マンションの坪単価の計算方法

質問

マンション購入を検討しているのですが…
土地の場合、地価公示とか路線価図でおおざっぱな推定ができるのですが、マンションの坪単価って、それが適正かどうかはどのようにして見れば良いのでしょうか？
どなたか詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#17334 · ベストアンサー

専門的な見方はさておき素人が物件比較につかう「坪単価」についてお話しします。

まず物件の平均坪単価という概念についてご理解ください。
１００戸の物件には　坪単価２１０万の部屋もあれば、１７０万円の部屋もあります。
マンション自体を比較するのに、それらをおしなべた平均値として平均坪単価を
用います。
販売総価格÷販売総床面積（坪）＝平均坪単価です。

平均坪単価はどうやって把握するか・・これはモデルルームに行ったときに販売員に聞きます。
「このマンションの平均坪単価は、いくらですか？」
これを知らずに売っている販売員はいません。

「１８５万円です。」
とか答えてくらます。比較しているマンションの平均坪単価がわかれば、どちらが高いがわかります。

次に、平均坪単価から、それぞれの部屋をどれだけ差をつけるか・・これが販売企画の腕のみせどころ。
各階の差は坪単価で１．５～２万円くらいだとしても、角住戸と中住戸、方位の差をどうつけるか
というのが、難しいところです。

モデルルームに行かずにその物件の平均坪単価を比較するには
私の場合は最多価格帯の数字と最多価格帯対応の占有面積の平均から求めるようにしています。

マンションは、「鶏頭となるか牛後」となるか　つまり高級物件のカスを買うか、（平均坪単価２４０万円の
１８０万円を買う）かエコノミーの上層階を買う（平均坪単価１５０万円の１８０万円を買う）かで、
判断がわかれます。
物件坪単価でなく平均坪単価を加味してご検討ください。

お礼

わかりやすい説明ありがとうございます。
「鶏頭となるか牛後」、難しいですね・・・
どちらがいいんでしょうか・・

回答No.3

noritama58

不動産のマーケティングを仕事にしているものです。
坪単価がどう決まるかという件については、guramezo さんのアドバイスのとおりです。
ただし、私が仕事上付き合いのあるいわゆる大手デベロッパーでは「販売経費+経費＝30％」をとることは難しくなってきており、30％を目標として事業は考えるが実際にはもっと低くなってしまうとのが趨勢だと思います。
結局、適正な単価かどうかを判断するのは周辺の新築マンションの単価や中古マンションの単価を参考にするのが現実的な方法だと思います。
最近はhttps://www.sumai-surfin.com/のような不動産マーケティングの会社が運営するサイトも出てきて参考になると思います。
余談ですが、最近はマンション用地の出物が需要過多（つまり土地をほしいと思っているデベロッパーが土地に比して多い）状況が続いてまして、マンション用地は上昇気味です。国有地や大手企業が入札して買い手となるデベロッパーを決めるいわゆる入札案件は、周辺のそうでない物件よりも結果として高い単価になるものがほとんどです。そういった「土地の履歴」についても売主であるデベロッパーに聞いてみてはどうでしょうか？

お礼

どうもありがとうございます。

回答No.2

guramezo

原価積み上げでの考え方としては、
(専有面積１坪あたりの建築費)＋(専有面積１坪に割り当てられている土地代)＋(販売経費)＋(販売会社利益)＝マンションの坪単価
となります。

それぞれの計算は、
(専有面積１坪あたりの建築費)⇒建築単価×総建築面積／総専有面積＝販売する際の部屋の坪建築費となります。
一般的には、専有面積の建築面積に対する割合は、８０～８５％ですから、簡易計算では、
建築費の相場／０．８の計算になります。

(専有面積１坪に割り当てられている土地代)⇒土地代の何倍の建物が建っているかで決まります。
総専有面積／土地代総額が、これになります。
一般的には、容積率目一杯使って建てますので、
土地の坪単価相場／容積率＝建築面積当りに割り当てられた土地代になります。
これに、専有面積率を換算する必要がありますので、／０．８＝専有坪当りに割り当てられる土地代です。

(販売経費)＋(販売会社利益)⇒さまざまですから、一概には言えませんが、ざっと３０％位でしょうか。

以上をまとめた計算式は、
[(建築費坪単価相場)／０．８＋(土地の坪単価相場)／(容積率)／０．８]×１．３＝マンションの坪単価
となります。

しかし、建築費の相場や土地の相場が、普通に人には調べきれませんし、ちょっとした要素(専有面積率など)で、変ってしまいますので、こういった判断は難しいですね。

一番分りやすいのは、販売事例です。
デベロッパーも、周辺の販売事例を参考にして、売れる価格を設定し、上記の例のような計算を逆算して、土地の購入単価を決めるものです。

販売事例は、住宅情報誌・ネット情報で、新築販売マンションの事例を拾うことです。
これも、デベロッパーでやっていることです。

利便・環境・規模・仕様の近い物件情報を探して、その売れ行きがよければ、比較の事例として考えていいでしょう。

お礼

詳しい説明、どうもありがとうございます。
やはり近い物件との相対比較になるんですね。

回答No.1

zorro

マンションの構造、附帯設備、便のよさによって価格が決定されますので、１つのマンション内での坪単価が適正かどうかは、判断できますが、違うマンションとの比較はムリでしょう。

参考URL：

http://www.tv-osaka.co.jp/goodsmile/point/point10.html#1026

お礼

どうもありがとうございます。
土地と比べると難しいんですね・・・