共有持分について教えてください。

質問

夢にまで見たマイホームを購入するのですが、土地・建物の購入資金をを金融機関から融資を受けるのですが。持分について、不動産会社の方から質問がありまして名義は共有持分（２分の１）にして、融資のご名義を夫だけにすると妻への贈与税がかかるかもと言っていました。贈与税は、すごく税率が高いと聞いた事があるのですが本当に贈与税はかかるのでしょうか？
早急に教えてください。
又、共有持分にするメリットも教えてください。
何故、私たちが共有にしたかといいますと将来のことも考えて予め共有にしました。譲渡するときの特別控除を２人分受ける事ができると聞いたからです。
間違っていますか？教えてください。

回答No.1

RZ350R · ベストアンサー

不動産屋の言うことは間違い有りません。

我が国の民法における夫婦の財産関係は、夫婦別産性を取っています。
夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中に自分の名義で得た財産は、その人の特有財産となります。

今回の場合は旦那さんの名義で購入して、名義を半分に判るのですから、贈与という形になります。

基本はお金を出した比率で不動産登記することになります。そうすれば贈与税はかかりません。

夫婦共稼ぎならば、一方に貯蓄が偏ることを避ける。
貴方の収入がない場合、貯蓄は夫からの贈与が認定されることがあるため注意が必要。
贈与税の非課税枠である年間１１０万円を利用して、毎年１１０万円以内の贈与をし続ける。
ただし、資金の一部を住宅ローン等で補う場合、無収入の妻は借り入れが出来ないので、実際にはこのケースは難しいようです。
ですから、購入時には夫の単独名義だとしても、将来的（今の税法では婚姻期間が２０年以上）に贈与税の配偶者控除の制度を利用すれば、最高２０００万円までの居住用不動産または居住用不動産の取得資金が贈与税を課税されることなく夫婦間で贈与できますから、それまで待つというのもひとつの方法ですね。

これらが判らない場合は不動産屋さんか税理士に相談すると良いと思います。

私も購入するときに特別減税を見据えて、税理士さんに相談しました。

回答No.6

info22

No.2,No.4です。
>夫から毎年贈与をうけてその都度、私への持分を増やす場合は、贈与額分だけの持分なのか？
贈与分だけの持分です。
家の資産価値は年々下がってきます。毎年贈与を長期間にわたって続けられる場合は、贈与額が持分のどれだけにあたるかの計算法は税務署に問い合わせられた方が正確です。多分、購入金額から毎年の償却分を差し引き、償却残留分を加えた資産価値の金額に対する贈与金額かと思いますが。
贈与は110万/年まで無税で、毎年確定申告する必要があります。この申告をしていないと、5年前まで遡って5年分一括で贈与とみなされかねませんので、毎年少しだけ納税すると納税の証拠が残りますので110万＋α（α=10万～20万程度）の贈与を受け、毎年贈与に相当する持分だけの所有権持分の変更手続きをし、確定申告でわずか納税されたほうがいいですね。
この贈与を受ける場合は、ローン減税控除期間（5年？）以降に行った方が良いでしょう。

No.5さんが言っておられるように、20年以上の結婚生活を続けた夫婦に与えられた居住用財産の贈与の特例で確か上限2000万円（この金額は結婚20年後には法律改正で変わっている可能性があります。）まで一回だけ無税の贈与が受けられる可能性があります。ただし、居住用財産の家も古くなりますので、贈与限度の資産価値がなくなっている可能性があり、土地を除いた家部分の資産価値は殆どなくなって
(木造の場合25年の償却期間として、新築後17年目に結婚20年目の贈与を受けるとすると17年分の資産価値が減価償却しますので概算で：新築の契約書の売買金額ｘ[25-17]/25≒30％の資産価値)、
持分を変更すること自体の意味がなくなっているかもしれません。土地付き住宅とした場合は土地分が含まれますので資産価値がそんなに下がらない可能性があります。土地だけでは居住用資産とみなされない可能性がありますね。

共有名義の登記は、たとえ持分比が少なくても、万が一の場合、自分の財産であることの証となって、自分の家でもある、妻は根無し草でない、といった精神的な安心感となるかもしれません。

