土地贈与及び相続に関する問題
- 弟名義の土地を私名義に変更することは可能でしょうか？名義変更をするにあたって贈与にあたりますか？他にどのような問題が発生してくるのでしょうか？
- 建て替えるにあたって、家の名義変更も必要なのでしょうか？相続税なども発生するのでしょうか？私、母、弟が相続に関係してくるのでしょうか？
- 建て替えることが可能ならばどのような手続きをふんでいけばよろしいのでしょうか？
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土地贈与及び相続？
土地は現在私の弟の名義でローンを返済中です。 家は亡き父の名義のままで母が一人で居住中です。 そこで家を建て替えて私が母と同居を考えているのですが、弟名義の土地を私名義に変更することは可能でしょうか？ 名義変更をするにあたって贈与にあたりますか？ 他にどのような問題が発生してくるのでしょうか？ それ以前に建て替えるにあたって、家の名義変更も必要なのでしょうか？ 相続税なども発生するのでしょうか？ やはり私、母、弟が相続に関係してくるのでしょうか？ これについても何か問題はありますか？ もし建て替えることが可能ならばどのような手続きをふんでいけばよろしいのでしょうか？ 分からない事だらけで申し訳ございません。 お忙しい中申し訳ございませんが、回答をよろしくお願いいたします。
- cyapuri
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＞弟の名義でローンを返済中… ＞弟名義の土地を私名義に変更することは可能で… 全く不可能ではありませんが、事前にローン会社と協議が必要です。 ＞名義変更をするにあたって贈与にあたりますか… 弟に 1銭も払わず、今後のローンも弟に払わせ続けるなら、確かに贈与です。 ＞他にどのような問題が発生してくるのでしょうか… だから、贈与なら、あなたの贈与税の申告と納付 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm の義務が生じます。 仮に「路線価」 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm が 1,000万円の土地だとしたら、 (1,000 - 110) × 40% - 125 = 231万円 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm の納税です。 ＞それ以前に建て替えるにあたって、家の名義変更も… 取り壊せば登記を抹消する手続きが必要です。 そのためには、取り壊し時点での所有者をはっきりさせておく必要があります。 幽霊が持っている建物の抹消手続きは受け付けてもらえません。 ＞相続税なども発生するのでしょうか… 誰からの相続ですか。 父からの話なら、その家だけでなく現金や預金株券など一切合切含めて、総額スクらの遺産があったのか。 また、法定相続人は母とあなたがた兄弟 2人だけなのか、ほかにも兄弟がいるのかなどによります。 現行法では、 5,000万 + 1,000万 × 法定相続人数 の基礎控除がありますので、大変失礼ながらその家以外にめぼしい遺産はなかったのなら、相続税の心配は無用と思われます。 ＞もし建て替えることが可能ならばどのような… まずは土地のローン問題を片付けるのが第一でしょう。 このまま弟な払わせ続けるのか、それともこれまでに払った分をあなたが弟に支払い、なお残るローンもあなたが肩代わりしていくのかどうかなど。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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- 86tarou
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そこで家を建て替えて私が母と同居を考えているのですが、弟名義の土地を私名義に変更することは可能でしょうか？＞ 可能ですが、抵当権が付いてるので予め銀行に相談してください。 名義変更をするにあたって贈与にあたりますか？＞ 不動産名義を変更するということは売買、相続、贈与の何れかに当たります。所有者が亡くなっていないので相続ではありませんし、代金の遣り取りがなければ売買にもならず、無償ということなら贈与にしかなりません（相場より遥かに安い売買も差額が贈与になります）。 贈与税の税率は高いですよ（↓）。これをあなたが現金で用意して納付することになります。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm 他にどのような問題が発生してくるのでしょうか？＞ 弟さんに贈与する意思があれば、基本的に贈与税さえ払えば何の問題もありません。ただ、まだローンが残ってるので返済が滞れば抵当権を行使される可能性もあり得ます。土地だけでは売れないので、家を建てる時に相互に保証人にされることもあるでしょうか。 贈与せず弟さん名義のままであれば、将来弟さんが亡くなった時にその土地は奥さんや子供に相続されます。土地だけではどうしようもないので、賃料を要求されるとか買い取れと言われる可能性もあるでしょう。 どちらにも配偶者や子供が居なければ、亡くなる順番で姉弟間の相続もあるでしょう。弟さんが先に亡くなって自分の家族が居なければ土地はあなたに相続、逆にあなたが先に亡くなれば家は弟さんに相続ということになります（お母さんが既に亡くなったとして）。 それ以前に建て替えるにあたって、家の名義変更も必要なのでしょうか？＞ 所有者が亡くなってるので、通常は誰かが相続することになります。何をするにしても、それからです。 相続税なども発生するのでしょうか？＞ 相続税は亡くなった人の財産を遺族で分ける時に発生します。この場合はお父さんの遺産ということになりますが、その価値と相続人の数次第です。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm やはり私、母、弟が相続に関係してくるのでしょうか？＞ 相続の権利は配偶者に半分、残りを子供で等分することになります。ただし、相続放棄すれば誰か１人で相続ということも可能性です。
お礼
ご丁寧な説明ありがとうございました。
- titelist1
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弟がローンを支払っている土地は銀行の抵当権が付いているのではありませんか。ローン返済が完了しないと土地の名義を変更することは困難です。 それが出来たとしても買い取らずに単なる名義変更は弟からの贈与で貴女に贈与税の支払が来ます。法務局に登記するので隠すことはできません。贈与税は高額になるので現実的には困難です。 弟の土地であるのに、死亡した父名義の建物の名義を弟に変更しないで放置していることに違和感があります。そのことと関連して姉が弟の土地なのに姉がその土地を無償で取得しようとすることにも違和感があります。また、子の土地に父の建物と言うのも違和感があります。この質問の背景の記述がないので理解しずらい。 贈与が現実的に困難ならば、仕方がないので弟の名義の土地に建物を建てるには父名義の家を母名義にして解体し地主である弟の許可が必要です。許可が出て建てたとしても、相続時にその土地は弟の妻子のものになります。妻子がいなければ弟からの相続になりますが、事前に相続することは出来ません。 弟の土地取得を相続税対策のために行なったのなら、貴女の望む行為は逆相続と言って愚かな行為と言われています。にもかかわらず税金を払ってまでそのようにしようとするのは余程の理由があるのでしょう。建て替えようとせずに、同居するのが賢明です。新築したいのならば、貴女名義で別の場所が望ましい。
お礼
ご丁寧な説明ありがとうございました。
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