住宅ローンの借方

質問

グッドローンと住宅金融公庫、ともに買値の8割しか融資してくれませんが、両者を併用することはできるのでしょうか？
たとえば5割5割ずつ借りて全額ローンということはできますか？

回答No.9

noname#11476 · ベストアンサー

初めの計算－－－
マンションなので全額建物として２０００万。
頭金の１００万を引くと１９００万。
１９００万÷５０＝３８。
利息３％と見積もると５７万。
修繕費税金・保険で３０万。
全部で１２５万。
家賃の１２０万と比べると５万ほど損。
でも、５万なら住宅減税でカバーできる範囲、かつ広くてきれいに引っ越せたよろこびも加えると私の場合買った方がお得かも。
というような計算でよろしいでしょうか？
－－－－－－－
大体良いですよ。

ただ減価償却費が抜けていますね。５０年で価値０になるとすれば一年で２０００／５０＝４０万損失が出ていることになります。具体的に直ぐには見えてこないので気がつかないけど将来失敗したなぁと感じるわけです。
あと気にしている毎月返済する分ですが、これにより金利負担は段々少なくなります。
ものすごく単純に考えると平均的には大体初年度の金利の１／２強とみるとよいです。（元金均等の場合大体１／２で元利均等ではもう少し増える）
ですから購入した場合の費用については、上記ご質問者が計算した結果に対して、減価償却費用を加えて、金利負担は１／２として計算すると、より正しい答えになります。
つまり利息は５７／２＝２８．５万　（元利均等だともう少し増えます）
減価償却４０万ですから、ご質問者が算出した数字１２５万より増えて１５３．５万程度でしょう。
こういう計算は賃貸経営をするときに良く使うのです。実際の計算は減価償却の算出では年数％で下落するようなモデルを使います。

－－－－次の計算
さらに頭金をもう１００万貯めた場合、１８００万÷５０＝３６万。
修繕費保険３０万。
利息が５４万で合計１２０万。
－－－－
そういうことです。貯めた分だけ頭金に繰り入れるので、利息の支払も少なくなります。

>賃貸と同等ですが、この貯める期間の１年分の家賃が１２０万かかってるので、１２０万円の損

にはなりません。忘れていませんか、この１２０万と比較するのはご質問者が直ぐに購入した場合の１２５万円という数字です。

ですからご質問者の計算した、直ぐに購入では１２５万、次年度では１２０万という結果を使うと、次年度に購入した場合は、１２５万－１２０万（一年の賃貸）＝５万円だけ次年度の方が得になるということです。

こういう算出は直ぐにはピントこないかもしれませんが、実際によく見聞きする中で、

「頭金少なく購入し、その後売却して他の物件を購入しようとしたが、ローン残高の方が売却価格より大きくて、更に預金をつぎ込まないと売却も出来ない」

というのを聞いた事があると思います。
これは一つには不動産市況が悪化して、想像以上に下落したわけですが、上記モデルでは、平たく言えば予想以上に減価償却費が高かったということです。
まあこれから先は大きな下落はないと思いますが、減価償却はきちんと組み入れないと、売却しようと思ったらローン残高の方が大きいという結果になりかねません。

これは損得計算でまさに減価償却の考え方を取り入れるときちんと説明できるわけですね。

お礼

またまた詳しくありがとうございます。
減価償却も考えないといけないのですね。
賃貸の場合だと更新料や、同じ場所にすんでいるとは思えないので敷金、引っ越し代も数年に一回かかるとすると、とても計算しきれないですね。
ざっと計算してみたところ、どうやら私の場合は家を買う方が得なようでした。

回答No.8

noname#11476

>これは一生のうちの話ですよね？
一生と短期とどう違うのかご質問者が考えていることがよく読めませんが、

>もう家を買うことは決めている上で、今買うか、頭金が2割貯まる1年後に買うかで考えてる
この場合でもやはり同じです。

横軸に購入年をとり、縦軸には損得を書きます。
すると、頭金が少ない早い年数のときには損が大きく、段々損失が小さくなり、ある点から逆に得になる領域になり、これはやがてまた段々得が少なくなり、最後はまた損になるという形になります。
このちょうど得になる領域が買い時となります。

