接道不良・再建築不可の借地更新 更新料相場

質問

いくつも問題のある土地なのですが、表記に絞って質問させてください。
今まで、父が地主と相対で更新手続きを行ってきたのですが、今回から不動産屋が仲介する事になりました。

現在借りている土地は、6mの公道に間口2.34m・奥行12.39mの私道の奥に2戸ある内の1戸で、広さは私道を含め約40坪あります。
この辺りの路線価はm2あたり30万円で、借地権割合は60％更新割合10％です。

この更新料が251万円だと言うのです。驚いています。

更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います。
私が疑問に思うのは更地価格で、接道不良・再建築不可の更地価格が、請求された更新料だと高いと思うのです。一般的に、再建築不可の土地は二束三文だと聞いています。

借地では、そんなの関係ないのでしょうか？建て替えもできない土地なのに、周りと同じ相場は納得いきません。

祖父の時代から借りていて、私で三代目になろうとしていますが、新築もできない土地じゃ相続しても辛いだけです。

回答No.5

agboy

＃２です
＞『賃貸借契約で鑑定評価まですること無いでしょ』
うわぁ～、本音（底の浅さ）が見えてますね。良心的な鑑定士ならば、簡易鑑定で十数万円、正式な鑑定でも３～５０万円ですよ。その支払いを惜しんで、何で２百数十万円の請求をしてくるのでしょうか？不動産業者としての良心というのは無いのでしょうか？

相手方の主張は、判りやすく訳すと『何でもいいから、払ってよ』ということです。

繰り返しますが、契約書に記載の無い更新料は払う必要がありません。
もし、裁判になったと仮定しても、地主側の言い分は
『契約書に記載が無いが、当地域には慣習として更新料支払いの義務があり、借地人もそれについては黙示の支払いの意思表示があるにも関わらず、その支払いが無い』
とでもなりましょうか。

『慣習としての更新料の支払い』というのは日本国内では最高裁でも認めていません。『更新料の支払いと言うものが行われていることは否定しない』というレベルです。

ただ、不動産業者の考えの根底にあるのが『何でもいいから払ってよ』なのですから、理屈は通用しないかもしれませんね。
『更新料は支払いません。問題ありますか？』と言ってみても、何の納得の行く答えはないでしょうね。

『出て行け』とは言えない。（正確には言えますが、正当事由が必要）
『建替えのときに承諾してもらえない』もともと再建築が難しいし、地主の許可が無い場合には裁判所による許可、という方法があります。
『他人に売るときに承諾してもらえなかったり、承諾料の支払いで、結局更新料分を取られることになる』　売らなければ良いんです。または、これも裁判所による許可により売却は可能です。

法律による賃借人の義務は『賃料を支払う事』であり、それ以外は当事者同士で合意した特約に縛られることになります。その特約事項も公序良俗に反していたり、あまりにも賃貸人有利のものは無効とされます。

何度かこの質問にお答えして、相手の不動産業者にカッカとしてしまい、連続投稿してしまいました。可能であれば、この不動産業者とリアルで対決してみたいものですね。

お礼

ありがとうございます。

本日二度目の交渉に行ってきました。その際に、こちらの資料として、
1.知り合いの不動産関係者が作成した、更地価格(理論地価と一般的な再建築不可の土地売買の価格)
2.ネットで調べた、所有権・再建築不可物件の買取実績(買取実績には住所もあり、路線価と案内図を付属)
3.再建築不可の場所に、建築許可を取らずに建築して、工事の施工停止命令を受けた物件の写真。
を提示し、地主に理解を求める事にしました。

我々のスタンスとしては、再建築不可の更地価格は二束三文ですよと言いたい訳で。
更地価格が下がれば、当然更新料も下がるという事です。

これに対し仲介業者の反応は『見る側の立場が変われば、こういう資料が出て来るのですね～』でした。
ただ、『この件は地主にも話してみますが、現在の価格を下げるのは難しいと思いますよ、計算資料にある坪30万は飲めませんよ。』と言っていました。

まぁ～こちらは粘り強くやるしかないのかな・・

＞何度かこの質問にお答えして、相手の不動産業者にカッカとしてしまい、連続投稿してしまいました。可能であれば、この不動産業者とリアルで対決してみたいものですね。
ありがとうございます。本日の交渉で、私も勇んでしまい、仲介業者から『そんなものいいじゃ、話になりませんよ』と注意されてしまいました。反省する所です・・