道路拡張に伴う立ち退き補償について

質問

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

回答No.6

bonnnou · ベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、ＰＣの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

補足

きょう、これから一回目の市との査定の結果の話し合いです.
近日中にまたこのサイトで質問するかと思いますので、ぜひまたアドバイスをお願いします。

回答No.5

bonnnou

借地権割合の問題にお答えします。

　円満完全な、土地所有権を１００％とし、公共事業の場合この１００％
の単価は、市は、鑑定等により「適正な金額」を算出してきます。
　普通ですと、この１００％の単価を土地所有者に示し、理解を得るわけです
が、この土地に、借地権が設定されていれば、土地所有者は、この土地に対し
て１００％の支配権が無いので、借地人と土地所有者に対して市は、その権利
割合を確認する必要が生じます。
　具体的には、１００％の内、借地権の権利をいくらと算定するのか？です。
　　大都会での、商用地では、土地所有権：借地権＝「１：９」となったり、
　　田舎の住宅地で、親戚の土地に地代無しの場合は、
　　　　　　　　　 土地所有権：借地権＝「１０：０」
　　まで、ケースバイケースです。
　　都会の場合、借地人のところにも、固定資産税を課税しているので、
　　固定資産税等を参考にと書いています。

　　究極は、やはり、当事者どおしの話し合いです。
　　市の用地取得事務は、
　　　　土地所有者との土地売買契約。
　　　　貴方のお母さんとの、借地権消滅の契約
　　　　　　　　　（ただし、借地権割合０％の時は不要）と、
　　　　　　　　　　　　物件移転補償契約が　
　　　そろって、はじめて、この土地を取得したことになりますので、
　　　その前提となる、借地権割合確認は、移転交渉時に話題となり、契約に
　　先んじて決定しておく必要があります。
　　　　実務的には、市の担当者が両当事者の意思を確認し、契約前か、
　　　契約と同時に両者の署名押印を求めます。

　　　その決定の進行は、市の担当に任せて良いと思われますが、両者の
　　意見が食い違うときは、市の担当者を立ち会わせて、土地所有者と
　　あなたの交渉が必要となるでしょう。

　　いくらが、妥当なのか、まったく分かりません。
　　その地域、状況が分かれば、判断出来ますが、これには、私自身が現地に
　行って「感じる」必要があります。
　　一般論とすれば、大都会で無いのなら、
　　　「４：６」「５：５」「６：４」あたりと思われますが、
　　その土地が商用地（商店街あるいは、都市計画上の用途、現況等の判断）
　であれば、借地権の方がこれより、価値があると判断することができます。
　　反対に、田舎の土地でしたら、借地権の割合は、低くなります。

　　　その当たりは、市の担当と交渉しながら、妥当な線を導き、土地所有者
　との交渉に臨んでください。しかし、大きな市であれば、市の担当、ノウハウ
　は、蓄積されていると思いますが、担当が、不案内である事も考えられます。
　　その場合は、市の担当に頼み、借地権割合に関する、鑑定士の意見書を取っ
　てもらってください。そうとう、拒否されると思いますが、その土地の鑑定を
　行っているのなら、市側としては、あと数万の追加で「意見書」は、得られ
　ます。

　　　それから、納得できない書面には、署名押印、印鑑証明の交付は絶対しない
　事です。
　　市の担当は、書面一つ一つに対して、何に必要か、何に使うのか等を説明
　して、当事者の納得を得て、行く必要がある事は言うまでもありません。
　　書面は、目の前で読んでもらって、文言（もんごん）一つ一つの説明を
　求めても良いものです。
　　これは、「ゴネ」とは、異なりますから念のため。

　「土地は、１００％買収ですよね」
　　わずかでも残地があれば、残地補償も貰う権利があります。
　　これも、借地権割合に応じて、算出されます。

お礼

まったくの無知だったわたしが、おかげでかなりの知識を得ることができました。
借地権で５割近い権利が発生するとは,おどろきでした。
小さな街の小さな商業地ではありますが、近くに新幹線駅もあり、まったくの田舎でもないので,このあたりは納得のいくような話し合いに持っていこうと思います.