>私としては、この計算は当てはまらない気がするのですが、何か勘違いしてるのでしょうか？

たとえ上記最適購入時期を待たずに購入する場合でも、初めは段々損失が少なくなる方向に動きますので、一年の違いで幾らかは確実に得になります。

計算が面倒なので私などはエクセルで表を作り計算しましたが、ご質問者も試みて見れはよいのではと思います。

もちろん現実の場合には、金利上昇効果（この先金利が上がるとして）というマイナス要因（早く購入した方が良い）、地価下落効果というプラス要因（後から購入した方が良い）などもありますので単純ではありませんけどね。

私の場合は凝り性なので、土地は過去の公示価格推移（物価補正した価格で評価）から推定曲線をつくり推定、金利も過去の金利推移とアナリスト予想を集めて推定曲線をつくり計算しましたけど、、、そこまではやらなくても良いでしょう（笑）

あ、所得税の住宅ローン減税効果もありますけど、これは以外と全体に与える影響が軽微なので上記計算では考慮していません。

ご参考まで。

お礼

何度もありがとうございます。
かなり参考になります。
よく分からなくなってきたので具体的に計算してみました。

マンションなので全額建物として２０００万。
頭金の１００万を引くと１９００万。
１９００万÷５０＝３８。
利息３％と見積もると５７万。
修繕費税金・保険で３０万。
全部で１２５万。
家賃の１２０万と比べると５万ほど損。
でも、５万なら住宅減税でカバーできる範囲、かつ広くてきれいに引っ越せたよろこびも加えると私の場合買った方がお得かも。
というような計算でよろしいでしょうか？

さらに頭金をもう１００万貯めた場合、１８００万÷５０＝３６万。
修繕費保険３０万。
利息が５４万で合計１２０万。

賃貸と同等ですが、この貯める期間の１年分の家賃が１２０万かかってるので、１２０万円の損・・ということで、今買った方が１年後に買うより１１５万お得ってことでいいのでしょうか？

補足

お礼に書いた計算変ですね。頭金は引いてはダメだったのでしょうか。あと月々帰して行く分が計算に入ってないですね。うーん、分からなくなってきました。

回答No.7

noname#11476

>家賃をためるまで払うと利子以上のお金が必要になるのです。
勘違いされているようです。
家賃と比較すべきなのは利子だけではありません。

土地の購入だけであれば、利子だけで比較してもかまいませんが、建物については「寿命があり、かつメンテナンス費用もかかる」ので、単純にそういう比較になりません。
家賃に含まれているものは、

Ａ．建物建築費用
Ｂ．維持費
Ｃ．税金

です。同様に持家で考えねばならないのは、土地は永久使用可能として無視しても、

Ａ．建物建築費用
Ｂ．維持費
Ｃ．税金・火災保険
Ｄ．利子

となります。建物は永久には持ちません。
築３０年以降には大規模な改修も必要になります。
築５０年ならばもう建て替えが間違いなく必要です。

つまり建物が１５００万としても一年で１５００万／５０年＝３０万／年だけ損失になります。（費用Ａ）
更に維持費としては平均２０万円／年が必要です。（費用Ｂ）
（７年単位で１５０万位の補修費は最低必要。）
Ｃの税金・保険も年１０万以上にはなります。

すると年６０～８０万位は毎年出て行き、その上Ｄ利子の支払があります。
これと比較しても家賃より得になるとお考えですか？

計算するとわかりますが、家賃が月１０万とすれば、年間１２０万になりますが、利子が１２０－６０万～８０万＝４０万～６０万／年以上になるのであれば、家賃を支払った方が得です。

もういちど上記を踏まえて計算しなおして見てください。

お礼

詳しい計算方法ありがとうございます。
これは一生のうちの話ですよね？
もう家を買うことは決めている上で、今買うか、頭金が2割貯まる1年後に買うかで考えてる私としては、この計算は当てはまらない気がするのですが、何か勘違いしてるのでしょうか？
質問とは関係のない内容までみなさん教えていただいてありがたいです。

