マンションの管理費を滞納している人について

質問

こんばんは。よろしくお願い致します。
５年前に中古マンションを購入しました。

定期総会には、出席できる時には出席してるのですが、
去年の年末の総会で未収入金が９０万円近くあり、
４名が滞納していて、そのうち１名が数年滞納していて
この方だけで６０万ほど滞納していることを知りびっくりました。
そして、この方は、駐車場もバイク置き場も自転車の駐輪場も借りていて、
滞納しているそうです。
水道代とか命にかかわることはまだ解るのですが、
あまりにも厚かましすぎて、そんな人が世の中にいるなんて驚愕です。
車が無くては動けないという地域ではありません。
現在、駐車場は空きが無く、駐車場も駐輪場も借りたくても借りられない状態なんです。

滞納者の部屋番号や名前は役員じゃないので教えてもらえませんでした。
役員の方は、もちろん怒っていて、何か対策の為に動いているようでした。

この年末に定期総会があるんですが、事前に決算報告書をもらいました。
そこで、今年の未収入金が１３０万！！！近くになっていることを知りました。
この調子で毎年滞納額が増えていくと、どういうことになるんでしょうか？
修繕積立金が足りなくなって、大規模修繕の時にお金が足りなくなるっていうことですよね？
マンションを購入したのは初めてで、役員になるのも初めてなのでドキドキしています。

順番が回ってきて来年の役員になる予定なのですが、
こういう場合どういうことをすればいいんでしょうか？
年末の総会で何か話し合った方がいいことなどあれば、教えて頂けませんか？

回答No.5

ゴルゴ 13（@golgo13--） · ベストアンサー

未収金回収と大規模修繕工事の為だけに理事長になった者です。
私の場合、所有権者が
1,外国人
2,日本出国履歴あり
3,行方不明
4,抵当権付物件
5,部屋がゴミ屋敷
の5重苦状態でした。

やりがいありましたよ 笑。
こう言うのって趣味ですからね。

理事会の皆さんには競売含めて2年で完了させますと公言して、18年間理事長務めてた方には下りて貰って、私自ら理事長に着任しましたが2年1ヶ月掛かってしまいました。
1ヶ月オーバーしてしまったのは恥ずかしかったですね。

1さんの回答通りです
簡単な訴訟ですから裁判自体は6ヶ月～1年で終わりますよ。
貴女のマンションの場合、競売まで含めると何時までかかるか分かりませんがね。
争点がないから6ヶ月位で裁判は終了するんじゃないですかね。
時効は5年ですので、裁判を急いで下さい。

先ずは、既に回答ある通り駐車場、バイク・自転車置場の解約をする事。
もし解約条項がなかったら規約若しくは細則を変更して3ヶ月以上滞納したら解約できるっていう条項を設けること。当然、臨時総会を開いて下さい。

恐らく、訴状の書き方を知らないでしょうから弁護士に依頼して裁判を起こして下さい。
裁判を始めるには臨時総会の承認が必要です。

競売時の注意点。
競売に出す際は未収金額相当分、低い価格に設定しておく。
買い手が付いたら、買主(新区分所有者)に対して未収金額相当プラス利息を請求して下さい。区分所有法で認められています。

最後に、区分所有法の条文を使って競売にするのがベストなのか、民事執行法を使って競売にするのがベストなのか、他の裏技を使って競売にするのがベストなのか、事件ごとにベストな策が異なりますので、そういう所を含めて弁護士に相談したら如何でしょうか？

長期滞納事案のような組合の皆さんにとって迷惑な事案を一つ片付けると、組合の皆さんから凄く感謝されますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます！
趣味ですか⁈
嫌がる人が多い仕事なのに、頭が下がります。
こういうことは、golgo13様のような人をまとめることが出来てリーダーシップが取れる方じゃないと難しいですね。

解約条項に家賃滞納ってありました。（当たり前ですよね～）
なのに解約になっていない不思議。
皆様から教えて頂いたことをコピーして、まずは内情を聞いてこようと思います。

回答No.4

sunflowerlove

18年目になるマンションの理事長を数年しています。
私のマンションでは、1カ月でも期日通りに引き落としや振り込みがなされなかった場合には、振り込み日から３週間程度を経て管理会社から該当者へ玄関へピンポンして直接連絡をしてもらっています。
このため、2カ月以上の滞納者は全８５世帯中、ゼロ件といまではなっています。

しかし俊工時から10年目にあたるまで一度も管理費と修繕積立金を支払わなかった方がいたため、督促に苦労しました。
物件の所有権を第三者に抵当権をいれるなどして複雑にする占拠屋さんだったのですが、管理会社を通じての警告、弁護士からの書面通知などを経て、訴訟に踏み切り、勝訴しました。

