土地を売りたいのでアドバイスください

質問

親から相続した土地ですが、雑草の管理などに手がまわらないことと将来使う予定もないので売りたいと思っています。

１８５坪、地目は宅地(親は畑として使っていたので建物などはありません)田舎なので買い手がつくともあまりおもえませんが・・・ちなみに昭和の終わり頃に２００万で買ったと聞いています。

(1)不動産やさんは町内(郡部の町ですが市くらいの規模です)に数件ありますので、その中で選んだが良いでしょうか。わりと大きくされているところもあります。それとも市内の不動産業で新聞に不動産情報などの広告を載せるようなところが良いでしょうか。

(2)土地を査定してもらう前に雑草の処理をして整然としておいたほうがいいでしょうか。

(3)土地の一部が全く知らない人の名義になっています。隣の土地が高いところにあり私の土地が低いところで、その境目の土手の一部です(面積的には、ほんの少しで、土手のどの辺というのもはっきりしません)。親は前の持ち主から直接買ったので知らないままでした。最近になって道路拡張のために役場の人が見えて判明しました。
その名義人はとっくに亡くなられていて、子孫のかたは相当たどらなければならいので探すのは不可能です。このような状態でそのまま売ることはできますか。

(4)仲介料はどれくらい取られるのでしょうか。不動産やさんによって何％というのは違ってくるのでしょうか。

(5)当方、女性です。何も知識がないと思われて業者にナメられないか(騙されないか)心配です。

アドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.3

chico-is · ベストアンサー

＞5)ひとつの業者に頼むことしか頭にありませんでした。あちこちの業者に頼めば、それだけ費用がかかるのですよね？(結果的に売れなくても)。
あちこちの業者に査定してもらって、その中でひとつの業者に依頼してもいいのでしょうか。ある程度の評価基準があるでしょぅから、査定金額はどこに見積もってもあまり変わらないでしょうか。

成功報酬ですから、０円です。査定と不動産鑑定価格とは違います。
自分が１０００万円と決めたらその金額で仲介が出来ます。しかし、実税価格からあまり高いと売れませんと業者から言われますが、無視できます。又お客がついたときに、９００万円ならば買う客があるとかで業者が話し合いにも来ます。

＞(3)については、一度役場の建設課から現地での立会いに来てくれと言われて、子孫のかたと会えると思って出向いたら来ていらっしゃいませんでした。遠方のかただという話でした。

これは昭和５８年から始まった国土調査事業のことで、土地の境界線の確定と、正確な測量図作成の事です。

役場は子孫を公権力を使って、呼び出しましたが、守秘義務は当然です。
戸籍謄本や戸籍謄本附票は弁護士でも出来ませんが、正当事由に依って弁護士会を経由して調べる事が出来る様に成っていますので、弁護士に頼むしか方法は有りません。有るけれど難しい。

＞(４)売買代金の３％＋６万円です。
(５)よほど悪い業者でない限りは心配ないと思いますが、

この様な仲介は少ないと考えていてください。
土地が大きい場合２％でも動きますが、一般の商品の場合、工場仕切価格　販売店価格の様に、早く売るにはほとんどが歩合。会社に正規バック　３％＋６万＋個人バック３０万など実際の不動産取引は複雑です。

値付け業者（委託した）が販売した業者に正規バックとした場合、販売業者は両手ですから広告も販売もしやすくなります。このときに値付け業者は０円に成ります。その為に貴女の手取りの仕切り価格如何にかかってきます。

査定だけで委託契約するかは自由です。

お礼

ふたたび回答していただきありがとうございます。

不動産屋さんが土地を見に来て、売値が決まるのだと思っていましたが、自分で決めた額が売値となるということでしょうか。不動産屋さんに見てもらって、いくら位だったら売れそうか相談してもいいんですよね？

(3)については下のかたのお礼に書きましたが、立会いの時に役所のかたが「子孫は○○県の人なんですよ～」と話されたような覚えがあります。いざとなったら弁護士さんに頼みます。

不動産取引は複雑なんですね。親戚に不動産業(行政書士)がいるのですが、遠方だし、それよりも親の他界時に相続のことで自分の都合いいようにして私を騙そうとしたので懲りてます・・・。

色々と詳しく教えてくださって助かりました。

回答No.4

chico-is

＞これは昭和５８年から始まった国土調査事業のことで、土地の境界線の確定と、正確な測量図作成の事です。

まずこれに間違いはないと思います。この件は役場に聞いてください。

この場合子孫は、測量の立ち会いを役場の人と又は、一任されているはずです。
貴女も立ち会いが完了していますね。

★完成した地積測量図と謄本が（法務局で作られた正式なもの）役場から送られてくるはずです。

ですから　弁護士は不要です。

役場に完成した測量図はもらえるのかを聞いてください。

お礼

何度もお世話になってます(~o~)
回答ありがとうございました。

色々と記憶をたどったり、周りに聞いてみたところ、
＞これは昭和５８年から始まった国土調査事業のことで、土地の境界線の確定と、正確な測量図作成の事です。
この件は、親が生きている時に済んでいました。境界線のことで隣の土地の人とちょっとしたトラブルがあったことも思い出しました。今回の立会いはやはり道路拡張に関するもののようです。

