中古マンション購入で業者に不安なのですが。

質問

1月初めに中古の投資用マンションに、満額・キャッシュの条件で買い付けを入れました。

月末に、契約と決済を同時に行うことにして、謄本、入居者情報、契約書と重説をFAXして下さいと何度も頼んだのですが、26日夜遅くようやく送られてきました。

それを見ると、所有者は東北在住で、売り主は東京の会社でした。（物件は東京）
中間省略という形なのだと分かりましたが、色々下記のように不安がありますが、これはよくあることで心配しすぎなのかどうか知りたいので教えて下さい。

１．　売り主の会社は「株式会社○○」ですが、ネット検索しても出てこない。（今時HPのない会社はあるのか？ダミー会社では？）
２．　担当者に、部屋の位置を確定したいので案内してほしいと何度言っても、忙しいからと案内してくれない。（担当者は会おうとしない、居留守を時々使う）
３．　司法書士を買主がいつも頼んでいる方に依頼するというのに、売り主側の業者で決めた司法書士にするように強制された。（その見積もりを1月16日に司法書士が出したのに、買主に送ってこない）
４．　入居者情報を早く見たいというのに、管理会社が出さないので見せられないと言い、やっと本日FAXしてきた。
５．　3日前に、書類を何も送ってこないので、この契約を辞めると言ったら、銀行関係の手続きをしているので、今更辞めたら困るといわれ、仕方なく続けることに。

ここで質問は、
１）　上記のようなことは、普通のことでよくあることなのでしょうか。
２）　契約・決済時に、所有者・売り主が揃っていれば心配ないのか。
　　　（所有者の抵当権がついていますので、その銀行で決済する）
３）　単に、担当者が怠慢？だけならば、購入したあとは関係ないので、気に入った物件なので買おうと思っていますが、詐欺的な要素が考えられるでしょうか。（心配しすぎなのか）

アドバイスを頂ければと思います。よろしくお願いします。

回答No.7

08201221 · ベストアンサー

【補足について】
所有権移転登記については、特に問題はないと思います。直接移転の場合、慣れている司法書士ならば勿論ですが、慣れていない司法書士でも法務局と事前に打ち合わせをし、登記原因証明情報を作成しているはずです。万が一にも、申請書類に不備があったとしても、補正日までに修正できれば問題はありません。念を入れるのならば、とりあえず「受領書」をもらったらいかがでしょうか。抹消と移転の双方の「受領書」（法務局が確かに申請を受け付けましたというもの）をもらっておけば、その日に申請がなされた確認を取ることはできます。（オンライン申請の場合は、「受領書」は出ません。）受領書が欲しい場合は、事前に司法書士に依頼しておきましょう。
加えて、事前に「登記原因証明情報」をFAXで入手し、申請書の内容をチェックしておくとよいと思います。直接移転の場合、買主が登記名義人に対して行う「受益の意思表示」の書面も併せて入手してください。
一番のポイントは、買主（質問者様）が代金決済をする時点で（寸前でも構わないのですが）、中間人が所有者に代金決済を完了していることです。業者は平気で、買主の代金から所有者へ代金を支払ったりします。本来はあり得ません。第三者のための契約とは、所有者と中間人の契約および中間人と買主の契約（転売契約）、というように売買契約が二つ存在します。民法では「他人物売買」の規定を「買主への決済時に、中間人が所有者から所有権（実質的な権利・登記ではありません）を得ていること。」を当然のことながら条件としています。言い換えれば、買主と中間人が代金決済する時点で、「中間人が所有者へ代金支払いを完了」していなければなりません。ここをいい加減に、というよりは同時に行おうとする業者が多いのです。買主が支払う代金はあくまで、中間人に支払うもので、その代金を所有者への代金に充当することは、本末転倒です。
中間人が決済を欠席するとのことですが、中間人から所有者への代金決済はどうするのでしょうか？一番目の最初の契約（所有者と中間人との契約）が代金決済も含め履行・完了していなければ、中間人は所有権を得ていないのですから、買主へ「売り渡すこと」ができないはずです。
このようなケースであれば、同日であっても時間をずらして決済をするなどの配慮があってしかるべきです。買取業者が中間人の場合は、買主からの代金を受け取り、その場で利益を差し引いて所有者に支払うのが当たり前のようになっていますが、筋を通すならば間違えです。
細かい内容になってしまいましたが、いかがでしょうか。この二つの契約は、関連はありますが「別契約」ですから、所有者と買主が同席することは逆にあり得ません。それでも、恐らく問題なく手続きは進むと思います。結果だけでなくそこに至る「経過」を重視するかどうかです。

