専属専任媒介契約の解除について教えてください

質問

私の住んでいた実家が、大手不動産販売会社との専属専任媒介契約により売りに出されてたのですが、あっという間に買い手がつきました。
買い手との売買契約は５日後の予定です。
ただ、私自身がその実家に住みたい事情がでてきまして、こちら側の非常に勝手な希望ではあるのですが、専属専任媒介契約の解除と、売買契約を締結する予定を取りやめできないか、調べています。

インターネットで調べますと、専属専任媒介契約の解除には実費支払いを要し、上限は約定報酬額の３％＋６万円とありました。
販売価額はおおよそ６０００万円です。専属専任媒介契約の締結から
１ヶ月くらい経過しています。実際にはどのくらいの請求があるものでしょうか。満額の１８６万円を想定しておいたほうが良いものでしょうか。

また、買い手の方は非常に乗り気らしく、銀行とローンの交渉をしています。まだ契約は締結していないのですが、法的に何らかの補償をしなければならないでしょうか。

また、法的なこととは別に、こちら側の勝手な事情で取りやめることについて、どういった謝り方をするか、あるいは、こういうことは不動産売買につきものなのか、あるいは、滅多にないことなのか、ご存知の方、教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

malehorse

専属専任媒介契約の解除は出来る場合もありますよ。

それは、不動産業者が、その契約により負うべき義務の履行をしなかった場合には一方的に解除可能です。
下記に、代表的な専属専任媒介契約書の
【宅地建物取引業者の義務】
についての部分を載せておきましたが、業者は、「１週間に１度以上の報告義務」など、業者が負うべき義務について明記されています。

質問者の場合、そうした報告や「登録証の交付」などをを受けていましたか？
大抵の業者は面倒くさいので専任媒介契約を締結後、依頼者に報告などしないでそのまま放置する場合がほとんどです。
その点をご実家のご両親などに良くご確認下さい。
報告を受けていなければ専任媒介契約は事実上自動的に解約ということになりますから、違約金等の支払うべき根拠が無く、契約は売買も含めて不成立である、と主張できます。
その場合、金銭の支払い義務はありませんが、今後のことも考えれば、多少の心づけ程度「和解金」を支払ったほうが良い場合も有ります。

一度お調べ下さい。

【宅地建物取引業者の義務】

第７条　乙は、次の事項を履行する義務を負います。

一． 甲に対して、文書により、１週間に１回以上の業務の処理状況を報告すること。

二． 目的物件を、専属専任媒介契約書に記載する宅地建物取引業法施行規則１５条の８の既定により、建設大臣が指定する流通機構（次号において「指定流通機構」といいます）に、媒介契約の締結の日の翌日から３日以内（乙の休業日を含みません）に登録し、広く契約の相手先を探索するとともに、契約の成立に向けて積極的に努力すること。

三．目的物件を、指定流通機構に登録したときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した登録済証を、甲に対して交付すること。

お礼

ありがとうございました。不動産会社の手続き上の瑕疵を調べておく価値はありそうですね。といっても、やはり買い手を探すのに快く尽力してくださった方々なので、先方が気持ちよく解除に応じてくれたなら、実費お支払いには応じたいな、と思っております。いただいた視点は思い至りませんでした。何かあったときに主張できるので助かります。