回答No.5

noname#11466

>ローンの減税の件ですが詳しく知りたいのですが。どうすれば満額受けることができますか
贈与を行わないことです。贈与を行わない限りは問題となりません。

わかりやすく物件価格を５０００万としましょう。

夫の自己資金：８００万
妻の自己資金：２００万
夫のローン　：４０００万

このとき、

夫の持分は（８００＋４０００）／５０００＝９６／１００
妻の持分は　２００／５０００＝４／１００

となります。住宅ローン減税の申告では、

物件価格（売買契約書などで確認）と登記簿持分から、

夫：５０００万×９６／１００＝４８００万
妻：５０００万×　４／１００＝２００万

また、
夫自己資金：８００万
妻自己資金：２００万

となります。そうしますと、各人のローンは、

夫ローン：４８００（持分）－８００（自己資金）＝４０００万
妻ローン：２００（持分）－２００（自己資金）＝０万（当然ですが）

と全額が夫のローンと認められます。
　ローン減税控除額＝ローン残高×１％

もし夫の持分を妻に贈与する、たとえば１／２ずつ等とすると、
夫持分：２５００万
妻持分：２５００万
になるので、

夫ローン：２５００－８００＝１７００万
妻ローン：２５００－２００＝２３００万

と夫のローンは４０００万のうち１７００万しか持分ではなくなります。
この場合夫が受けられるローン減税控除額は、
　ローン残高×１％×１７００／４０００
となります。満額の１７／４０しか受けられないと言うことです。

一方妻のローンとされる分が２３００万ありますから、妻が受けられるかというと、夫名義のローンであることから妻名義のローン残高証明書を入手できませんので、妻も受けられません。

「出資比率で持分を決める」これが鉄則です。

ちなみに贈与に関しては年１１０万（むかし６０万だった時代もある）までは非課税ですから、たとえば妻が３０万拠出して３０万＋１１０万（夫より贈与を受ける）＝１４０万とすることは可能です。
但し、その場合は夫の自己資金分を贈与してもらって下さい。ローン分を贈与してもらうと先の話しからローン減税が満額で受けられなくなります。

あと毎年贈与というのは事実上意味がありません。連年贈与の認定により一括で贈与税がかかる場合もあるし、そもそも持分変更の費用だけで結構な費用になります。

ご質問者が考えた譲渡所得の特別控除枠の最大限の利用を考えるのであれば、２０年以上の夫婦に与えられた居住用財産の贈与の特例を利用した方がよいでしょう。家を買う以上２０年程度は生活をするわけですから。

では。

補足

詳しくご指導頂き誠にありがとうございました。
最後に突っ込んだ質問ですが、土地・建物で持分が変わる場合には、どのように持分分割された住宅ローン
減税の適用を受けれるのでしょうか？

１．土地・建物の出資比率を按分したもの
２．個別での適用
３．その他

勉強不足で申し訳ございませんが、ご指導下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.4

info22

No.2です。質問の回答です。
>３５万円の自己資金を私が自己資金として充当したら共有持分を１００分の１にすることはできるのですか？
できます。しかし、１年間60万円までの贈与は無税です。
ただし、毎年夫から60万円を5年間贈与を受けて300万円たまっていたというのは、その証明となる総合口座などの定期預金などのコピーでもない限り証明が困難ですね。通常65万円づつ贈与を受けて確定申告し、数100円の納税をしていれば立派な証拠になります。その合計を持分にできます。それがない場合は、夫の給料の生活費を節約してへそくりを数十万貯めたとか、パートにでて稼いだとか（たとえそれを全額使ってしまっていても、それは夫の給料を使ったとして、パート分は全部貯めていたとか、源泉徴収票で自己の収入があったことは証明可能ですね。）、100万円程度以下ならそんなに税務署は贈与として目くじらは立てません。
35万のあなたの貯金があるなら、夫から贈与と生活費の節約分（へそくり）の合計65万位を加えて100万位の持分としても殆ど贈与とみなされないでしょう。もし確認されても、そのような主張をすれば税務署も認めるでしょう。あなたが結婚前に働いた経験がおありならもっと増やしてもいいかも知れません。何処が境界かは税務署の担当者によっても変わるでしょう。

家の持分は資産価値は年々下がっていきます。一方、結婚後作った財産の増加分は夫婦で１：１の共有財産とみなされます。夫が先になくなった場合は、その資産がどれだけ多くても1/2以下であれば相続税はゼロです。
親から子供への贈与や相続は相当な税金がかかります。
親から子への贈与で大学の学費（生活費含む）と結婚の嫁入り道具には税金がかかりません。

大きな財産価値のあるマンションなどがある親は、毎年100万円以下の贈与を行って少しだけ贈与税を納めて、親の持分を子に移して見える方も知り合いにいます。20年位かけて2000万円位移せます。もちろんこの方法で夫から妻にも贈与して持分比を毎年変更していけます。
一度に贈与すると累進課税となって贈与税が急激に高くなります。

夫婦間でも一度で高額な贈与は税率が高いですね。

なお、新築から数年間（5年？、税務署に問合せ確認ください。）に限って、ローンの残高に一定の減税控除（銀行ローンの残高証明書が必要）があります。私も新築時から初めて確定申告するようになりました。家族の医療費の合計が10万円を超えると減税の控除の対象になります。領収書をノートに毎月分ずつまとめて貼り付け、集計をして、税務署にもっていきます。（どうしても必要だといえば、チェック後に領収書ノートを返してくれることもあります、）

