中古マンションの価値について

質問

築２６年の中古マンションを検討中。
駅徒歩２分、最上階の物件です。
すでに２回目の大規模修繕が終わり、積立金の不足はないことは確認できました。
今後３回４回と大規模修繕の計画があります。
自分は５３歳、買った以上、住み替えは考えておらず第一無理だと思います。
年老いて引っ越しはできるわけはなく、マンションが自分の生存中、持ちこたえられるか。
通常、鉄筋建てのマンションはどのくらいの耐久年数があるのでしょうか。
管理会社の計画書では５０年となっているようで、検討中のマンションはすでに２６年経過しており
私の年齢からいってとても微妙な選択が必要かと思います。
ご意見をお聞かせください。
ライオンズマンションです。
売り出し中のマンションの隣人と内覧に行ったときに話ができたのですが、賃貸で借りているとのこと。。
駅前なので投資用として持たれている方も多いのかも知れません、が、築26年です。
価値はありますでしょうか。

回答No.1

OK-SUNNY · ベストアンサー

躯体が鉄筋コンクリート造りの分譲集合住宅についてお応えします。
１．寿命＝耐久年数は、１００年以上です。但し、鉄筋コンクリート造りの外装がタイル貼りではなく、モルタルを塗布し防水塗装の場合、１５年周期毎のクラック補修と外装塗装が重要ですし、屋上が屋根ではなく、ポリウレタン等の塗装の場合、これも外装と一緒に再塗装が必要です。

２．耐震強度は５だと思います。阪神淡路の大震災以降（Ｈ７以降）、耐震強度７に改定されました。

３．大規模修繕工事とは、躯体の過半数以上を改造する場合の事であって、この場合は構造設計１級建築士に設計を委ねる規定が建築基準法に定められております。
　それ以外の修繕工事は、１級建築士に委託・仲介を必要としません。
　近隣の施工実施会社に直接発注しているかをご確認ください。
　昨今、コンサルタント、１級建築士等が仲介すると元請・下請け・孫請けと言う多重構造の工事体制を導入して、結局、高額な工事費を搾取する修繕工事が多々見受けられますから、見直しする気運があるかをご確認ください。

４．中古の価値は税制上４７年間の償却期間（定額法）から逆算すると価格が判ります。
　　近隣の不動産屋に聞くのも一手でしょう。
　　修繕工事を行ったから住戸の価値が高くなる（資産価値が高くなる）と言うのは虚偽です
　　現在、耐久年数を６０年に変更する事が決定し、　地方自治体が試行中です。
　　固定資産税（都市計画税）が減額になるのか、財務省は公開していない。

５．漏水問題について
　　給水系・排水系（３系統：台所系・浴室系・トイレ系）について、特に、購入予定の専有部の配管の更新状態をご確認される事。
　　専有部からの漏水発生時の初期調査作業を誰が迅速に行うのか？
　　この事を管理規約で定めているか？
　　マンション総合保険で被災した専有部の修復・故障修理の保険金が下りるのかもご確認ください。

６．役員には、技術系の居住組合員が永年理事・監事かをご確認ください。
　　躯体と付帯設備（ライフライン）に関する知見・実務者でない理事達の構成ですとマンション管理会社や仲介料・斡旋料等の無駄で高額な支出が発生しております。
　　管理規約が、法律ではないマンション標準管理規約のコピー版を採用している管理組合の場合、当然、管理費と修繕積立金が高額です。
　　自主管理を行っている組合ですと良いですね。
　　修繕工事の実務・要領（工程・所要資機材）を知らない理事達では、無駄な支出が高額になります。

７．築後３０年～４０年は、高額な修繕工事が多数発生すると思います。
　　修繕計画表と修繕工事の計画～実施～アフターサービスを規約化しているかもご確認ください。

８．管理費と修繕積立金が最適で、かつ、公平な費用負担であるかをご確認ください。

９．入居前にリフォームが最良ですよ。