お礼

お忙しい所、大変詳しい説明有難うございました。お陰様で、「第三者のための契約」（新・中間省略契約）というものを勉強させて頂き、少し分かってきました。

初めての経験だったもので、戸惑いましたが、投資物件の取引では珍しくないことなのですね。

今回の業者が投資専門の会社の方だったので、ごく普通の取引だと言われていました。私もそういう取引形態だということをこの度知り、ネットで勉強してやっと納得しました。

昨日は、電話で色々話し、少しすっきりしましたが、すでに信頼関係が崩れたり事情が変わったりで今回は残念ながらキャンセルということに・・・。

本当の無知か、本当に精通している人ならば疑問もなく進めたのでしょうね。

とにかく、時間もかかったかと思われますが、2度もご回答いただき有難うございました。

回答No.6

08201221

投資用不動産の仲介専門の会社のものです。
「第三者のための契約」により所有者から買主へ直接移転するケースですね。（以前の中間省略と混同するため、中間省略という言葉は現在使いません。）
内容だけ聞いていると特に問題はないかと思われます。一般仲介では、「第三者のための契約」による直接移転はほとんど行いませんが、投資用不動産であれば日常茶飯事です。中間に入る方（法人または個人）はほぼ、判子を貸すだけですから、属性を気にされる必要はありません。それよりも、決済時に確実に買主に移転登記ができるかの確認を司法書士にすることです。余程大きな取引でない限り、司法書士が不正を行うことはありませんので、司法書士への抵当権抹消・所有権移転登記の書類の確認後、売買代金を支払えば問題ないかと思われます。
過去に実際にあった例ですが、物件所在地が近かったため、司法書士の登記申請に法務局までついて行った買主もいました。現在は、オンライン申請も可能ですので、事務所で申請もできますから「ついて行くのは無理」ですね。
直接移転の一番のポイントは、価格を抜いて利益を上げることです。ですので、質問者様が購入するに当たり、特にそれ自体で詐欺を行う可能性はほとんどないと思います。これはどういうことかと言うと、例えば、売買価格が500万円で売り出されていた物件を買主がそのまま500万円で購入申し込みしたとします。仲介業者は、そこから売主に対して買主が400万円で申し込みをしてきたと嘘の報告をし、値切り交渉をします。これにより、売主が400万円での売却に合意した場合、100万円の価格差が生まれます。そこで、中間人を間にはさみ、売主と中間人は400万円の売買契約を、中間人と買主は500万円の売買契約をすることによって、差額の100万円を仲介会社が儲けます。中間人はこの100万円の中から手数料をもらうのです。登記が入るわけでなく、判子を貸すだけですから、中間人もリスクはありません。（買主に対しての瑕疵担保責任は発生しますが、もし免責でない場合は、通常、仲介会社が対応するよう中間人と約束しているはずです。）
本来ならば、買主は「400万円」で購入できたはずの物件をこのような形で、業者が「買取り」をしないで「仲介」で儲けるのです。売主は逆に、500万円で売れるものを400万円で売らされているので、利益の逸失があります。免許権者に言わせると宅建業法に抵触する可能性は「大」とのことです。
恐らく、契約・決済時に登記名義人である所有者は欠席するでしょう。三者全員が揃って一斉に手続することは考えられません。なぜならば、所有者にとっての買主はあくまでも「中間人」だからです。三者全員が揃ったら揉めるのが目に見えています。それでも、取引自体は合法ですので、質問者様が価格と物件に納得されているのであれば、問題はないと思います。
契約決済時の重要な確認ポイントは他にもありますが、もし必要な場合は、再度質問をお願いします。

