住宅ローンを借りる際の抵当権について

質問

• 住宅ローンを借りる際の抵当権には注意が必要です。
• 債務返済ができない場合、土地・建物が差し押さえられる可能性があります。
• 借入金額によらず、土地全体に抵当権が設定される法的根拠が存在します。

回答No.4

tmk0806

＞借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠は？
逆に、分筆しない限り、一つの土地の一部に抵当権を設定するということはできないからです。
そういう制度ですし、一つの権利の目的は一つの物（一単位）が原則ですし。

＞差額の4900万円は返済されないのでしょうか。
抵当権の最も重要な部分は、「優先弁済権」にあります。
すなわち、その不動産の売却代金から「優先的に」払ってもらえる権利です。
抵当権者といえど残債務（＋一定の利息・損害金）を超える分を受け取ることはできません。

抵当権者への支払いと経費を払って余った分は当然、所有者のものです。
普通の住み替えだろうが、強制競売だろうが、基本的には同じことです。

なお、100万円の借入れで5000万円の土地に抵当権をつけることはまずないでしょうが、
5000万円を借りて徐々に返していき、残債務が100万円になったとしても、
完済するまで抵当権は解除されません。これを抵当権の不可分性といいます（民法372、296）

残債務が100万円でも競売されるか。これはまあ債権者によりますね。
普通は債務者がなんとか払う算段をして、競売を回避するでしょうけど。

あと、登記簿（今は「現在事項証明書」）見れば「債務額」が記載されています。
これを抵当権との関係では「被担保債権額」と言います。
これで「5000万円の土地に、3000万円の抵当権がついている」とかが分かります。
どちらかというと、質問者さんが聞きたいのはこういう意味でしょうか？

ただし、この場合でも「土地の一部に抵当権を設定する」とは言いませんね。
少なくとも正確な表現ではありません。分筆するなら別ですけど。
抵当権の効力（優先弁済権）は土地全体に及ぶからです。