筆界特定の測量の間違いの可能性について

質問

お世話になります。
隣地との土地境界について、当初、隣地所有者依頼の土地家屋調査士が測量し協議していましたが、協議の途中で、隣地所有者が筆界特定を申請しました（実際には土地家屋調査士がその代理になっている）。

この土地家屋調査士について、当方の質問に回答しない等対応が誠実でないため、他の土地家屋調査士に測量をしていただくよう法務局担当者にお願いしましたが、法務局担当者は申請者の費用負担を考慮して、この土地家屋調査士に引き続き、測量を依頼することにするとの回答でした。

その土地家屋調査士が法務局に提出した測量図について、私がコンベックスで現地を測った処、次の箇所が間違っていることが分かりました。
・土地境界付近にある当初コンクリート塀の端と道路境界との直線距離が約１５cmずれている。
・そのコンクリート塀の位置や両者の家屋外壁について、その土地家屋調査士は実際には測量せず（測量状況を私が見ていました）、以前、隣地の前の所有者が依頼した他の土地家屋調査士作成の測量図の一部をそのまま転用している可能性が高い。
　（今回測量時のコンクリート塀の端の位置は、以前測量時の状況と異なっている）
・私が主張している境界位置について現地でその土地家屋調査士に説明し測量しましたが、測量図に記載されているその位置と、コンクリート塀の端との距離や相対位置が明らかに間違っている。

これらの間違いを法務局に連絡した処、法務局担当者は追加測量の後、測量結果について筆界調査委員と協議するとの回答でした。
今後、法務局担当者らが現地調査の立会を行い、その後、この土地家屋調査士が追加測量をすることになっています。

以上の状況から、この土地家屋調査士が正しく追加測量できるか、また筆界調査委員が当初及び追加測量の結果を適切に検証し正しい筆界を特定してもらえるか、大変不安です。
これから、どのように対応すればいいのか、教えて下さい。

回答No.3

tai-yu

No2です。

＞今回の土地家屋調査士の場合、コンクリート塀の位置を実際に測量して
＞いないのに、昔の他の土地家屋調査士の結果をそのまま自分の測量図に
＞転用した可能性が高いこと、その結果、昔と現在ではコンクリート塀の
＞端の位置が異なっているのに当然ながら、測量結果と実際が大きく異なって
＞いる状況です。

もともとの筆の境界を調べているのですから、昔の測量図でおかしくないと
思います。
いまの所有地の境界を調べているわけではありません。昔、筆を設定した時の境界がどこかを調べています。
ですから、昔の測量図は重要な証拠だと思います。

今の所有地の境界がどこかを測量しているわけではありません。
そのため、新しい塀が昔の筆の境界とずれていれば、新しい塀は無視すると思います。

お礼

tai-yu 様
再度のご回答、ありがとうございます。
言われる通り、今回の場合、昔の地積測量図が唯一の証拠で重要です。
また、新しい塀は昔の土地境界とは直接的には関係ありません。
ただ、私が認識している土地境界の位置は以前、前の所有者が依頼した別の土地家屋調査が測量し求めた位置であり、また新しい塀との相対位置や距離は写真で把握しています。
そして、その土地境界の位置を、現在の隣地所有者の代理の土地家屋調査士に現地で具体的に示し、その土地家屋調査士がそのポイントを測量したものです。

よって、もし、その土地家屋調査士が正しくコンクリート塀の端や私が認識している土地境界の位置を測量し測量図を作成していれば、私が認識している土地境界の位置はそれが最終的に正しいかどうかは別にして、実際のコンクリート塀とその境界の相対位置や距離の通りに測量図に記載されているはずです。
しかし、コンクリート塀の位置や当該境界位置は実際には大きくずれています。
このことは法務局の担当者に連絡し、追加調査後に検証するとの回答を得ていますが、
果たして、検証の時、机上だけでなく、正しい測量をして検討していただけるかが大変心配です。

回答No.2

tai-yu

質問文読む限り、境界位置が質問者さんの意見と隣地所有者さんの意見が違うのでしょう。測量なんてそんなにずれることはありません。測量する位置が違うから大きく異なっていると思います。

お互いの所有地がどこまでかを争っているわけでありません。法的な筆の境界がどこかを客観的に見極めようとしているのですよ？
測量がおかしいというならば、質問者さんが測量屋さんを手配して測量図を作成し、証拠として提出すればよいと思います。
所有地がどこまでかを争いたいなら、裁判すれば良いと思います。

