土地の権利？？

質問

私の母から連絡があり、どうしたらいいのか分からないと相談されましたが、私はこういったことには無知ですのでどうかご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

母は生活保護を受けています。
母が現在住んでいる建物（２階一戸建・築３０年以上）は父（籍は入れていない）が大家さんから「○○万円で買ってくれないか」と言われ購入した物です。
その時、土地の権利？はそのままだということで、建物の所有者は父、土地の所有者はＡ氏、土地の権利？は大家さんだというのです。
昨晩その大家さんから連絡があり、自分たちが生活保護を受けたい為に土地の権利？を手放したいと言ってきたそうです。
母はどうしたらよいのか分からないですし、とりあえず土地の所有者に問い合わせてみてほしいと言ったところ、「あなたたちが何とかする問題なのだから私たちは関係ない」と大家夫妻が言ったそうなんです。

母はもう６０歳を越えていますし、私自身が土地のことなどは無知なので全く何を言っているのか分かりませんが…。
まず母はその大家夫妻にどう対応すればよいのでしょうか？
またこれからどうすればよいのですか？

大家夫妻が言うには、父か長男（地元から離れて暮らしています）が権利を取得すればいいということらしいのですが…。

よろしくお願い致します。

回答No.7

noname#19073

まずは、その「土地」・「建物」の登記簿謄本を取得してみたほうが良いかもしれませんね・・。法務局に行けば費用はかかりますが取れます。建物も戸建ではなくて連棟式の建物の様子ですが、それはどのような権利関係となっているのでしょうか？隣には全く別の人が住んでいるのでしょうか？

そのあたりは不明なので置いておきますが、

＞母や父が法的に問われてしまいそうで心配です。
確かに心配です。この件で事情がよくわかっているのは、当事者である大家さんとあなた側なのですから、そこは有る程度協力体制でやらなければいけませんね・・。そしてA氏の事を知っているのが大家さん側だとすると、A氏と大家さんの関係はどういう状況にあるのか？A氏はその土地に対して貸す相手は誰でも構わないと考えていそうなのか？それとも大家さんが借りないならば返して貰いたいと考えていそうなのか？

そのあたりの状況把握を大家さんとよくすべきだと思いますけど・・。いずれにせよ、過去にA氏の承諾を得ていなかったからと言って、最近譲渡したように見せかけるなどの不誠実な対応はお薦め出来ませんし、今後何らかの形でお話が進行した際に、自分達を不利な立場にしてしまう可能性もあると思います。

＞お金が無駄になりますよね？
それはどうなるのでしょう？

借地借家法では、そのような事態となった場合には、無断で譲渡された第三者であるあなた側が、A氏に対して建物を時価で買い取るよう請求が出来ることになっています。（第14条）

尚、仮にA氏が譲渡の承諾をしない場合でも、裁判所に申し立てをし、譲渡をすることでA氏が不利を被る可能性が無いと判断されれば裁判所はA氏に代わって許可を与えることが出来るとあります。（同第19条）

地代をあなた側から直接A氏へ支払っていたとして、A氏がそれについてきちんと認識して受領していれば、譲渡の承諾と解釈されるのが自然だと思います。
また、新たにあなた側が借地権者になるとしても、承諾料その他、または地代に関しても今までと違うものになったり、条件面に関してはきちんと確認して進めていく必要はあると思います。

最後に、下手な工作などせずに、素人なのですから正直にA氏と向き合っていかれたほうが良いような気がしますけど・・。それが出来ない事情があるなら別ですが・・。

お礼

何度もありがとうございます。

連棟式の建物の隣には他人が住んでいて、そちら側の建物はその方の所有なのだそうです。
土地がどうかは分かりませんが。

昨晩母から電話があり、大家さんは地主に「遠い親戚にあたる人（私の父・建物の所有者）に近々家を売るので、借地権もその人と改めて契約して欲しい」と相談したのだそうです。
地主は遠い親戚ということなので、少し借地権を安く提示してくれたそうです。
来週父が地主と借地権について話をしにいくのだとか…。

地主は父が新しく土地を使用することについてはなんら問題はないと思っているようです。
ただその契約をする中で、実は建物は８年も前に父に渡っていたとばれてしまわなければいいのですが…。

