賃料の減額(裁判、弁済供託他)

質問

20年ほど前に借り始めた賃貸物件(木造平屋)ですが、家主が一度も手を入れてくれないため、老朽化し雨戸の開け閉めができない、建物が歪んで1cmもの柱と壁に隙間ができるなど（地震等で倒壊しないか心配です。）酷い有様です。家主に修繕を要求しましたが受け入れられません。この間も2
年契約ごとに家賃を値上げされ、家賃で110%、付帯する駐車場で最初の600%にもなりました。そこで、これらの正当性のない値上げや、建物の老朽化を考慮した、賃料の値下げを要求しましたが、家主は弁護士をたてて、値下げするつもりは一切ない。どうしてもというなら裁判してくださいとの一方的な返答。裁判を起こすしか方法はないのでしょうか？値上げの際には現在の賃料で弁済供託が行えると聞いたのですが、このようなケースでも供託は行えるのでしょうか？(自分が妥当だと思う減額した賃料で弁済供託)

回答No.2

h2go · ベストアンサー

供託は可能なのですが現在の賃料を供託しないと債務不履行になります。
つまり任意の話し合いや裁判等で新たな契約（つまり減額した賃料による契約）がなされるまで現在の契約は（遡及さすにしろ遡及するまで）一応有効です。
ゆえに現在の賃料が供託されない限り有効な弁済がなされたとは言えず債務不履行等の問題が発生します。
値上げの際は新たな契約がなされるまで現行と同様の契約が有効なので現行と同額の供託で有効なんですね。

補足

ご回答ありがとうございます。最後の契約更新時の金額で供託しないと、責務不履行になってしまうのですね。それだけは避けたいのですが、心情的にかなり不満です。他に方法は全くないのでしょうか。任意の話し合いは全く応じる気がないようです。

回答No.1

utama

値上げした賃料で契約更新してしまったのかどうかが問題です。

値上げに同意して、契約更新をしたのであれば、不満であっても約束した以上、再度値下げしてほしければ、借主から賃料減額の裁判を起こす必要があります。また、この裁判が確定するまでは、合意した賃料の支払い義務があります。勝手に減額すれば、賃料滞納で賃貸借契約の解除が可能です。（借地借家法３２条３項、借家法７条３項）

一方、値上げに同意せず契約更新をしていない場合は、法定更新となり、従前と同じ条件で契約更新がされることになります。

この場合、賃料も今までどおりの条件で更新されるのですから、貸主が値上げしたければ、貸主から賃料増額の裁判を起こす必要があります。この裁判が確定するまでは、借主はいままでどおりの賃料を支払っていればいいですし、貸主が受け取らなければ弁済供託も可能です。（借地借家法３２条２項、借家法７条２項）

補足

ご回答ありがとうございます。度重なる値上げと修繕拒否に対して4年前より契約更新していませんが、前述した110%,600%というのは最後の契約更新での値です。

修繕もしない(家主に修繕義務はあると思います。)、値下げもしないという家主の非常識な態度を覆すのに裁判しか手段がないというのは、悲しいです。他に手段は全くないのでしょうか。