お礼

tai-yu 様
ご回答、ありがとうございます。
言われるとおり、一般的に測量は大きくずれることはないと思います。
近所の土地の６ｍ未満の同じ境界について二人の土地家屋調査士が測量した結果、２ｃｍ程度の違いでした。

今回の土地家屋調査士の場合、コンクリート塀の位置を実際に測量していないのに、昔の他の土地家屋調査士の結果をそのまま自分の測量図に転用した可能性が高いこと、その結果、昔と現在ではコンクリート塀の端の位置が異なっているのに当然ながら、測量結果と実際が大きく異なっている状況です。
測量結果の間違いはコンベックスの簡易測定ですら明らかにわかるので、とりあえず、それを法務局に示して適切な検証をお願いしたいと思います。

回答No.1

chie65535

＞これから、どのように対応すればいいのか、教えて下さい。

「測量」は「実際問題として、ほぼ無駄」です。

土地ってのは「地震などで変動する物」です。

地震１発で「簡単に２０センチくらい動く」のです。

以下ページを見て下さい。
http://www.gsi.go.jp/chibankansi/chikakukansi40005.html

土地の境界線は「法務局にある公図」をもとにしています。

この「公図」は「地震による変動は加味されてない」ので「現地の境界線の位置と食い違っている」のが「当たり前」なのです。

例えば「公図の上では、基準点Aから基準点Bの距離は513.34メートルになっていても、実際の距離は512.84メートル」なんて事が起きます。

この時、「AとBの中間にある境界線を確定する目的」で、測量したとします。

境界線の位置は「公図では、基準点Aから217.34メートル、基準点Bから296.0メートルの位置にある事になっている」のですが、実際に測ると「基準点Aから216.99メートル、基準点Bから295.85メートル」なんて事が起きます。

すると、当事者の片方は「公図ではAからの距離は217.34メートルだ。35センチAに寄り過ぎてるから、公図通り、B側に35センチ動かせ」と主張し、もう片方は「公図ではBからの距離は296.0メートルだ。15センチB側に寄り過ぎてるから、公図通り、A側に15センチ動かせ」と主張し、真っ向から対立する事になります。

こういう対立が起きると「測量なんか無意味」です。お互いに「自分が不利になるような、相手側の測量結果を受け入れない」ですので。

測量と言うのは「土地境界確定時に、双方が納得するための材料にしかならない」のです。

そのため、土地の境界確定は、境界杭の位置確認など「現状を重視する」のが原則です。公図や測量結果は「参考程度」の意味しかありません。

＞正しい筆界を特定してもらえるか、大変不安です。

「正しい筆界」など存在しません。あるのは「隣接した土地所有者の双方が納得した境界線」だけです。

どんなに正確に測量しようが、当事者の片方または双方が「それでは納得できない」と言い出したら「裁判でも決着しない」です。

裁判所は「土地の境界問題など、明確に白黒を付けられない案件」は「双方で和解しなさい」と「判決を下すのを諦める」のです。だって「誰も白黒付けられない」のですから。

なので、日本の土地の境界ってのは「当事者双方が納得する事で成立している」のです。測量や専門家の調査なんか「何の意味もない」のです。公図も「現状との差異がある」ので、まったくアテにはなりません。

なので、目指すゴールは「当事者双方が互いに納得できる境界線を見付けること」です。お互いが納得できれば「双方が主張する境界の中心点にする」などのように、適当に「ここにしよう」と決めて良いのです。

従って、追加測量など「時間と金の無駄」です。そんな事をするより「どうしたら当事者双方で納得できるのか」を考えて、双方で話し合いをした方が良いです。

お礼

chie65535 様
早々にご回答いただき、ありがとうございます。
言われる通り、隣地所有者の代理人である土地家屋調査士と話し合いをしていたのですが、隣地所有者が時間がかかり過ぎると言って、突然、一方的に話合いを中止し、単独で筆界特定を申請した次第です。
私は話合いを継続する予定でした。

隣地所有者の代理人である土地家屋調査が作成している測量図の一部が明らかに間違いでありながら、追加調査の終了後でしか法務局がその測量図について検証しないため、正しい筆界が特定されない可能性があることを懸念しているため質問させていだきました。