賃貸物件が競売された！

質問

Ｈ12.12.18.に執行官が来て競売になることを知りましたが，大家から何の連絡もないのでそのまま家賃を振り込んでいました。6/末に落札者が来て1ヶ月ぐらいは待つけど転売したいので出てくれとの事でした。
事務所として使っているのですぐには出られません。余り揉めたくないので出る意思はあります。その場合　現在の敷金　立退き料（新しい事務所を借りる費用）等は誰に請求できるのでしょうか？
・Ｈ3.6.1から更新しながら最近の更新はＨ11.6.1～Ｈ13.5.末
・元の大家は6月の家賃をもらっているので自動更新だといっていますが
　　落札者は物件明細書に私の賃借権は，来るＨ13.5.31日の経過をもって買受け人に対抗できない買受け人に対抗できる権原を有しない占有者は引渡し命令の対象となると書いてあるので居座ることはできないといっています。
・大家はＨ1.7.21に抵当権を設定していました。
・7月の家賃はどこにも現在振り込んでいません。
・現況調査報告書には更新ある場合最後の更新日　　合意Ｈ11.7.16
　　　　　　　　　　敷金　　返還義務あり
　　以上の記載があります。
何か良いアドバイスをお願いいたします。
同じようなことの質問がありますが　この様な条件では有利に
話し合うことができるでしょうか？

回答No.4

noname#4593 · ベストアンサー

tk-kubotaさんから、ほぼ回答が出ておりますので、私は補足説明をさせて頂きます。

＞現在の敷金　立退き料（新しい事務所を借りる費用）等は誰に請求できるのでしょうか？

　説明の都合上、「立退き料」、「敷金の返還請求」の順にご説明いたします。

１．「立退き料」

　「立退き料」の説明に入る前に、抵当権と賃借権の関係についての説明をしてから「立退き料」についての結論を述べます。

　抵当権が設定された後に賃借権などの権利が設定された場合、抵当権が実行されるとそれらの抵当権設定登記後に設定された権利は全て消滅するのが本来の原則です。
　しかし、それでは当該物件の所有者が所有者として本来有する所有物の使用収益権が阻害されるおそれがあります。賃借権などを設定したとしても、抵当権が実行されると賃借人は直ぐにその権利を失うのでは誰も借りるものが無くなり、所有者の使用収益に重大な影響を及ぼす可能性があるからです。
　そこで、民法は395条において、建物であるならば３年以内（民法602条３号）の短期の賃貸借契約についてのみ、その賃借権を抵当権者に対して対抗することができるものとしました。これを一般的に『短期賃借権の保護』と言います。

　この短期賃借権は、抵当権の実行による差押さえの効力が発生〔「債務者に対する競売の開始決定の送達時」もしくは「差押さえの登記時」（民事執行法188条、46条１項）〕する前までであれば、何度でも更新する事もできます（民法603条）。この場合、借地借家法26条（旧借家法２条）による『法定更新』の規定も適用があるものと考えられております（最高裁判決昭和38年８月27日）。
　しかし、抵当権実行による差押さえの効力が生じた後に賃貸借契約期間が満了したような場合には、借地借家法５条２項（借地法６条）、借地借家法26条（旧借家法２条）の適用はなく、その更新を抵当権者に対抗できない（上掲最高裁判決昭和38年８月27日）とされております。
　つまり、抵当権の実行による差押さえの効力が発生する前であるならば、元の大家さんがおっしゃる『自動更新（上記の「法定更新」のこと）』がなされたとの主張も可能であったということになります。

　しかし、今回の場合、Ｈ12.12.18.に執行官が来たことから考えますと、それ以前の近い日に、抵当権に基づく差押さえの効力が発生していたものと考えられます。
　ということは、差押さえの効力が発生した後に契約期間が満了したmreさんの賃借権はＨ13.5.31に消滅しており、例え元の大家さんとの間で更新手続きをしていたとしても、そのことを抵当権者に対して対抗できないことになります。
　つまり、現在mreさんは、「建物の無権原の占有者」という立場になっております。

