中古マンションの購入について

質問

築27年の中古マンションを買うべきか、とても悩んでいます。
給水管は新しいものに交換済み、大規模修繕を終えたあとで、
長期修繕計画書もあるようです。

１９８５年建築ですが、できれば老後まで長く住みたいと考えております。
現在35歳です。

もう少し新しい物件にしておいたほうがいいのでしょうが、値段の安さに惹かれます・・・。
外観もとてもきれいで、管理は良さそうです。

マンションが何年もつのかということは難しい問題のようで、とても悩んでしまいます。
良いアドバイスがあればよろしくお願いいたします。

回答No.6

dripdrop · ベストアンサー

以前分譲マンションに長い間住んでおり、理事長として大規模修繕も経験しました。

ご質問で示されたデータから判断するかぎりでは、よい物件のように思われます。もしも部屋を見て気に入れば、前向きに検討されてはいかがでしょうか。

１.マンションの寿命について
物理的な意味では心配ありません。マンションの寿命が60年などと言っているのは日本だけです。アメリカでもヨーロッパでも、建物はリフォームすれば100年以上住めるというのが常識です。

２.生活様式の変化
ただし、日本の生活様式の変化は激しいので、古いマンションの設備が時代遅れになり、それを新しいものと取替えようとすると莫大な費用がかかる場合があります。
たとえば古い団地では５階建でもエレベーターが設置されていない建物があります。こうした建物に後からエレベーターをつけようとすると大変な工事になります。
また、1981年以前のマンションは、今とは異なる耐震基準で建てられているため、耐震性に問題のある建物が多く、それを現行基準に合うように補強しようとすると多額の費用がかかります。
しかし1985年の建築であれば、現行の耐震基準を満たしているはずですし、その他の設備にもあまり問題がないだろうと思われます。

３.管理体制
中古マンションの場合は、管理体制がしっかりしているかどうかによって住み心地に大きな差が出てきます。ご質問のマンションの場合、
◎築27年で「外観がとてもきれい」だという点
◎「給水管は新しいものに交換済み」という点
どちらも管理体制がしっかりしていることを示すよいサインです。

４.その他のプラス点
あなたが「できれば老後まで長く住みたい」とおっしゃるのも正解だと思います。
上に書いたように、古くても管理のしっかりしている物件なら、専有部分、共有部分とも適当な時期にリフォームすれば、新しいマンションとさほど変わらない快適な生活を楽しむことができます。
安く購入して、リフォームのための資金をある程度残しておくことが大切です。
一方、古いマンションはこれから増える一方なので、よほど便利な場所にある物件でなければ、希望価格で売って買い換えることはむずかしいでしょう。

５.チェックポイント
中古マンションの場合、購入に先立ってチェックすべき点はたくさんあります。
（１）管理費と修繕積立金
管理費と修繕積立金は全く性質の違うものです。管理費と修繕積立金はコミで徴収され、70m2前後のファミリータイプの場合、一戸当り月額2万円から2万5千円程度というのが平均的水準で、管理費が修繕積立金の２倍程度というマンションが多いのですが、これでは修繕費用が不足します。
同じ総額ならば、管理費が安く、修繕積立金が高いほど良いマンションであると考えてください。同じ総額2万5千円でも、管理費・修繕積立金がともに12500円というマンションと、管理費2万円、修繕積立金5000円というマンションでは、天と地ほどの差があります。
修繕積立金が１戸当り5000円以下のマンションは買うべきではありません。（ただし大規模修繕をすでに実施したマンションでは、そうしたケースはまずないでしょう。）

管理費は、管理員や管理会社社員の人件費、エレベーターの保守費、清掃費などに充当されるので、安いほうが効率的な管理が行われていることになります。
管理費の高いマンションは、住民に高額所得者が多いというメリットがありますが、管理会社が経費を水増しして無駄遣いしているケースがほとんどです。

（２）駐車場
車をお持ちの場合はもちろん、たとえあなたが車を使用しない場合でも、駐車場の形態は必ずチェックする必要があります。駐車場の形態は、管理組合の財政に大きな影響を与えるからです。

◎景観はともかく、管理組合の運営上一番よいのは青空駐車場です。維持費がほとんどかからず、駐車料金を修繕費等に充当できるからです。
×機械式駐車場は大きなマイナス要因です。古くなったときに莫大な修理費や更新費用がかかり、管理組合の財政を圧迫します。
△機械式でない屋内駐車場の場合は、駐車場部分が、不動産会社や特定の区分所有者に所有されていないか、駐車場の使用権が、特定の区分所有者に限定されていないかチェックする必要があります。

（３）その他の設備
浴室や給湯器の形態、冷暖房設備 →（不具合はないか、リフォームは可能か）
フローリング→（畳やカーペットの部屋がないか、騒音問題はないか）
テレビの共同受信装置→（ＢＳ、ＣＳも受信可能か）
インターネット環境→（光ファイバー回線が導入されているか）

生活様式が変わると新しい設備が必要になりますが、マンションでは共用部分を勝手にいじれないため、希望通りの設備の更新ができないことがよくあります。新しい設備はなくてもよいと割り切るならともかく、希望する設備や機能がマンションに具わっていない場合は、それが導入可能かどうかあらかじめチェックしたほうがいいでしょう。

（４）管理組合の運営
マンションを購入しようとする人は「利害関係人」と呼ばれ、規約や議事録を閲覧する権利が法律で保証されています。（区分所有法第33条第2項、第42条第5項）
議事録を閲覧すると、管理組合がどのように運営されているのかよく分かります。
しかしもしも老後まで住むことを考えられるのであれば、不動産業者から提供される情報だけでは不十分です。できれば管理組合の理事長に会って話を聞いてみることをお勧めします。不動産業者は斡旋してくれませんが、理事長から話を聞けば、マンションの現状や問題点がよく理解できるでしょう。
ずっと住むのであれば、管理組合の役員を務めることも考えておいたほうがよいでしょう。理事長でなければ、それほど大きな負担にはなりません。