色々、工夫をこらして、税金の還付を受けてください。減税は確定申告しないと還付で戻ってきません。

補足

ありがとうございました。ちなみに、夫から毎年贈与をうけてその都度、私への持分を増やす場合は、贈与額分だけの持分なのか？それとも物件取得時の購入価格から割り当てるのでしょうか？それとも、住宅ローンの残代金分でのものになるのでしょうか。
ご指導ください。

回答No.3

noname#11466

>贈与税は、すごく税率が高いと聞いた事があるのですが本当に贈与税はかかるのでしょうか？
そうです。贈与税はそもそも相続税の脱税防止が目的の税ですから、夫と妻の関係はまさにターゲットです。登記の情報は税務署に通知されますので（登記の時に支払う登録免許税は国税ですから）、当然不審に思うでしょうね。
脱税防止のために非常に高額に設定しています。つまり贈与はするなということです。

>譲渡するときの特別控除を２人分受ける事ができると聞いたからです。
譲渡益課税での居住用財産売却の特別控除３０００万の話しですね。

譲渡所得＝売却価格－取得価格－特別控除

という計算です。売却価格＜取得価格の関係であれば譲渡所得は発生しませんので特別控除がなくても関係ありません。
で、戸建ての場合で考えると建物は古くなって価格が上がることは考えられませんが、あとは土地ですね。土地が将来グンと上がればもしかすると建物価値下落を上回って譲渡所得が発生するかもしれません。

共有持分の場合には、

譲渡所得＝売却価格×持分比率－取得価格×持分比率－特別控除

なので各自特別控除が受けられてという話しはありますけど。

あ、ちなみに所得価格を証明するには売買契約書とか工事請負契約書など取得価格が証明できる書類が必要です。大事に保管下さい。

ちなみに住宅ローン減税を受けるつもりであれば、自己資金もローン名義も夫のものなのに、持分が１／２しか無ければ、満額の減税は受けられませんよ。

ちなみにこのときにもきちんとお金の流れを説明しないといけないから、減税を受ける申告の時にこれは贈与になると指摘されますよ。

補足

早速の解答ありがとうございます。住宅ローンの減税の件ですが詳しく知りたいのですが。
どうすれば満額受けることができますか。教えてください。お願いいたします。

回答No.2

info22

私のところは、妻が結婚前から貯金していた金額分を建物に1/6の持分、私の結婚前の預金と私の名前で借金のローンをあわせて5/6の持分で共有名義とし、土地の方は親の畑を売って作った資金分を親の1/3の持分とし残りを私の2/3の持分比で共有名義として登記しました。銀行ローンや勤務先からの融資は全て私名義で私の給料から返済しています。新築後妻は公務員に勤め初めてします。
新築時点で、それまで貯金や財産の額と借金の名義（つまり借金の返済者）の金額割合での持分比の共有名義にしました。このように出資金の割合で持分比の共有名義にすれば贈与税はゼロとなります。

私が、妻の共有名義を土地に入れたかったのですが、親に家を建ててもらったように言われるのがいやだという理屈を言い張ったため、言い分通りにしました。
他の多くの知人は、土地と家をそれぞれの貯金や借金の持分比で、
●土地に妻の持分比を多く入れ、家はローンを組んで返済していく夫の名義にするか、
●土地、建物とも同じ割合とする
ことが多かったですね。
土地資産の財産価値は余り下がらず、家は毎年同じ割合で（税制上の）財産価値が下がっていきます。

考えなければいけないのが次の3点です。
１）家などの上ものは老朽化により減価償却で財産価値がなくなっていく（これがローン返済期間に関係し、木造25年、鉄筋35年で、その後は壊し料で負の財産となる）ことです。
２）土地は大なべ財産価値がなくならないこと。特に都市部や利便性のよい土地、環境のよい土地が財産価値が上がっていくこと。
３）結婚してから築いた財産は夫婦１：１の持分とみなされること。配偶者のどちらかがなくなったとき、他の配偶者は、亡くなった方の財産の1/2までは無税で相続できること。残りの財産は、残った配偶者と子供で相続しますが、大抵は無税分の1/2を覗いて子供に相続させ、子供が相続税を払うことになります。

私自身は、亡くなってあの世まで財産を持っていけるわけでもなく、多分夫より、妻の方が長生き（平均寿命からして）するだろうし、後に残った配偶者と子供が困らないよう、できるだけ目減りせず、余分な贈与税や相続税の負担を少なくして渡してやれることを念頭に考えています。

補足

大変参考になりました。自己資金も住宅ローンも夫名義のときは、共有にする意味があまりないのですね。
それこそ贈与税のターゲットに！！
ちなみに住宅ローンの借入金は３、５００万円で、私の預金も若干あるのですがほんとに微々たるもので。
お恥ずかしいですが、例えば、大げさな話ですけど３５万円の自己資金を私が自己資金として充当したら共有持分を１００分の１にすることはできるのですか？
くだらない質問をしましてすいませんが、ご解答お待ちしております。