住宅ローン申込むべき？待つべき?

質問

何日も悩んでます。是非アドバイスをお願いします。

現在賃貸です、同じマンションで同じ間取りの物件が出たので購入しようとしたのですが、3年前に購入した車のローンの滞納履歴があるため大手銀行の金利の低いローンが全て通らず、不動産屋さんに何件か地方銀行を回って頂きやっと通った地方銀行が3.9％の変動（最長35年）という高金利でした。
そこで質問です。どうする方が得策でしょうか?
是非、皆さんのご意見お聞かせ下さい。

(1)3.9％の高金利でも借りて5～7年経って個人信用の悪い履歴が無くなってから、安い金利で借り直す、住宅ローン控除の税金の優遇も受けれますよ→不動産屋の提案

(2)家賃を払い続け、個人信用が綺麗になってから、購入するべき。
固定資産税もバカにならないし、あと5年経てばもう少し物件もやすくなるはずだから、金利高過ぎる→親の意見

どちらが良いでしょうか❔

〈状況〉

36歳、外資系保険会社の営業マン
確定申告が必要な自営業形態に近い
給料 完全出来高性 2010～2012年度
平均900万
現在賃貸物件→12.6万
共益費などは無し 21階のマンション

購入予定物件→3180万
同じマンション16階
※参考※
他のマンションや一軒家は考えてなく、
転勤も無いので永住予定。
今のとこで是非住みたい。
去年10年の大規模改修が終了したばかり

私の個人信用
3年前に購入した車の300万のカーローンがあり給料と別の口座から引き落としで返済していたため、3回程残高不足になり、滞納履歴がついてしまった
今回住宅ローン申込にあたり不動産屋の
すすめにより全額返済済み

頭金400万、購入した場合返済額は利率が高いし、月15万返済（ボーナス無し）予定

是非アドバイスお願いします。
ご質問あればすぐ回答させて頂きます。

回答No.5

ohkinu1972

確かに金利が高いので5年でざっと400万円位余分に金利を払うことになります。
ただ、月々にすると差は4万円程度なので、実はそれほど大変ではないとも言えます。

ちなみに、ローンが通らなかった理由には信用問題のほか、
頭金が少ないことも影響していませんか？
中古では新築よりも担保割合が厳しいようです。
そうであれば5年も待たなくても、
繰り上げ返済をして残高を減らせばローンが通る可能性もあると思います。

また不動産は全く同じものは2つとないので、
ほしければ、多少高くても手に入れるという考え方もあります。
今後価格、間取りや、階数、向きなどが同様の条件の物件が出てくる保証はありません。

3.9％は確かに今の金利情勢では高いですが、
かつてのことを思えばべらぼうでもありませんし、
収入はそれなりにおありで、支払いにあまり問題はないと思いますので、
思い切って買ってしまうのもありかと思います。

回答No.4

puyo3155

私なら、ありえないでしょう。ローンの額にもよりますが、手数料等考えると、３０００万ぐらい借りるのでしょうが、金利差が３％違えば、それだけで、年間９０万払うわけです。最初の７年でも、４、５００万は溝に捨てるわけで・・・これでは賃貸と同じです。１０年改修ということは、７年後で１７年。資産価値は、激減していくわけで、将来の選択肢を狭めるだけかとおもいます。

現在、金利１％以下でさえ、先に買っておけば、ほぼ貯金と同じ論理でさえ、不動産価格の下落で、ほぼ債務超過のような形になっている人が、多いなかで、高金利で購入したら、行末は非常に厳しいとおもいます。

回答No.3

aoixy

個人的な意見ですが、大至急返答を必要とする場合、今回はパスの方がいいでしょう。

借入金額が、3180-400で2780万円とかなり高額です。今や金利は、0.775％なんて言われる時代です。変動で3.9％なんて、自動車ローンでももっと安いでしょう。あまりにも無理があります。

給料が900万円もあり、独身でしたら、1年で400万円程度貯金できると思います。もうちょっと我慢し、借り入れなしの現金払いで購入してみてはいかがでしょうか。特に、歩合制の方の場合、万が一手取りが少なくなった場合の時を考えておかなければなりませんので、高額なローンは厳禁のように思います。

回答No.2

oo14

一軒屋であるまいし、今回物件が出たということはまたでる可能性が大と考えます。
また、過去の経験からここで、蹴ると間違いなく１割引きぐらいで買ってくれないかという話が
あとからなぜか舞込んでくるんですよね。(いつもそうです。向うにも向うの事情がある。）
それから金利が高いからといっても、われわれ世代は８％からの金利が当たり前でしたから、
まったく高いとは思わないですが、今なら１％ぐらいで借りたいところです。

ということで、１も２もなく不動産屋には「とにかく銀行には自分が掛け合うので、あなたは１割引きでだったら手を打つから交渉してきてください。両方がだめなら今回はあきらめます。」というと思います。
どうせ人事の回答だと思われるかもしれませんが、それでいつもなぜか両方ともうまくいき目的は達成されてきました。

お礼

OO14さん、またお返事ありがとうございます。
人生の先輩の意見は貴重で参考になります。確かにタワーマンションで戸数も多いので半年に1、2件は
売却情報が出るのでよくチラシを見ていたのですが、今回の物件は、売主さんが緊急という事もあり
今までの他の物件と比べて、500万くらい安いので電話したのがキッカケでした。
西宮の駅前の1等地なんで、3180万は他の今までの売り出しに比べて安かった。

でもローンが今の状況じゃやはりオススメじゃないんですよね？
oo14さんの意見はすごく参考になりました。

回答No.1

oo14

どっちにしても、自分が利用したい銀行の融資窓口がたくさんあるわけではありません。
不動産屋さんに紹介してもらうのではなく自分で大手銀行２行ぐらいの窓口に行って
自分で説明したらよいと思います。
向こうの窓口もまず、人を見ます。
そして、返済可能かどうか裏をとります。
そのまま借りられるかもしれませんし、だめでも次回があります。
地方銀行とちがってよいところは、担当者は３年も継続していらしゃいませんから、
前お話したかたと良好な関係が築けなくても、新しい担当の方と１からスタートできます。
家を持てば信用調査は誰でもまず、登記簿謄本の乙区を拝見します。
そこにどんな内容が記載されるかということなども、研究しておくと
そんなことも、いろいろ勉強になります。
将来のために、ダメ元でも努力すべきかと思います。

お礼

oo14さん、早速のお返事ありがとうございます。
一応私自身でも、ネットバンクにはなりますが、調べてソニー銀行など申込んでみたのですが
無理そうでしたので、諦めて、大手の都銀は回っていませんので、ダメもとで一度ご忠告通り
いってみようと思います。

ただ、他の人からも現在の物件に申込があり、不動産屋に返事を急かされています。
間に合うか難しいので、今の状態ではやはりどちらかに決めないといけません。
その辺も考慮にいれて頂いて、(1),(2)どちらが良いか教えて頂けますか？