抵当権の初歩的な質問です

質問

抵当権について初歩的な質問をさせていただきたいのですが、どなたかお教え下さい。

銀行から30年の融資をしてもらい、所有している古家付の土地を共同担保にして、投資用アパート物件を購入しようと思っております。
この場合、現在所有している古家付土地と新たに購入する物件が担保となり銀行が融資をしてくれるということなのですが、例えば融資が実行されて物件の購入が成り、30年を待たずに10年目でこの物件を売却したいと思ったときは、どういう風にしたらいのでしょうか？
やはり30年経つまでは売却出来ないのでしょうか？それとも物件を売却した瞬間に借りたお金の残金を銀行に振り込むなどとしたら売却は出来るのでしょうか？

また、これは別の質問なのですが、再建築不可の土地を担保に銀行からお金を借りたとして、その後たまたまその再建築不可の土地と隣接する土地が手に入り、再建築不可が真っ当な土地に変わったとした場合、最初に担保として評価されたのが700万だったとして、後から合わさって3000万の価値がある土地となったとしたら、差引き2300万の担保価値が新たにそこから生まれることになるのでしょうか？その同じ土地からまた新たに2300万が借りられるということになるのでしょうか？

初歩的な質問でお恥ずかしい限りです。
どうぞお教え下さい。

回答No.4

oyazi2008

売却する場合は、借入れ残金を一括返済しなければなりませんから、売却時に全額返済して、売却物件と自宅の担保権を解除してもらうことになります。
原則いつでも売却可能です。

再建築不可の土地への融資はノンバンクでも行いません。評価は0です。取得時点で、隣接地を既に所有している場合のみ（接道条件など、それで建築可能なら）貸し出します。

担保価値が幾らであろうと、現在の金融機関は、返済原資が見込めない限り貸しません。
300万であろうと3000万であろうとそれが返済できる事業などの計画性が無ければ貸してくれません。

都市部の年金生活者が例えば無担保の1億の価値のある自宅を所有していても、貸し出してくれるのはあくまで年金で返済可能な金額で、年相応の返済年数です。

居宅を共担にいれるということは、自己資金をあまり入れないでの購入なのですか？表面利回りは幾ら回り、毎月幾ら残りますか？
アパート事業で赤字が出て、債務支払いに支障をきたすと自宅も失いますよ。
金利は高くとも、アパートのみの担保で貸し出す先を探したほうが良いかと思います。

回答No.3

yumeiroyamaneko

前段について。

売りたい，または売れそうだというところで銀行に相談してみましょう。
期限前返済による手数料（ペナルティ）支払いが求められるかもしれませんが，
その売却で全額返済できるのであれば，抹消には応じてもらえるでしょう。
全額は無理でも，売却代金を返済に充て，かつ残りの物件の担保力が十分であれば，
抵当権の一部解除で売却物件のみの抹消に応じてくれるように思います。
売買契約はその確認がとれた後にするか，
または売買契約に「抵当権の抹消について抵当権者の承諾がとれなかった場合には，
受領済みの手付金を無利息で返還することにより売買は白紙撤回できるものとする」
といった特約を付けておいたほうがよろしいのではないかと思われます。

抹消登記のタイミングですが，銀行は返済がされないと抹消に応じませんので，
売買代金の授受→銀行への返済→抹消登記書類の授受→抹消登記の実行
の順になります。
この抹消書類の授受に司法書士に同行してもらって，
所有権移転の登記と一緒に抹消登記の申請もしてもらうことになります。

後段について。

隣地を購入し，その隣地と一体として担保土地を利用する場合には，
実体としてその担保土地の再建築不可が回避されるかもしれませんが，
隣地を購入しただけでは担保土地に設置されている担保権はその隣地に及ばないため，
銀行がその担保土地しか担保に取れていない状態では，
銀行は，その担保土地のみでの評価しかできませんので，
資産価値の上昇と見ることはしません。
隣地と一体として（通常利用可能な土地として）評価して欲しいのであるならば，
その隣地も担保に提供しないとならないものと思われます。

回答No.2

doraemonhimitu

銀行からの借り入れは返済期限前に返済すれば当然、抵当権は抹消できます。
また、再建築不可能の土地を銀行融資を受ける場合は購入して使用目的により銀行の判断が別れます。建築可能な状態が確約出来れば可能なこともあります。自営業者で資材置き場等に使用する場合は可能なこともありますが、別途、担保物件を要求されます。個人が投資目的で、他に担保物件がない場合の融資は無理です。
銀行の不動産の担保評価は時価の約60％程度で3000万円の価値があるからと言って全額借入は無理です。

回答No.1

suzuki0013

抵当権の抹消するだけなので、全額返済できるなら1年後でも売却は可能。
大体は売却時に金融機関で決済をし、その場に司法書士がいて金銭のやり取りが完了したらそのまま抹消登記と所有権移転登記をしにいく。

再建築不可の物件については、担保価値がｘ増えたらｘ借りられるというのは理論上はその通り。
実際には金融機関やその時の情勢によって丸々借りられるとは限らない。
再建築不可の土地に抵当をつける金融機関がそう多くいるとは思えないが。