持ち家を売却もしくは賃貸

質問

いつもお世話になります。

現在、敷地約５０坪・築11年の木造住宅に住んでいます。
購入時は築5年で、２８５０万円で購入いたしました。
当時、社宅に住んでいたのですが、出産２週間前になって「不景気につき、社宅を売却しますので半年以内に立ち退いてください」とのお達しがあり、現在の家を一度も見ることなく購入しました。というのも、里帰り出産でしたので、夫にFAXで家の見取り図だけを送ってもらい、その中で一番間取りのマシなものを購入しました。
出産後、初めて自宅を見たときは、あまりにも自分の趣味とかけ離れているので、卒倒するかと思いました…。
しかし、ローンに縛られるのがイヤなので、ひたすら繰り上げ返済をして、お蔭様で長くても7年後に完済する運びとなりました。
そうなると、ローン完済後「一度自分の好きな家に住んでみたい」と思うようになり、今の持ち家をどうするのか？という問題が出てきました。

今、売却すると１６００万円くらいだそうです。
夫と話し合った結果「今の自宅を賃貸に出して、お金がどうにも回らなくなったら売却する」っていうのもありだよね、という話が持ち上がりました。
間取りが１階が１４畳のリビング・キッチンと６畳の和室・２階６＋６＋８畳の４DKなので、８～９万円で貸しに出して、そこから修繕費の積み立て・固定資産税を抜いた６～７万円を　新しい家のローン返済の一部にあてるつもしです。
将来は、子供に譲渡してもいいし、売却してもいいと思っています。

ですが、そもそも賃貸にだしたとして、どのくらいの維持費がかかるのか、税金なども　どうなるのか検討もつきません。

そこで、皆様にご質問なのですが、賃貸物件の維持費って　どれくらいかかるものなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.2

sayakaslaw

すごく,あいまいな答えになりますが、まず、通常、持ち主が入居しているのと同等の維持費がかかります。それから入居者と契約すれば、不動産屋に手数料を払います。（１月分とします）名目は,広告料などです。すぐ,決まればいいですが、空家が続けば,早く客をつけてもらうために、家賃の２,３月分払う約束をします。入居者は、持ち主と違い少しのがたに修理を要求します。これには,答えなくては、なりません。また、退去したあと、年数が経過しますから、自然消耗を美しくしなければ、次の入居者は,入っては,くれません。他人が見て美しくです。このときの改装は、特約事項をつけていなければすべて家主もちです。
　簡単に思いつくところでは,畳,ふすま、壁紙、床のワックスがけ、クッションフロア－の張り替え、柱や窓枠、室内ドアの木枠が変色していれば,塗り替えです。カーテンレールがさびかかっていればこれも取り替え,そして外回り、さびているところがあれば,塗り替え、門やベランダなどです。また,ドアにがたが来ていればとりかえ、今思いつくところは,これくらいですが、入居者に喜んで入ってもらおうと思えば,設備等の、変更も必要です　ようは,入居者が変るたびに、簡単なリフォームを繰り返す,ということです。あと、専門の洗い屋による,ハウスクリーンニングです。一軒家なら８万円～１２万円ぐらいでしょうか？ちょっと,費用がかかりすぎるので現状で貸すとなると家賃を２万から３万円、落としたほうがいいかもしれません。そうなると、入居者の方は,最初より家賃が下がりますから,当然、所得も下がります。そうなると・・・。ようは,普通に住もうと思って購入した家を賃貸に出すには,リスクや諸経費が多いのに利益が,薄いのです。また.入居者に関するまわり住人からのクレームは,すベて、持ち主に連絡が来ます。知り合いですからそして、そして,謝るしかないのです。自分の入居者だから。また、賃貸業者からすれば、それなりのグレードの家は,客のつきにくい物件です。その家賃が払えれば、買えることが多いからです。もちろん,入居者の要求も高くなります。そして、自分の家のように大切には,扱ってくれません。
　あと、遠方になられたときに、入居者の要請にいちいち出向いて来れないので管理を不動産屋に頼むと家賃の5％から10％ぐらいかかります。この地域が保証金・敷引き契約の地域なら、まだ預り金で何とかとりあえずまかなえますが、退去時には、返金です。敷金契約なら・・ぞっとします。そして、家賃収入になりますから課税です。すみません。話しが維持費からずれてしまいますが。しかし、不動産屋的には、家を大切に、また誰か身内が住むかもしれないと考えるなら、人に貸すのは,やめたほうがいいと思います。マンション等を分譲貸にされている家主様は、大概、めちゃくちゃにされた、もう,後は,住めたもんじゃないと嘆かれる方が多いです。私たちからすれば、賃貸物件の退去的には普通なのだけどという印象です。やはり自分の物と,かり住まいでは、ちがうのでしょうね。結局は,必要ないと思われたときに、売りに出されるのが一番、資産価値がみいだせる時期だと思います。思いつくままに書いてみましたが増えることはあっても、減ることは、ないと思います。

お礼

早速のお返事をありがとうございます。
う～～～ん、賃貸物件の維持費ってこんなにかかるんですね…。ちょっと甘く見ていました。
畳・ふすま・壁紙・給湯器・ガス器具くらいは思っていましたが、クッションフロアーの張替えや柱の塗り替え、カーテンレールなどは思っていませんでした。

家賃もこのあたりの２LDKのコーポが６～７万円、３LDKのマンションだと9万円くらいなので、４LDKあるのだから７～９万円くらいかなぁと思いついたのですが…。一応車が2台置けるので、マンションとかコーポとかに入る人の駐車場代を考えると「こっちのほうがお得」と思ってくれる人がいないかしら、と思ったり。
荒れ放題とはいえ、バーベキューできる庭もあるし、とか。このあたりの一戸建ての賃貸は、チラシにのっているのだと11万円とかだったので「ボロくても広いほうがいいの」って人が借りてくれればいいかなぁと。
将来、子供に譲渡すると言っても、子供達は　まだ幼稚園なので、20年から30年後になると思いますし、そのときには　どのみち　更地にして立て替えるだろうと思っておりましたので「ペット可」とか「内装　自由につついても良いですよ」とかにすれば、店子がつくかなぁと少し甘くみていました。
ここから京都まで電車一本で２０分、大阪まで４５分なので、意外とその辺りの不動産屋さんに頼んだら　いけるかしら　とか。

近所への迷惑は、多少思いましたが、恐らくこの間取りを借りる人なら家族持ちだろうと思うと、そうびっくりするような事はないかな、と思っていました。（甘いですか？）

う～～ん、ちょっと反省です。
ありがとうございました。