34年前の鉄骨アパートのヒビについて心配ですか？

質問

• 築34年の鉄骨造りのアパートを購入検討中ですが、建物にヒビがあり気になっています。
• 部屋のリフォームのために業者にヒビを見てもらいましたが、古い物件にヒビはつきものと言われました。
• 構造検査や耐震診断は高額な費用がかかるため、このヒビについてどう思われますか？

回答No.1

quidaole

多分この後もう少し専門に詳しい方が回答される気がしますが、大学で基礎的な話を聞いた事があるだけの者として分かる限り回答させて頂きます。

　鉄骨造と言う事ですので、外壁はALCだと思われます。所謂工場で製造されたコンクリートの壁です。コンクリートは水とセメント・砂利等を主原料とするため、水和と呼ばれる原料が混合する化学反応の過程で収縮します。水和自体は数十年をかけて進行しますので、結果としてコンクリートにはひび割れが入る事は避けられません。この意味で古い建物にヒビはつき物というのは本当です。

　問題はどの部位か、構造的に重要なところのひび割れかどうかとその程度です。

　「構造」の方からご説明しますと、先に述べたようにコンクリート自体にひび割れは不可欠です。それならばあえて日々の入りやすい箇所を構造的に問題のない場所に作ろうという考え方があります。誘発目地というのがそれで、建物のフロアのラインに平行（つまり水平）に入れたり、構造的に重要ではない壁のラインに（つまり垂直に）目地・つまり他より部材の断面が小さい部分を作って、構造的に比較的弱い部位にひびが入るようにします。

　階段フロアをぐるっと回り込むようなひびというのは、水平で床の高さよりやや下の辺りであればこの誘発目地だと思われますので、問題はないと思われます。壁沿いに伸びるひびの方は詳細がないので良く分かりませんが、例えばひびの入り方が一様である（数メートルおきに垂直・規則的に入っている 等）であれば誘発目地の可能性が高くなります。後でも述べますが、誘発目地の場合は程度が低ければ外壁側の補修を建物の管理側で行うことになると思われますのであまり気にしないでよいと思われます。

　「程度」の方ですが、表面だけのひび割れであれば表面を埋めるだけで済みますが、壁を貫く形の場合とくに外壁であれば雨漏りの原因となります。表裏両方の処置か、場合によりALCパネルの交換など補修の規模が大きくなる可能性があります。ためしに外壁にホースなどで水をかける（できれば真横から圧がかかるようにして、台風の時の雨でも大丈夫か確認してください）事で、室内に水が入ってこないかで確認してみてください。また、頻繁に雨漏れがあるとカビて来ますので、目視や匂いでの確認も有効です。

　以上あくまで素人ながら一つの確認の指標となれば幸いです。