」と思うようになり、今の持ち家をどうするのか？という問題が出てきました。

今、売却すると１６００万円くらいだそうです。
夫と話し合った結果「今の自宅を賃貸に出して、お金がどうにも回らなくなったら売却する」っていうのもありだよね、という話が持ち上がりました。
間取りが１階が１４畳のリビング・キッチンと６畳の和室・２階６＋６＋８畳の４DKなので、８～９万円で貸しに出して、そこから修繕費の積み立て・固定資産税を抜いた６～７万円を　新しい家のローン返済の一部にあてるつもしです。
将来は、子供に譲渡してもいいし、売却してもいいと思っています。

ですが、そもそも賃貸にだしたとして、どのくらいの維持費がかかるのか、税金なども　どうなるのか検討もつきません。

そこで、皆様にご質問なのですが、賃貸物件の維持費って　どれくらいかかるものなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue

一戸建ての場合は今まで貴方が掛けてきた費用と同じです
ただ、これからがメンテナンスが必要な時期ですね
１０－１５年目で屋根・外壁の塗装は最低でも必要でしょう
細かい修繕もしておかなければなりません

築１８年からのスタートですから

・スタート時まで待ってから大規模修繕をする
・不動産屋と管理委託契約をするなら家賃の５％程度の管理費が発生する
・後は修繕費などは従来と同じです

青色申告しましょう、

・損益通算で所得税が還付されるかも？
・住民税も安くなるかも？
・青色申告控除（１０万円）が受けられます
（簿記の知識が有れば６５万円？）

建物の減価償却などが認められますから節税になるのが一般的です
物件に係わる経費・冠婚葬祭費・交際費も認めてくれます（意味判りますね？．．．（笑）。 ）

・不動産屋にお中元・お歳暮
・打合せの会食費
・電話代
・空室の間のカーテン代
・若干の設備強化（洗浄便座・その他設備）
・結婚のご祝儀・香典（領収証不要）

なぜか結構お金掛かりますね．．．？

http://www.tokyo-aoiro.or.jp/welcome/index.htm

http://www.taxanser.nta.go.jp/2070.htm

恐らく実際の経費以上の恩恵が有るでしょう
賃貸で儲かるかどうかは別問題、たいてい儲かりません
でも大家兼サラリーマンにとっては非常に有利です
賃貸の多少の損失はあってもトータルではなぜか儲かります

どこかおかしいのですが、それが日本の税制です

個人的には損をしても売却される事をお勧めします

減価償却の分だけ建物が傷んでいます
１２年後は建物の価値は無い物と思ってください
建て替え又は大規模修繕が必要です

儲け以上に気苦労が耐えません、そのせいで最近わたしの頭に赤信号が．．．。

補足

再度のお答えありがとうございます。
先ほどから「お礼を言う」をクリックしているのですが、どうしてもつながらないので、こちらからお礼をさせていただきます。

屋根の修繕は、今年塗り替えをする予定です。
（まだまだ、大丈夫なのですが　早めに補修したほうが良いと聞いたので）
ただ、外壁は住むにはあまり関係ないので　賃貸に出すときには「ボロくても　広いほうがすき」って人が借りてくれればいいなぁと思っていたので、ギリギリまで補修しないと思います。
下記のお礼にも書いたのですが、この辺りの２LDKのコーポが６～７万円、３LDKのマンションが９万円くらいなので「車が2台置けて、４LDKでこのお値段ならボロくてもいいわ」って人が借りてくれないかなぁと思っていました。
不動産屋さんとも、お中元・お歳暮のお付き合いなどがあるんですね…。

＞１２年後は建物の価値は無い物と思ってください

いえ、良い家ではないので、もうすでに建物の価値はないんです。１６００万円というのも、今のこの辺りの土地の相場一坪３０万円×５０坪＋ほんの少しのおまけで１６００万円なんです。
もともと、買い替えを考えたのも、この家　すご～～い寒いんです。夏は涼しくて良いんですが、冬が寒くて雪が降った時など、雨戸が開けられなくて　家の中がジメ～～と暗いんです。なので良い家ではなく　したがって資産価値は今の時点でないんです。
ただ、立地条件が非常に良くて、市立図書館は５０M先にあるし、この辺りで一番安いスーパーも自転車で３分で行けるので、将来　子供に譲渡するには非常に良いと思えば　手放すのが惜しくて。
（男の子2人なので、将来　嫁に遠方にさらわれない予備線？？（笑））
まぁ、将来　子供に譲渡することは期待も　あまりしていないんですが。東京とかに就職してしまえば　それまでですから。

＞賃貸の多少の損失はあってもトータルではなぜか儲かります

ん？？そうなんですか？すみません、世間知らずな３５歳なもので、税制とか　よく分からなくて。
このフレーズを聞くと、もう少し勉強して　やっぱり賃貸にだそうかしら、と思うのですが、

＞個人的には損をしても売却される事をお勧めします

このフレーズを聞くと　経験者様が　そうおっしゃるのだから、売ったほうが良いのかと思ったり。

ただ、２８５０万円で買ったものを１６００万円で売却するのかと思うと、貸せるうちは賃貸で少しでも元をとって、何年後かに売却しようかと思ったり。
もう少し、勉強しなくてはならないと思うのですが、
何分　若輩者なので、どこで勉強するのやらも分からずご質問させていただいた次第です。
ありがとうございました。