住宅ローン

質問

この夏に結婚する者です。
今度中古のマンションを購入予定なのですが、分からない事だらけなので知恵をお貸しください。

購入予定のマンションは、改装費、諸費用込みで1900万ほどになります。
頭金は1000万用意できると思いますが、彼の年収が250万位（勤続4年の会社員）で、どれくらいのローンが組めるでしょうか？
マンションですので、管理費も必要になってきますし、
私も働きますが、年齢的にも早く子供が欲しいので返済が出来るか不安です。

あと、親からの援助もありますが税金の事や控除の事も教えていただきたいのでよろしくお願いします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

こみこみで１９００万で１０００万用意できるから９００万の借り入れですね。
計算すると金利３％で３５年払いとすれば毎月\34,637ですから、これに管理費・修繕費・固定資産税を合わせても多分＋月３万以内には入ると思いますので、毎月約６．５万以下の負担と考えればよいでしょう。
ただマンションの場合改修時に追加で修繕費が求められる可能性があるので、管理組合の作成しているマンション修繕計画と積立金の状況をよく確認することが重要です。

正直言うと年収２５０万ですとかなり不安があります。もし７万以下で賃貸が借りれるのであれは、当面は賃貸にして生活設計が出来てからにしても遅くないだろうという気がします。
その１０００万の資金はそのまま手をつけず出来ればもう少し増やせればと思います。
まだ結婚生活をされていないわけですよね。だとやりくりできるかどうかは判断つかないでしょう。

あともし購入されるとしても、ご質問のように余裕がないケースですと全期間固定を選んでください。
金利が上昇して返済が増えると破綻しかねません。
（いまだと公庫のフラット３５という商品があり、グッドローン、みずほなどから売り出されています。年収制限も低いｏｒないです）

私の結論としては、
１．頭金が多いため金利の負担は比較的軽くすむので経済的には購入しても悪くはないと思われる。
２．ただ生活設計に非常に不安がある。
ということです。
ご質問者の収入が年間１００万ほどあれば、踏み切ってもよいかと思います。

あと登記に当たっては、一番大事なのは出資した人の持分で登記することです。
これが原則です。出資割合と登記持分が異なると贈与になり贈与税がかかります。
親からの出資であれば親が出資した分を登記すればなんの問題もありません。

もし、親からの贈与を非課税にする特例を使い、子供の名義で登記するつもりであれば、まず購入物件の詳細の情報を持って税務署に行き、いつ贈与すれば良いのか、ぞうよしてもらったらどうすればよいのか、そもそも特例の対象になるのかなどを必ず確認してください。
（不動産屋に確認してもだめです。必ず税務署で確認してください。）
この特例は、要件が色々あるので適用できないケースがかなりあるのです。ですから十分に注意してください。
税務署では相続税課になります。

あと税金の控除とは住宅ローン減税のこととおもいますが、これは期待しないことです。年収２５０万で配偶者がいてとなると納税額は微々たる物になると思いますので、その納税額までしか当然還付はありませんから。
詳しいことは税務署の所得税課でお聞き下さい。こちらも適用物件の条件など色々あります。

お礼

とても詳しい回答をありがとうございます。
税務署にも詳しく聞いてこようかと思います。あとは彼ともう一度良く話し合ってみます。どうもありがとうございました。

補足

検討しているマンションは、私の実家の目の前にあり、資産価値が高いと言う事をよく耳にしていました。世帯数も多いのですが、マンション自体の広さもかなりあって、一人当たりの資産も多くなるということらしいです。築年数が古い割りに空きが出るとすぐにつまってしまうほど人気があります。不動産屋さんで聞いたところ、積立金などは十分に確保してあり、いざと言う時の心配はないようです。2年後に大規模修理があると聞きました。

回答No.4

noname#35582

＃１です。
補足により再度参りました。

> 改装費、諸費用込みで1900万ほど
> 頭金は1000万用意できると思います
> 私も今は同じくらいの収入があり、彼にナイショの貯金があと300万くらいある

とのことですが、結婚式等をどうされるのかは分かりませんが、それらの費用（例え結婚式や披露宴をなさらなくても、「ゼロ」では済まないものですから。）を控除した後、頭金として1000万円考えることができ、さらに、「彼にナイショの貯金」も300万円残ると考えてよろしいのでしょうか？

それと、1900万円のなかに新居で必要な家電・家財・その他生活に必要なもので、新たに揃えなければならないものの購入代金は入っていますか？
新居を考えられる時、「箱」のことだけ考えて、「中身が揃わなかった。」という失敗のパターンがよくあるものですから。
生活に必要な家電・家財等を揃えていくと、300万円程度では、簡単にゼロになりますよ。