来週にも、査定結果を市の担当者がしらせにくるようです。
また、わからないことが出てきましたら、ＳＯＳをするかもしれませんが、ご負担にならないようでしたら、よろしくお願いします。
ほんとうにありがとうございました。

回答No.4

yukai4779

こんにちは、参考になるかどうかとりあえず意見させて下さい。補償は現況補償です。つまり代替地において同じ家屋で営業できることが補償なのです。しかし、それは難しいため、市は同等の家屋で営業するようにするのです。いわゆる新築になりますが。借金なんてとんでもない話です。ところで、この事業は国の補助事業なのでしょうか？それとも市独自の事業なのでしょうか？市は補償費として、あなたの実家の補償を当初予算でおおよその金額を計上しています。（たぶん今までの実績などから算定）後者の場合、厳しい会計検査院などに指摘を受けることはありませんので、アバウトにできるのです。（かけひきで金額は変わるのです。）なにしろ新品でもない、そこに１つしかないものですから、厳密な算定はできないのです。食い下がれば良心的に算定してくれると思います。頑張って下さい。

回答No.3

bonnnou

公共事業に伴う、建物移転補償の原則は、「従前と同じ規模の土地、建物を、
同様の土地建物として再建」できる補償であると、要約して説明する事ができ
ます。
　その中で、交渉が難しいと思える一つが、「借地」問題です。
　その前に、補償についての問題点を書きましょう。
　建物及び付帯工作物につきましては、概ね、前の規模、前の材質で再建可能
額が算出されてくると思われます。
　ただ、この時点で、例えば、店舗建延べ面積９０m2の人が、新築１３０m2の
見積をとられて再建できないとか、現在、木造の人が、鉄骨にするので、補償金
が足りないとか、その両方をあげて、補償金が少ないと主張されている人が結構
いるように思われます。（建築業者が、いい加減な見積を行っている事も多いで
す。見積は、複数業者から、とる事をおすすめします。）
　ともに、現在の建物からのグレードアップですから、ｕｐさせるものは、それ
ぞれの人の負担ですが、「この際」とか、「自分だけ」は、と思われる方が多い
ようです。それを、市に負担させたい旨の要求をされ、問題を複雑化させている
と思われます。
　理容業の設備品ですが、基本的には、「現在の設置場所から取り外し、新しい
建物に運び、再設置する費用」と、「新しい同じ設備品を購入して、設置する費
用」の経済比較（やすい方）となります。ほとんどが、前者となるでしょう。
その費用で、新品を購入される事は自由です。
　その他、営業補償が、半月～１ヶ月分積算可能です。
　この営業補償とは、この移転（引っ越し）の為、上記の期間、理容業をできない
ことに対する補償と、場所を変わったことに対する、顧客減少補償です。
　後者は、売り上げに対する一定割合で算出すると思われますが、前者は、
　売り上げの「半月分」ではなく、おおざっぱに「売り上げー運営経費」の半月分
です。（純益の半月分と説明する方が近いと思われます。）

　それで、借地ですが、一番はじめの原則でいえば、「従前と同じ借地に、上の
ように説明した補償金で建物等の再建」と、なります。
　それで、従前の土地の所有者が、貴方のお母さんに同じように借地させてくれ
れば、特に問題はないのですが、移転先の「借地」がなければ、建物を再建する
「土地」の確保が問題となります。
　新たに土地を購入する場合は、やはり、グレードアップですから、その費用は、
貴方のお母さん側の負担です。
　上記のように同規模・同質の、建物再建費は、確保できると思えます。

　土地の補償についてですが、土地所有者と、借地権者（貴方のお母さん）の間
で、借地権割合についての確認を行うことになると思われます。
　この割合で１万／m2の補償に対して、６：４だと、土地所有者、６千円／m2
借地権者４千円／m2の補償が受けられることになります。
　これは、固定資産の課税状況等を参考にしながら、当事者（土地所有者・借地
権者）の話し合いになります。

　私のだいたい知っていることは、過去の経験から上記のとおりです。

補足

いまひとつ、教えてください.
「土地所有者と、借地権者（貴方のお母さん）の間で、借地権割合についての確認を行うことになると思われます。これは、固定資産の課税状況等を参考にしながら、当事者（土地所有者・借地権者）の話し合いになります。」
というところですが、市を通さずに、固定資産の課税状況等をお互いに開示して、当事者間で話し合うと言うことですか？一般的には６対４くらいなのでしょうか？

回答No.2

oo1

『公共用地の取得に伴う損失補償基準』にご質問の補償の種類も全て掲載されています。営業補償、移転補償等も加算されますので、民間に売却するより多少有利な金額が見込めると思いますよ。むやみに補償の上積みを要求するより、これに基づき要求（補償の根拠を提供）すれば、相手方もむげには断れないでしょう。要は、営業再開と生活再建が交渉のポイントです。

参考URL：

http://www5b.biglobe.ne.jp/~sekirei3/sonshitukijun.htm

お礼

参孝ＵＲＬ、ありがとうございました。このような資料をさがしていました。
さっそくプリントアウトして、今後の参考になるよう、勉強したいと思います.

回答No.1

noname#21649

近所の人（借家．木造１こだて．ワンルームの元サラリーマンで．定年後年金暮らし）は．「金額」で交渉するのではなく．「現物」で交渉しました。

現在の状態を移動して（新規購入はたしか保証の対象外）ください。
と。