いろいろ教えて頂いてありがとうございます。

回答No.6

winnie777

複雑な権利関係だと思います。
（大家さんが質問者様のお母様にまた貸し？などなど・・）
専門家に相談されることをお勧めします。

ただ。。。
まったく違う点から見たのお話ですが。。。
＞母は生活保護を受けています。
との事ですが　お母様がその土地の所有権や借地権を持つとひょっとすると、生活保護を打ち切られるかもしれませんよ＾＾；（役所で聞いてみてください＾＾；）

お礼

母は土地の所有や借地権を持つことはありません。
病気のために働けませんので、生活保護を受けている状況ですので。
ありがとうございます。

回答No.5

noname#19073

他の方が回答されているように、ご質問文から推測すると、
・土地の所有者（地主）→A氏
・借地権者（その土地を借りる権利を持っている人）→大家さん
という関係になっていたのではないでしょうか。

そして借地権に基づいて、元々大家さんが建てて所有していた建物をあなたのお父様が購入して現在所有者となっている状況ということかと思います。

まずは上記のそれぞれの関係が正しいのか違うのか、そのあたりをご確認ください。
もし上記の通りとすると、確認しなければならないのはA氏は、大家さんからあなたのお父様へ建物を譲渡した事を承諾されているのかどうかです。
基本的にはその建物を譲渡するにあたり、地主であるA氏の承諾を得なければなりませんし、承諾が得られずに譲渡すると、その借地契約自体を解除出来ることになっております。

おそらく推測ですが、その大家さんは建物の譲渡にあたり、地主であるA氏の承諾を受けていないものと思われますので、A氏に対して問い合わせる事がしにくいのだと思います。

結論としては、大家さんがA氏から土地を借りる権利（借地権）を手放したいのであれば、それはご質問者側の問題ではなく、A氏と大家さんの借地契約に関することになりますので、当事者同士で話し合ってもらう以外ありません。
例えばその話し合いの際に、ご質問者側も同席して、その借地権を正式に譲ってもらいたい希望がおありならば、その旨をA氏に伝えて可能ならば契約してもらう方法があるでしょう。

問題はA氏が今までの一連の動きについて不承認であった場合に、ご質問者側が意図するような結果になるかどうかわからない、ということです。建物の譲渡が不承認であれば大家さんもご質問者側も、その土地を借りる権利は無くなる可能性もあります。

最初に書いたように、まずはそれぞれがどのような位置関係にあり、どのような権利を有するのか、慣れていないと難しい面はあるかとは思いますが、現状把握に努めてください。それがわからないと交渉になりづらいです。

お礼

お礼の場で申し訳ありませんが、補足させて頂きます。

父と話をしたのですが、平成９年に大家さんから建物を買わないかと言われ父は建物を買いました。
その時に借地権のこともあったのですが、借地権が５０万円だと大家さんに言われ、そのお金が用意できないからと借地権については大家さんのままにしたそうです。
毎年の地代金は地主へ大家さんの名義で父が振り込んでいたそうです。

やはり大家さんは地主に建物を無断で譲渡したことを知られては困るので、直接母や父に話を持ちかけたようです。
さらに建物を最近父に譲渡しましたという契約書を作成して、それを持って地主に借地権のことについて話をしに行くと言っているようです。
それから父に借地権について交渉しに行って欲しいということです。
こんなことをしてもう何年も前に建物を譲渡していたのに嘘をついているとバレないものなのでしょうか？
母や父が法的に問われてしまいそうで心配です。

補足

まとめていただいてありがとうございます。
intheforest様がまとめて下さった位置関係で間違いないと思います。

intheforest様のご意見を拝見して、大家さんがＡ氏に連絡したくない理由が譲渡したことを話していないからのような気がしてなりません。
もし、大家さんが父に建物を譲渡したことをＡ氏は全く知らなかったとして、もし出て行けというような感じになった場合、父は大家さんに建物の代金をすでに支払っているのでそのお金が無駄になりますよね？
それはどうなるのでしょう？

回答No.4

momoko3

大夫混乱されていますね。建物の所有権は父。土地の所有権はAさん。ということであれば、大家さんは関係ありません。地代の支払先がAさんなのですから、大家さんには、何の権利もありません。詳しくは、ぜひ土地建物の登記簿謄本、公図、あれば測量図そして建物の権利証などをもって、お近くの不動産会社か司法書士（法務局の近くに必ずあります）へご相談をした方が賢明です。借地権の売買は非常に複雑ですから、よくご納得してから、話を進めてください。お母様が生活保護を受けられなくなったり、価値のないものを買ってしまったりということにならないようにしてください。