> 検討しているマンションは、私の実家の目の前にあり、資産価値が高いと言う事をよく耳にしていました。

資産価値が高いというのは、収益物件（自分で済むのではなく、権利を有して人に貸す場合）としてはいいかもしれませんが、自分で住むにはどうなのでしょう？
それに、マンションにしろ戸建にしろ、年数が経てば経つほど資産価値は減少していくものです。
購入を検討されているお部屋の占有面積が広く、（お子さんが生まれた後も充分なほど）間取り等がご希望に沿うとしても、

> 築年数が古い

物件に対して、改装費も含めて1900万円かけるよりも、頭金が1000万円も用意できるのであれば、1000万円を上手に増やしながら、しばらく待って、よりよい物件を見つけられた方がいいと思うのですが。

お礼

どうもありがとうございます。
彼の収入が増えるには時間が掛かりそうですし、賃貸にしても（実家兼仕事場の近く、家賃面など）条件に満たない物件ばかりでしたので、買って少しでも早くに少しずつローンを返せたらという思いでした。
みなさんのおっしゃるように、もう少し様子を見ようと思います。再度の投稿ありがとうございました。

補足

再度の回答ありがとうございます。
もちろん、結婚式、家財道具や新婚旅行費も余裕を持って用意したうえでの相談です。
実家が目の前にあり、家業を手伝っているために子供が出来ても働きやすく、子育てもしやすい環境というところが大きいのです。ご指摘の通り、収益物件という面ですごく惹かれているのが事実です。いずれは同居することになると思うので、密かに年金代わりになればというのが本音です。

回答No.3

my_home

ご結婚おめでとうございます。
いろいろと準備やこれからの生活のことで大変な時期と思います。

　住宅ローンについては、少し様子を見られてから組んだほうがいいと思います。彼の収入が増えて、生活も安定してからの方がいいかもしれません。

　住宅ローンは、いくら借りられるかよりも、月々いくらだったら払えるかを基本に考えたほうがいいです。
　生活費や生命保険・将来の貯蓄・子供の学費なども必要でしょうし、マンションを買うと管理費・修繕積立金・固定資産税などローン以外にも恒常的に支払いが発生します。

　completeさんも働くということなので、世帯収入は、ある程度期待はできますが、子供の予定などを考えるのであれば、completeさんの収入は、ローンの支払いに含めないほうがいいですよ。
　completeさんが子供の面倒をみるために働けないことを想定して、彼の収入だけで対応できるように考えましょう。

　賃貸で家賃を払うのは、もったいないような気もされるでしょうが、彼の年収が安定して、頭金が1000万円準備できるのであれば、一戸建ても十分買える可能性があります。

　公営の賃貸でしたら最近はグレードもそこそこのものもありますし、仲介料とか余分なものを払わずに安くで住めるかもしれませんよ。

お礼

回答して頂き、ありがとうございます。
もっと深いところまで彼と話してみます。どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#35582

質問の内容が多岐にわたりすぎていますので、この場で全てのご回答を差し上げることはできません。

ただ、金融機関で住宅ローン融資も担当していた立場からご回答を差し上げますと、今回のマンション購入については、金融機関からの借り入れを前提とするならば見送られたほうが懸命と思います。

「私も働きますが」とのことですが、どの程度の年収が得られるように働かれるのか分かりませんし、「年齢的にも早く子供が欲しい」とのことですから、収入を得るために積極的に働かれることを前提とされていないように見受けられます。
これでは、旦那さまになられる方の年収が250万円とのことですから、生活していくのがやっとではないでしょうか？
そのような状況で（頭金が1000万円程度用意できるとのことですから）、仮に1000万円のローンを組んでも、返済の目処が立ちません。

ローンを組む場合、「いくら借りられるか？」より、「毎月いくらなら返済に充てられるのか？」をお考えになってください。

年収250万円ということは、ボーナスなしと考えると
2,500,000÷12＝208,333.…
月々の給与は20万円程度となります。

そこから２割弱が厚生年金保険料・健康保険料・雇用保険料・所得税・住民税等で差し引かれますから、手取りは、16万円強程度という計算になります。

16万円から思いつく生活費を差し引いてみてください。
もちろん、おっしゃっているマンションの管理費や修繕積立金etc.も。
いくら残りましたか？

将来、支給される（ハズの）老齢年金だけでは充分な生活も望めないような世の中ですから、自分たちの将来に備えて、貯金もしたいですよね？
お子さんが生まれたら、さらに費用がかかりますよね。

さて、いくら残りましたか？

補足

回答して頂きありがとうございます。
彼の手取りは20万です。私も今は同じくらいの収入があり、彼にナイショの貯金があと300万くらいあるのですが
やはりもう少し様子をを見たほうが良いでしょうか。