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接道不良・再建築不可の借地更新 更新料相場
agboyの回答
- agboy
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>更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います とありますが、その計算方法が契約書に記載されていれば、その通りと言わざるを得ません。 恐らく、そういった記載は無く、あったとしても契約書に「更新時には更新料を支払うものとする」という記載でしょう。 更新料坪当たり約６万円というのは「コレくらいならOKかな？」という地主さん側の思惑に過ぎません。地主さんにとっては、角地であろうが、再建築不可の土地であろうが、同じ地番にある借地については同じ更新料を請求する傾向があると思います。理由は、細かく計算するのが面倒なのと、ご質問にあるように再建築不可の土地に対する計算根拠が明示できないからです。 仲介業者が介在していると言うことですが、彼らに対して納得の行く説明を求めるのも難しいでしょう。「地主さんが坪６万円と言っているから６万円なんだ」というのが本音であって、それを「相場がドーダ、慣習ではコーダ」と肉付けするに過ぎません。 私の実家も再建築の困難な借地なんですが、平成２１年の更新時に坪８万円の更新料の提示を受け、平成元年の更新料が坪６万円であったのに、値上がりする根拠は何？と不動産業者とやりあって、今は地代を供託している状態です。その後、考えるところがあって行政書士試験を受け、今年開業しました。「いわれのない更新料請求に悩んでいる借地人さんに代わって、更新料についての交渉を行います」という看板を上げました。 交渉事というと、弁護士の領分というイメージがありますが、「更新契約内容」についての交渉は、実は、誰でも出来るんです。 更新料を支払わないことのデメリットとしては、「地主との関係が悪くなる」ことですが、それにより、土地を更地にして立退く必要は無いワケで、納得の行くまで話をしてみるのも手でしょう。 ご質問から、地主との関係が良くなったところで、あまりメリットも無いように思えます、建替えするにしろ、第三者に売却するにしろ… 私がオススメするのは、「更新料の算出根拠」を契約書に明示することですね。「何故、251万円になるのか？」と言う根拠です。今のところ、相手側の根拠は「これくらいならOK。地主さんの希望だし。」だけだと思えますから、その根拠についての説明を求めることですね。まぁ、答えられないでしょうケド。
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