お礼

＞借地権の売買は非常に複雑ですから、よくご納得してから、話を進めてください。

気をつけます。
意味もないのに大家さんにお金を払ってしまうようなことにならないように、母には私が知り得たことだけでも説明します。
ありがとうございます。

回答No.3

mahopie

困り度３ということなので回答しますが、情報が不十分な点は別途追加で教えて下さい。

一番肝心な点として、建物がお父さんの名義で土地がＡさんの名義というのに、別に大家さんがいらっしゃるというのが良く分かりません。

想像するに、過去に借地権（Ａさんから土地を借りて建物を建てる権利）に基づいて大家さんが建てた建物をお父さんが購入され、建物の名義はお父さんに移っているが、Ａさんの了解がないままなので借地料をお父さん（お母さん）が一旦大家さんに払った上で大家さんがＡさんに払っているという事態なのでしょうか？　借地権は登記簿に登記できない為通常は土地所有者と異なる人が建物の登記をすることで借地権有り、とみなすのですがＡさんが何かの事情で建物の名義がお父さんに替わった事実を知らないままでいる、ということでしょうか？

この場合だと、お父さんがＡさんの所へ出向いて借地権の契約を巻き直す、ということになるのだと思いますが、Ａさんに無断で建物を売却していたこと等を説明することが面倒あるいは別の何らかの問題があって「大家さん」がＡさんへ連絡したくない、という事情があるのかも知れない、といった所でしょうか？

Ａさん側の事情によって対応が違ってくると思われます。都市部の繁華街に土地を持つ地主さんだと、契約違反を何かしら上げながら居住者を立ち退かせて、周囲を取り纏めてからマンション・ビルを建築して高い家賃を上げたいと考えるでしょうから、質問者の側でも法律の専門家に予め相談しておくべきでしょうし、特にその土地をどうにかしようと考えていない地主さんなら誰と契約しようが地代だけを貰えれば、ということになるでしょう。Ａさんとお父さん（長男）が新規に借地契約を交わすということになれば、契約一時金や月当りの地代の見直し、ということも考えられると思います。

こういった事実の整理を行うことで、誰の所にどういう風に話をもって行くかが決まってくると思います。

補足

私も実のところよく分からないんです。すみません。

この家は元々はこの大家さんから賃貸していました。
ところがある日突然、お金に困ったので家を手放したいから買ってくれないかと金額を提示されたのだとか。
そのときは私も子供だったので、こういう場所で皆さんからお知恵を借りることも出来ず、母や父も何も考えずに普通に買ってしまったのでしょう。
無知であるということは怖いですね。

この家は隣とくっついているというか、一軒家を左右半分に割っているという感じです。
（すみません。戸建じゃないですね。）
また場所的に若い人たちが離れてしまって、年寄りばかりが残ってしまったような場所で、日当たりも悪いです。
ですので、無理に立ち退きを要求するとはあまり思えないのですが、そういうこともなくはないと思っておくべきですね。

やはり専門家の方にも相談すべきかと私も思いました。
あまりに私たち素人には難しすぎる問題ですので。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#38776

元不動産業者勤務、宅建主任者です。

恐らく、質問者様がおっしゃっている「土地の権利」とは、『借地権』の事ではないでしょうか？
一般的に、借地権や地役権は、土地の所有者の同意が無ければ売買・譲渡出来ません。

まず、権利を譲渡したいと言っている大家さんに、その権利が何か・・・しっかり聞いて下さい。
借地権の場合、地主との間で契約が締結されているはずです。
その契約書の確認も必要ですし、地主さん側にも話を聞いてみる必要があるかもしれません。

最近、色々な種類の詐欺が多いですから、慎重になさって下さいね。

お礼

借地権…言葉だけは聞いたことがあります。
もっと調べてみようと思います。
きちんと調べるまでは、大家さんとは一切取引せず、慎重にしようと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

mendokusa

その大家に土地の所有権があるかどうかを
はっきりさせて下さい。
どちらにしろややこしいので、専門家に相談される
事をおすすめします。

お礼

大家さんには所有権はないのではないでしょうか。
母は毎年地代金を所有者の方にお支払いしているらしいので。