とはいえ、色々と参考になるお話で、非常に感謝しております。ありがとうございました。

回答No.2

noname#20895

(１)地元の不動産屋さんの方が良いと思います。地元以外の業者に依頼しても、遠方の物件にはあまり力を入れてくれないと思います。あなたが依頼した業者から新聞広告を出しているような業者にも物件情報が流れて、広告にも載る可能性もあります。（広告にまで載るかどうかは物件次第です）
(２)その必要は特にはありませんが、ゴミを捨てられたり、車を放置されたりすると処理がややこしくなることもありますので、その点だけは注意してください。
(３)状況次第で何とも言えません。買主の意向によってはその相続人を探して境界の確認を行わなければならない可能性もあります。ところで道路拡張のために役所の人間が来たとのことですが、役所の方ではその相続人を探す必要はないのでしょうか？役所で必要ならそれが済むのを待ってからでも良いのではないでしょうか？
(４)売買代金の３％＋６万円です。
(５)よほど悪い業者でない限りは心配ないと思いますが、そのためにも地元の業者の方が良いのではないでしょうか。上記の仲介手数料以外に金銭を要求されるようなことがあればご注意ください。他に費用がかかるとすれば、契約書に貼付する印紙代、所有権移転のときの登記費用（売渡費用）くらいです。買主との話しによっては測量費用等が発生する可能性もありますが。

お礼

回答ありがとうございます。

やはり地元の不動産屋さんに相談しようと思います。地元で一番大きいところは、アパート仲介をメインにしておられて、土地売買もやってますという感じです。景気がいいようで社員さんも増え建屋も古くもないのに大きく作りなおされてます。他にも長年やってらっしゃるところ(ここにしようかなと思ってます)や、国道沿いに事務所があって渋滞時には広告張り紙に目をとめてもらえそうなところなど数件気になるところがあります。

(3)について　道路拡張の時期と重なったので、私の勘違いかもしれませんが、単なる境界の調査だったのかもです。その時、反対側隣の畑の持ち主は見えてて、境界の確認をしました。
下のかたのお礼にも書きましたが役所のほうでは子孫のかたを把握してらっしゃると思います。私の想像でしかありませんが、境界立会いの時は、子孫のかたにも連絡がいって、でも遠方で来れないので役所のかたに一任されたのでは・・・？(あくまで想像です、境界立会いの時に役所のかたが子孫は○○県の人なんですよと言われていたような)

地元で信用できそうなところを知人にも聞いてみようと思います。

回答No.1

chico-is

（１）○○知事免許（ｘ）が更新して長い間営業をされているかを知る事が出来ます。１ならば２～３年
５以上ならば信頼は大きくなります。

（２）　全く不要です。土地は道路　水道　方角　駅まで　土地の周囲（高層ビルなど）で価格が決まります。

（３）不明の人の土地との境界線を決めるために、立ち会いが必要です。
弁護士に頼めば弁護士会を通じて、戸籍謄本から子孫を捜してくれます。

（４）売買価格の３％＋６万円ですが、
１０００万円では３６万円と買い主から３６万円に成ります。売り主と買い主が別の業者に成る方が多いために、貴方の手取りを９５０万円に決めてもらい、
１０５０万円で売る事が多い。

（５）　販売方法は、一つの業者に専任して任せるものと、貴女があちこちの不動産屋に頼む方法になります。

自分の手取金額と仲介期間を専任の場合は考慮してください。

（６）あちこち　の場合、どこかの不動産屋で手付け金が入ったと連絡が会った場合は、すぐに他の不動産屋さんに停止の連絡が必要です。

（７）お金をもらうときと同じ時間に権利書相手に渡す。（同時設定同時履行）を厳守してください。

お礼

詳しく教えていただきありがとうございます。とても勉強になりました。

(3)については、一度役場の建設課から現地での立会いに来てくれと言われて、子孫のかたと会えると思って出向いたら来ていらっしゃいませんでした。遠方のかただという話でした。　

(5)ひとつの業者に頼むことしか頭にありませんでした。あちこちの業者に頼めば、それだけ費用がかかるのですよね？(結果的に売れなくても)。
あちこちの業者に査定してもらって、その中でひとつの業者に依頼してもいいのでしょうか。ある程度の評価基準があるでしょぅから、査定金額はどこに見積もってもあまり変わらないでしょうか。

補足

＞子孫のかたは相当たどらなければならいので探すのは不可能です

について、私個人で探すのは難しいですけど、役場の建設課では子孫のかたを探して把握しているような？話しぶりでした(ハッキリしませんが)。でも私が聞いても守秘義務などで教えてくれないのかなと思っています。