土地購入の際の専門家利用について

質問

一戸建のための土地を何箇所か見て回り、その中で売主がまだ居住中の土地の中を今度見せてもらいます。気に入れば購入に向けて検討する予定です。
購入前に専門家のチェックを入れたいのですが、どのタイミングでどんな専門家に見てもらうべきなのか？

１．周囲が囲まれている感じの住宅街なので、通風や冬場の日照、斜線規制など事前に調べて、希望の延床面積が確保できるか知りたい→建築士同行で見てもらう？

２．自分で登記簿は調べてみるが、専門的なことが不安なので専門家にチェックして欲しい→不動産鑑定士の事務所に依頼？

３．埋蔵文化財法に基づく調査が必要な土地なので、売買契約に「調査で埋蔵物が発見されたら売買を買主負担無しで取り消す」と記載したいが可能か？（売主居住中のため、土地売買後に転居、取り壊し、埋蔵物調査となる筈。買った後で埋蔵物が出たらどうすれば？）→どこに相談？

１について。設計を依頼するかわからない建築家がこのような仕事だけ引き受けてくれる？購入が決まっていないのに売主に頼んでまた土地に入らせてもらうのはタブー？
３について。珍しいケースですが、購入する身としては気になります。不動産会社が役所にきいた処「周囲の土地も建築時に掘ったが、何も出ていないのでこの土地も書類だけ出せば済むでしょう」と言われたらしいのですが、「調査無しで済む」という確約はどこに無し。もし土地購入後に調査→埋蔵物発見→建築許可下りず、となったら悲惨です。

大変ややこしい質問ですが、一部だけについてでも何か回答いただければ助かります！

回答No.3

mm5 · ベストアンサー

1について、
不動産屋に聞いてみては？それでも不安なようなら不動産屋と関係のない建築士に相談に乗ってもらってもいいかと思います。専門で調査のみの建築士もいます。土地への立ち入りは購入を考えているのであれば売主は応じると思います。

2について、
登記簿は、土地・建物に関する権利関係がどうなっているのかを明確にする為のものです。物件所在地を管轄する法務局の登記所に行けば、誰でも自由に閲覧する事ができます。登記簿は、表題部、甲区、乙区の三項目に分かれていて、表題部にはその不動産の物理的な状況を表す地番、地目、地積、登記原因及びその日付けが記されています。甲区欄には、所有権に関する事項が記載されていて登記簿上の所有者の住所、氏名と取得原因及びその日付が記されています。乙区欄には、所有権以外の権利に関する事項が記載されていて、地上権、賃借権、抵当権などさまざまな権利が登場してきます。登記簿だけでは読み切れない複雑な権利関係もあるので、契約に先立ち、宅地建物取引主任者（不動産屋）から「重要事項説明書」の中で詳しく説明を聞く事が必要です。また、抵当権などの権利は土地に付いている権利です。売買の時は充分注意しましょう。

大事なことは抵当権が付いているか？解除できるのか？面積、境界の確認などあるので不動産屋に聞いてみては？重要事項説明は必ずあることなので分からないことは全て聞いておくことが大事です。

3について、
市役所等の教育委員会で聞いてみてください。周りが出ていないとのことなので調査などはしなくて済むはずです。調査をしなくても教育委員会で、埋蔵物はありませんといった証明書を発行してもらいます。それを建築確認の書類に添付すると思います。ですので建築許可は下ります。工事に入ってから埋蔵物が出たなら調査が終わるまでは中断ということになるかもしれませんが余程の重大なものが出ない限り、許可が取り消しになるようなことはないかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
１について。やはり不動産屋とは無関係な建築士に依頼したいです。下で頂いた回答も参考にして依頼先を決めます。
２について。自分でも土地売買の本を読んで権利関係のチェックが必須とはわかっていても、見落としがあったら恐いので、やはりプロに依頼します。
３について。一番知りたいポイントを書いていただき、ありがとうございます！万が一埋蔵物が出ても、最終的に家を建てることは大体できるのですね。ほっとしました。

回答No.2

ta-chi

１．２．購入する際に、不動産屋に聞いてみては？設計士でもいいと思います。
３・については、個人の所有地に発掘調査が必要な、重要文化財が出た場合は、調査費用は各市町村負担だと思います。その場所の役場の教育委員会に問う合わせてください。

補足

回答ありがとうございます。
不動産屋は売りたい一心で日照が悪いとか、近所の悪評はあえて言わないのでは、という危惧があります。大手なので重要事項にひっかかる事は説明するとは思いますが…。（疑いすぎですかね？でも大きな買い物なので。）３については費用は当然役所負担だと思いますが、埋蔵物が出て工期が大幅にずれる等が一番心配どころです。

回答No.1

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-と申しますσ(^^)。

altaperaさんの場合1.～3.全て含めて下記のような不動産コンサルタントに依頼して同伴して隈なくチェックされては如何ですか？

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。
参考URL見てみました。建築士にチェックしてもらいたい項目と、不動産鑑定士にチェックしてもらいたい項目が両方あるので、両方を満たすサービスのある処に依頼してみたいと思います！