お礼

ご回答有難うございました。

一番引っ掛かった点は、所有者が「本当に売る意思」があってのことなのか、ということでした。

所有者情報は買主に知らせる必要はないと言われたのですが、もし所有者が認知症に近く周りの人が半分だまして売りに出していたら、気の毒で買いたくないと思っていました。

不動産関係の仕事を少ししているのですが、実際に私の身近な所でそのような売買を見てきて、本人には本当にお気の毒で心が痛んでおりました。

投資とはいえ、そのような物件ならば、どんなにお得な物件でも買うつもりはありませんでしたので、必ず所有者本人に会うか、情報を知りたいと思ったのですが（今日やっと少し電話で聞けた）、中間省略契約なので所有者と買主は全く関係ないことだと言われ（法律的には当然かも）辞退する一因にもなりました。

利益追求だけの投資家ではないので、一般の投資家とは違っているのかもしれません。

ただ、業者の担当者にもご迷惑をおかけしたことを反省しております。

補足

>恐らく、契約・決済時に登記名義人である所有者は欠席するでしょう。三者全員が揃って一斉に手続することは考えられません。なぜならば、所有者にとっての買主はあくまでも「中間人」だからです。三者全員が揃ったら揉めるのが目に見えています。

３者（特に所有者）が出席しなければ決済しませんと言ったのですが、業者の話だと所有者は出席すると言っていました。
司法書士に電話で聞いたところ、本人確認が当日できればよいからと言ってましたが、司法書士は本人を知らないわけですから替え玉が来ないとも限らないのではないかとも思いますが。
同時決済で手付金もないのに、２割くらい手付金となっていたり、いろいろ操作しているのですね。

とにかく、買主に所有権の移転登記ができればよいわけですが、きれいに移転登記できない例（場合）もあるのでしょうか。（最悪のシナリオなどありましたら教えてください）

回答No.5

sacra-home

文面だけで詐欺などと断定することはできませんが、他の方の回答のように、雰囲気的にやめた方が良いように感じました。

１．　売り主の会社は「株式会社○○」ですが、ネット検索しても出てこない

　→HPを作っていない業者はまだあります。ただし、宅建免許をもっているかどうかは確認しておいた方が良いと思います。（売主と仲介業者共に）

２．　担当者に、部屋の位置を確定したいので案内してほしいと何度言っても、忙しいからと案内してくれない。（担当者は会おうとしない、居留守を時々使う）

　→　何かほかの理由があるのでは、と疑わざるをえませんね。

３．　司法書士を買主がいつも頼んでいる方に依頼するというのに、売り主側の業者で決めた司法書士にするように強制された。（その見積もりを1月16日に司法書士が出したのに、買主に送ってこない）

　→中間省略をするからだと思いますが、いつも頼んでいる司法書士がいるのなら、その先生を使うことを買主の条件とした方が安心ですし、そうするべき多度思います。

４．　入居者情報を早く見たいというのに、管理会社が出さないので見せられないと言い、やっと本日FAXしてきた。

　→現在の家賃設定はほかの部屋と比べて高すぎないか、確認しておかないと、想定した利回りは確保できません。

５．　3日前に、書類を何も送ってこないので、この契約を辞めると言ったら、銀行関係の手続きをしているので、今更辞めたら困るといわれ、仕方なく続けることに。

　→、契約もしていないのだから、契約をやめてもなんらペナルティは発生しません。（困るのは確かだと思いますが）

お礼

ご回答有難うございました。
参考にさせていただきました。

＞、忙しいからと案内してくれない。

若いスタッフばかりの投資専門会社は普通らしいです。

今までの売買経験では、大手や、小さくてもベテランの社員さんは、時間を作ってコミュニケーションをとってくれましたので、いつも安心して取引してましたが。（世代のギャップ？）