回答No.6

miyacchi518

仮に全額ローンが組めても「諸費用」だけは現金で払う必要があるでしょう。それと火災＆地震保険も。

諸費用ローンもありますがまったく現金のない人には銀行が貸してくれないと思います。

ウチは頭金５０万で残りをローンにしました。
諸費用とか保険代は現金で支払いました。総額現金は２００万くらいですね。

銀行によって対応はさまざまです。自分が「ここで借りよう」と思っても貸してもらえない確立の方が高いと思いますのでいくつも金融機関にあたってみるのがいいでしょう。

お礼

さすがに諸費用や引っ越し代、生活費や頭金の一部は用意してます。
普通の銀行ではＯＫだろうと言われていますが、金利上昇リスクをどう解決すればいいのか悩んでいます。

回答No.5

usaginomoko

3年前に2890万円のマンションを購入しました。
手持ちは200万円のみで、これは諸経費です、
あとは完全に100％ロ－ンです。内訳は　400万は「協同住宅ロ－ン」「残りは住宅金融公庫の普通枠+特別融資枠」
でした、そう住宅金融公庫の融資枠縮小前夜ですね。
金利は住宅金融公庫枠は2.4％　同特別融資枠4.0％
共同住宅ロ－ンは4.4％「住宅金融公庫+2.0％です」
物件は6階建てマンションの6階西です。73.5平米
ル－フバルコニ-51平米　ウエルカムポ－チ付。
貴方様の質問には「協同住宅ロ－ン」の営業がお答え
します、どうぞ　お電話を。
抵当権の第1設定がどうなっているかは詳細をわかりかね
ます。
http://www.kyojyu.co.jp/
共同住宅ではなく協同住宅です。
間違えなく。
電話番号も掲載されています。
参考に絶対なります。まずはお電話を、親切ですよ。

にゃん　ごろごろ。　　以上

お礼

あまりに宣伝のような書き込みでびっくりしました。

回答No.4

ng001

一般的な話として、全額借り入れが出来ない理由は担保価値の問題です。もしあなたが返済不能に陥ったとき、あなたが１０００万円で購入した土地や建物が、実際に１０００万円以上で売れることはありません。

もちろん土地・建物の価格は変動しますが、金を貸す側にとっては、担保を処分するときの価格が問題なのです。もちろん年月が経てば借り入れ金額も減っていきますが、だからと言って当初から満額貸すということはないのです。

バブルの頃には１００％貸すという商品もありましたが、今は昔の話です。

従いまして、ひとつの銀行で５割借りると、一般的には他の金融機関から５割借り入れすることは出来ません。

お礼

住宅金融公庫で８割借りて、残りは銀行・・としたら、金利も高くなるのでしょうね。
２００５年で住宅金融公庫が無くなると聞いたのですが、私は２００６年入居予定です。
だったら借りれないのでしょうか？

回答No.3

kei3999

2割の頭金についてですが、是非とも２割近い額をご用意下さい。諸経費（登記費用、火災保険、上下水道分担金）は、融資対象額になりません。2割が必要というのは確かに妥当な数字なんです。実際に自分で建ててみて分かるのですが住宅に必要な資金以外にも必要なお金があります。（引越し費用、カーテン、家電、外壁）等など

しかし、ここでいう２割の頭金は、今なくても引渡しまでにあれば良いと解釈することも出来ます。実際その計画書を出して契約時手持ち資金1割で融資実行して頂きました。関係書類の提出を求められましたがね^^最後は計画が狂い若干の不足が生じて車を売って100万作りました。(笑)

ハウスメーカー等と良くご相談ください。全額借入ではなく、毎月の積立、ボーナス、保険の満期解約、親からの援助などで積み上げて行って合計が2割近くになれば可能性はあります。
もしくは、借入額の変更、収入額合算、保証人の追加などいろんな方法もあります。

お礼

諸費用、引っ越し代、生活費などを残すと、どうしても頭金が２割に満たないのですが、その額を貯める期間だけ家賃を払うともったいないと思うのです。

１００万足りないとして、貯金するのに１年かかります。その貯金中に家賃として１００万以上使われる・・。これじゃマイナスでは無いでしょうか？

１年後に金利が１％上がっていたらマイナス分は更に増えますよね。

売る側の人間は私のこの考えにＯＫしか出さないので良くないのかも知れませんね。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

グッドローン、住宅金融公庫共に第一位抵当権設定が条件ですから併用はそもそも出来ません。

住宅金融公庫＋他の市中銀行であれば可能性はあります。（事実そのように借りている人はいます）

私としては２割に過ぎない頭金を用意できないのであれば、そもそも購入自体に無理がありすぎますのでお勧めできませんが。

お礼

先ほどに続いてありがとうございました。
頭金のことは検討中です。
家賃をためるまで払うと利子以上のお金が必要になるのです。

回答No.1

adobe_san

頭金が無いなら住宅購入は止めた方がいいですよ。
後々支払いがしんどくなってきますよ。

お礼

その件は十分検討してるところです。