しかし勝訴しても支払う意思がなく、賃貸にだされていた該当物件の家賃を近隣不動産屋さんと協力して、家賃を大家ではなくマンションへ支払うよう交渉を重ねました。
最後は固定資産税未払いにより、物件が競売にかけられ、こうした未納の管理費・修繕積立金と訴訟関連費用は、延滞損害金を含めて全面的に回収がなされました。(損害金の金利分得しました)

まずは弁護士を通じて警告・訴訟手続きを迅速にとることが金額を大きくしないコツだと弁護士先生よりお聞きしました。

未収金が増加すると、管理費不足や修繕積立金不足となります。また時効がありますので、間髪入れずに未収金の回収実行することが不可欠です。

輪番制の役員では、管理会社任せで責任感のある業務ができず、また管理会社も未収金の督促をするのが面倒なので、どうしてもズルズルになることが多いそうです。役員の輪番制はやめて、役員の任期制にて責任のある理事会運営をされることが良いと思います。

あなたの資産に係る大きな問題ですので、力を入れて行ってください。

お礼

くわしく教えて頂きありがとうございます！
理事長を数年されているのですね。大変なことだし、リーダーシップも必要だし本当に頭が下がります。

さて、この滞納のことを、もしかしたらくわしいかも？！と思い、ある知人(建築関係)に聞いてみました。
速攻で、「余計なことはするな。滞納を長年するような人に何を言っても無駄。裁判をしても何年もかかるし、お金がかかるばかりで何も変わらない。正義感を出して理事長なんかに絶対なったらダメ！逆恨みされてとんでもないことになるで！」と大反対されました。
もちろん理事長にはなる気は無いのですが、他の役員として何かしないとと思ってました。
「今現在、直接迷惑がかかってないならほっとけ。数年後の大規模修繕の時に困るだろうが、しゃーない！」
ということでした。

くわしく聞いてないのですが、知人は何かの裁判で揉めに揉めた経験があるようです。

どうするかじっくり考えてみようと思います。

補足

教えて頂いたことはプリントアウトして、じっくり読んで理解して総会に臨みたいと思います！

回答No.3

citytombi

マンションの管理組合で役員（理事）をしていましたが、同じような経験があります。
滞納というのは管理費＆修繕積立金のことですよね？
恐らくもう対策を講じていると思いますが、何度か内容証明郵便で督促状を送って、それでも動きがなかったら早急に裁判をして差し押さえや退去処分の手段を講じるのがいいです。
滞納金は、遅れるほどに金額が増えて返済することができなくなります。
滞納者が多いマンションは、当然ながら修繕積立金不足を招いて、必要な修繕も滞ることに繋がります。

お礼

ご回答頂きありがとうございます！

＞滞納というのは管理費＆修繕積立金のことですよね？
滞納は、管理費、修繕積立金、水道代、駐車場、バイク置き場、駐輪場使用料、町内会費です。
大手の管理会社が一括で引き落としています。

＞何度か内容証明郵便で督促状を送って

去年末の総会で、ここまではやっているようなことは聞きました。

＞それでも動きがなかったら早急に裁判をして差し押さえや退去処分の手段を講じるのがいいです。

進んでいなければ、裁判の提案をしてみようと思います。

回答No.2

norikhaki2003

そこまで溜めてると催促だけじゃ無理です。
うちのマンションは管理会社の弁護士を使って催促しました。
（そのたびに、分割でとかいうんですけど結局滞納するんですが・・・・）

ま、滞納している人って、
お金が回ってないから滞納するので
ローンも滞納している可能性がありますので
金融機関から競売にかけられてそのうち引っ越すんじゃないですか？
その時は条件付き物件として次の購入者に負担してもらうことになります。

駐輪場や駐車場については管理組合との契約となっているはずですから
契約書に則って契約解除をすればいいだけです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞うちのマンションは管理会社の弁護士を使って催促しました。
（そのたびに、分割でとかいうんですけど結局滞納するんですが・・・・

年末の総会で提案してみます。

＞金融機関から競売にかけられてそのうち引っ越すんじゃないですか？
その時は条件付き物件として次の購入者に負担してもらうことになります。

よくわからないんですが、まだ滞納しながらも住んでいるってことは、なかなかそうはならないもんなんですね。

＞駐輪場や駐車場については管理組合との契約となっているはずですから
契約書に則って契約解除をすればいいだけです。

去年も総会出席者みんなが憤ってたはずなんですが、駐車場未収入金が増えてます。どうなってるんでしょうか？？
年末の総会で確かめてきます！

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

する事は
1、電話での督促
2、訪問しての督促
3、内容証明郵便での督促
4、簡易裁判所に依頼し払い督促状を送付
5、小額訴訟制度または通常訴訟

お礼

去年末の総会では、３までしているようなので
進んでいなければ、４，５を提案してみます。
ご回答ありがとうございました。