　ここまでの話をご理解いただいた上で、いよいよ「立退き料」の説明に入ります。

　「立退き料」というのは、賃貸借契約関係が有効に継続しており、貸主側の都合によって賃借人に立ち退いてもらいたい時に、賃貸人側と賃借人側の双方の事情を総合的に判断して、賃借人に立ち退いてもらうのが相当であると判断されるための補助的要因として考慮されるものです。
　貸主側は、契約の解除や更新拒絶をする場合には『正当事由（借地借家法26条）』の存在を要求されるのですが、その『正当事由』の一つの要因にすぎません。
　「賃借権」という建物を占有する権原を現時点においては有していないmreさんは、相手方の『正当事由』を要求できる立場にはないのです。

　従って、今回の場合、立退き料の請求は、原則として誰に対しても行うことができないことになります。

２．「敷金の返還請求」

　敷金の返還債務を負っているのは誰かといいますと、これは賃貸人です。

　賃貸人である建物所有者が、賃貸借契約期間中に交代した場合には、敷金は当然新所有者（新賃貸人）に引き継がれるものとされております（最高裁判決昭和44年７月17日）。
　従いまして、tk-kubotaさんがおっしゃるように、H13.5.31以前に落札者が買い受けていた場合、買受人が当該建物の所有権を取得するのは代金納付時ですから（民事執行法188条、79条）、H13.5.31以前に代金が納付されていた場合には、落札者が賃貸借契約期間中に新所有者となったことになるので、当然に敷金は落札者に引き継がれ、敷金返還請求の相手は「落札者」ということになります。

　しかし、H13.5.31以前の賃貸借契約期間中に落札者が新所有者になったわけではない場合、つまり、H13.5.31以降の賃貸借契約終了後に落札者が所有者となった場合には、敷金は、新所有者である落札者に当然には承継されないものとされております（最高裁判決昭和48年２月２日）。
　従って、この場合には、敷金返還請求の相手は「元の大家さん」ということになります。

　そして、これはお分かりだとは思いますが、「敷金返還請求権」は、建物の明渡時に発生するとされているものの、賃借人の建物明渡しが先に履行されるべきもので、その後、全ての清算をして賃貸人側から返還されるべきものとされております（最高裁判決昭和49年９月２日）。

　従いまして、上述の内容で請求相手はお分かりになるでしょうから、その相手に対し、建物の引渡後に敷金の返還を請求することになります。

◎まとめ

　上述の内容によって、占有権原のないことはお分かりだと思います。
　落札者が、賃貸借契約の継続を望んでいない以上、これ以上その場所に居座り続けるのは得策ではありません。
　落札者が「強制執行」の手続きをとる前に、なるべく速やかに次の場所を見つけてお移りになることをお勧めします。
　ただ、なかなか急には見つからないでしょうから、Singlemanさんがおっしゃるように、「何とかもう少し待って欲しい」旨相手に伝え、それと同時に、精力的に次の場所を見つけるべきです。

　それから、H13.5.31以降、元の大家さんに対して支払った家賃は、家賃としてではなく、無権原でありながら建物を使用していたことによる「不当利得に対する償金」としての性質を持つものです。
　ですから、その分についての返還などの問題は生じません。

　また、７月分の家賃というのも、無権原でありながら建物を使用していたことによる「不当利得に対する償金」として、建物所有者に対して支払われるべきもので、月の途中で所有者が代わっていた場合には、日割り計算でそれぞれの所有者に対して支払われるべきものと考えられます。

　以上、ご参考まで。

お礼

abenokawamotiさん
アドバイス有り難う御座いました。
丁寧なご説明で　今までモヤモヤしていた気持ちが晴れました。
この様なことが日常茶飯事起こっているのでしょう。
皆様のような方々に助けられて　生きているんだなと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。