回答No.4

noname#184449

元業者営業です

結論

「触らぬ神にたたりなし」

やめときましょ。こんな業者に関わるのは。

ご質問文を拝見する限り、悪意があろうが無かろうが対応が「あり得ない事だらけ」です。
悪意があるなら論外ですし、悪意が無い「天然」ならそれはそれで今後の取引を考えると不安が残る。

幸い、契約がまだならノーペナルティで申し込みを撤回できます。
さっさと「おさらば」した方がいいでしょう。

万一ガタガタ言ってきたら「出るとこ出るぞ」でOK。貴方が負ける要素は万に一つもありません。
電話一本で済む事です。

お礼

ご回答有難うございました。

心強いアドバイスを参考にさせていただきました。

昨日、電話でいろいろ流れを聞いて少しすっきりとしたのですが、もっと早く直接会って話を聞いていたらこんな不安（不満）にならずにスムースにいけたのにと思います。

回答No.3

aok5277

同じ物件を他社の不動産会社で確認してもらう。
感じのいい信頼できる方で契約した方がいいと思いますが。
仲介料がかかるかもしれませんが、何だか嫌な感じです。手付もうってなく キャッシュ（銀行審査なし）だし、強気でいくべきです

お礼

ご回答有難うございました。アドバイスを参考にさせていただきました。

＞売り主の株式会社○○は、同名他社だったらしいです。売り主は正式に届けのある宅建業者でした。

この辺も色々説明を受けていたら不安にならなかったのですが・・・。

補足

その物件は他社で出していなかったのです。（専任だった）

今、ネットで調べたら、売り主の株式会社○○は、「財務局発表の悪質貸金業者と指定されております。ご注意ください」というのが見つかりました。同名なのですが住所が書いてないのでその会社なのか、ますます怪しい？

31日契約・決済なのですが、今からでも断れるでしょうか。

回答No.2

mainPC

仲介物件なら他の不動産屋に頼んだ方がよさそうですね。。。
そんな適当なところなら、重要説明をしていない場合が考えられますし。

銀行の手続きってのも、なんだかんだ言って辞めさせないようにしているだけかと。

お礼

ご回答有難うございました。

参考になりました。

回答No.1

oo14

うちの銀行だったら中間省略だったら絶対融資してくれませんね。
なぜ、銀行をかまさないで、キャッシュだったのかとか
キャッシュなのに、相手の銀行の都合が出てくるのですかね。
司法書士はどこでも同じなのだからこちらが手当するというものを拒否する理由が不明。
だいたい担当者が客がついたのに別件で忙しいというのは理解しがたい。
手付倍返しでも、キャンセルしたほうが、いいような。

お礼

お早い回答有難うございました。

今回の取引の参考にさせていただきました。これからの取引にも参考にさせて頂きます。

＞だいたい担当者が客がついたのに別件で忙しいというのは理解しがたい。

投資専門の若いスタッフばかりの会社は、大体そうらしいです。利回りさえ良ければお客もすぐ買うのではないでしょうか。
私のような年配の女性だと、「話を聞いて納得してからでないと」なんて言う人は少ないのかも。

補足

書き方がまぎらわしかったようですみません。

銀行の手続きというのは、所有者がローンを使っていたので、決済日に抵当権を抹消する手続きなのではないでしょうか。
購入はあくまで現金なので、銀行に融資を受けることはありません。

まだ、契約もしていない状況ですが、今からでも断れるでしょうか。

NO.３の方にも書きましたが、売り主は悪徳業者に指定されているらしいです。（推測）

とにかく、ぎりぎりまで書類を送ってこなかったこと、案内や会おうとしなかったことが引っ掛かります。