回答No.3

tk-kubota

いいですか？　しっかり聞いて下さい。
あなたの場合、引渡命令で、即、あなたを強制執行で追い出すことができるか、本訴と云うやっかいな訴訟をしなければならないか非常にきわどいところですから・・・
元家主が設定した抵当権がＨ１・７・２１日であなたが賃借した日がその後ですから、あなたの賃借権は原則として買受人に対抗することができない賃借権です。
ところで、その買受人が「わたしが落札した」と云って来た日が今年６月末ですが、その日には残代金を納付して所有権が移転しているのですか？最近の買受人は「売却許可決定」で「私が買った」といっています。これは大きな誤りです。代金全額を納付しなければ所有権は移転しません。当然ながら、あなたに「出て行け」と云うためには、その買受人が所有権を持っていなければいけません。第１にその点を登記簿謄本などで確認して下さい。
仮に、Ｈ13.5.31日以後に移転していたとすれば、不動産引渡命令が発せられる事案ですから数日か近いうちに強制執行で追い出されます。何を抵抗しても無駄です。（敷金などその者に請求できません。元家主となります。）しかし今日は７月１９ですから、まだ、引渡命令が届いていないなら、Ｈ13.5.31以前に代金納付があり所有権を取得していたようです。そうだとすれば、その者はあなたの賃借権に対抗することができなく引渡命令は発せられません。（例外として短期賃借権と云う権利を認めていてあなたの賃借権はその者が承継していますから引渡命令は発せられません。当然、引っ越すときには敷金はその者から返してもらえます。）その場合は本訴を提起て勝訴判決をもってあなたに強制執行することになります。その本訴はあなたの負けです。何故なら、その時は、Ｈ13.5.31の短期賃借権が経過しているからです。
なお、もう１つ重要なことがあります。
それは、その競売の差押の効力が発生した時期がＨ11.6.1以後を前提として今までお話しました。もし、それ以前なら変わってきます。法律が変わりましたので・・・

お礼

tk-kubotaさん
アドバイス有り難う御座いました。
たまたま見つけたこのコーナーで専門家の方の親身なアドバイスを
受けられるとは思ってもいませんでした。
ご意見を参考に今後対処させていただきます。
今後私も得意分野を生かして皆様の力になるよう
このコーナーを活用させていただきます。
本当に有り難う御座いました。

回答No.2

Singleman

供託は前の大家との更新トラブルには有効ですがこの場合は無駄になる可能性が大です、当面「急な話なので直に転居先が見つからない、なんとかもう少し時間がほしい」と頼んで時間稼ぎをすることです、もちろん家賃は払う必要はありません、法的にはいろいろあるのでしょうが事務所として機能するうちは居座る覚悟をすることです、転売した相手が賃貸しをする可能性がありますので、その時に新たに賃貸契約出来る可能性があります。都会では部屋を出る時現状復帰の難癖をつけられて敷金はおろか追加の支払いを請求されるのが昨今の風潮ですので、後を濁して飛びたてるならそれもいいか位の余裕で対処して下さい。

お礼

Singlemanさん
アドバイス有り難う御座いました。
今回の件で　やや人間不信になっていましたが
皆様の誠意あるアドバイスに触れ　まだまだ助け合うことが
できるのだと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。
アドバイスいただいた後を濁して飛びたてるならそれもいいか位の余裕を
もって対処致します。

回答No.1

amukun

７月の家賃はお近くの法務局で供託されたほうが良いと思います。普通、住居の場合は居住権がありますので、そう簡単に出てけとはいえないんですけどね。もちろん、敷金立退き料などは現在の持ち主が支払うべきものです。弁護士、司法書士などに相談なさってはいかがでしょうか。

お礼

amukunさん
アドバイス有り難う御座いました。
今回の件で　やや人間不信になっていましたが
皆様の誠意あるアドバイスに触れ　まだまだ助け合うことが
できるのだと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。