住宅購入、ローンの基礎を教えて下さい。（長文です）

質問

今まで全く考えていなかったのですが、主人の年齢だと借りられるギリギリの年齢だと言われ、急に住宅購入を考え初めました。
中古住宅と、新築（注文住宅）を並行して考えていて、とりあえず本を読んだりしているものの、色んな事柄がありすぎてなかなか理解ができません。
本当に基礎の初歩の初歩でお恥ずかしいのですが、教えて下さい。
沢山ありますが、その中の１つだけとかの回答でも構いませんので、よろしくお願い致します。

・住宅購入後、手元に貯金としては皆さんいくら位残しておいているのでしょうか？

・一般的に「頭金」とみなさんが言っているものは、購入時の手数料や諸費用とか、現金で必要になってくるものを抜かした、建物+土地の分のみに充てられるお金の事を言っているのでしょうか？
諸経費等を含め、全体の費用で充てられる分を言っているのでしょうか？

・夫４０歳（年収630万）、妻３６歳（収入はありますが、0で考えたい）、子供１人（現在はいなく、予定）
貯金650万です。ローンはありません。
いざという時の貯金は残しておき（既出の質問）、その残りを現金で必要な諸費用に充てる事になりますが、我が家の経済状況で住宅購入は可能ですか？

・3000～3200万位で、土地+注文住宅（全て含む）を建てる事は可能でしょうか？
（銀行でのシュミレーションでは、3500万で聞いたらOKでした）
可能であれば、どの位の土地にどの位の家が建てられるのでしょうか。
土地をネットで見ていても、住宅にかかる相場が分からないので、どの位の土地が買えるのか見当がつきません。

・フラットは任意ですが保険が毎年かかりますよね？銀行では保険加入の必要はないけれど、最初に保証料がかかりますと言われました。
主人は基本的にローンが嫌いな人なので、最初に払って終わりの銀行の保証料の方に魅力を感じるようです。
主人の会社のメインバンク（みずほ）ですと、優遇があるのも魅力に感じるようです。
＜全期間優遇プラン＞
（保証料前払：変動、固定共に一般向金利の－1.5％、保証料内枠：－1.3%）
＜当初期間優遇プラン＞
それぞれの選択年数で、一般向金利の－1.9％、優遇期間後は－1.2％
＜長期固定＞
－0.1％
私は固定金利希望なので、フラットにしたいのですが、保証料の件を含め、どちらがお勧めですか？

・住宅価格というのは、一般的に税込価格なのでしょうか？
「どの位で建てられますか？」というような質問をして帰ってきた返事というのは、一般的には税抜きの価格を言っていますか？

・主人の会社で住宅積立貯金というものがありますが、これは財形とは違いますよね？

・不動産の紹介もしている工務店で不動産を探してもらった場合、建築条件付きの土地ではなくても、常識的にはそこの工務店で施工をしなければならないでしょうか？
不動産を探してもらう依頼をする時に、それを確認するのは失礼に当たりますか？

・「本体工事」というのは、単純に材料の事ですか？人件費も含まれるのでしょうか？

沢山あってすいません。
よろしくお願い致します。

回答No.4

tai-yu · ベストアンサー

急いで考えないという気持ちが強すぎて、あせりすぎだと思いますよ。

質問にあった項目が気になる気持ちは良く分かります。当然、一つ一つ細かいことを理解していくことは大変重要なことです。しかし、すべてが今すぐに必要な知識でしょうか？細かいことばかり気にされて、肝心な全体的な知識をあまりお持ちでないような感じがします。

＞「どの位で建てられますか？」というような質問をして帰ってきた返事というのは、一般的には税抜きの価格を言っています＞か？

この質問も聞く意味は無いのです。所詮、坪いくらの話を想定でしているだけなのですから、プラスマイナス10万円程度は簡単に変わりますので、大勢に影響は無いことです。　それよりも坪単価とはあくまで目安だということを十分に理解してください。

ローンにしても、今すぐに決めなければならないことではないため、ローンの種類や現在の金利・固定か変動がいいか程度の知識で今は構わないと思います。そこから順番に考えていけばよいかと。

それよりもいま重要なのは、総予算を考えることと、どんな家・土地に住みたいかを考えることです。総予算については、月々の返済金額とおおよそのローン金利・返却期間・手持ちの金額と残したい金額を大雑把につかめば出ると思います。その仮定した総予算を頭の片隅にいれておいて、土地探しとモデルルーム周りをしてください。土地と建物はどちらも坪いくらの話で進みますので、あなたの住みたい土地・家の坪単価を聞いて、総予算と比較してください。総予算をオーバーしだ場合に土地を安いところにするのか、家を安くするのか、総予算を上げるのかを再検討してください。この作業を繰り返していくうちに住みたい土地と家のイメージが明確になり、細かい内容の知識も増えていくと思います。

　細かい内容の知識は、本もそうですが知り合った営業の人や業者の人にいろいろ聞いてください。聞いて鵜呑みにするのではなく、自分で調べなおしていくことにより知識が増えると同時に、その人が信頼できる人かどうかもわかると思います。

　初めての家作りは非常に大変だと思いますが、がんばってください。

お礼

確かに焦りすぎていました。
主人が出張で不在がちな職種なので、１人で色々勉強しなければならず、銀行や不動産も１人の為(主人が行ける日を待っていると、なかなか進まないので…)、「自分が全部把握しなきゃいけない！」と気負いすぎて余計わからなくなって焦っていました。
質問にもありますが、知人に「40歳がローンを組めるギリギリだ」と言われたのと、「近いうちに消費税上がるし、利子も上昇傾向だから、この先どんどん買いにくくなるよ！」と言われたのも、拍車をかけていました。
指摘していただいて、気が付きました。有り難うございます。

考えていく順序を書いていただき、手探りだったものに道筋ができたようで、大変助かりました。
こうやって決めていけばいいんですね。
業者の人にも、どんどん聞いて行こうと思います。

回答No.3

MVX250F001

昨年、大手ハウスメーカー（略してHM）にて注文住宅を建てました

・住宅購入後、手元に残した貯金は、世帯年収分です

・頭金は、土地代金、建築費に対してローンではなく現金で支払う分と私は解釈しています

・我が家の経済状況で住宅購入は可能ですか？
価格によりけりですが、不可能ではないと思います

・3000～3200万位で、土地+注文住宅（全て含む）を建てる事は可能でしょうか？
拙宅は4LDKで建築費は2400万でした。外構・照明・カーテン・諸々諸経費が300万円。
全て込み込みで総額3000～3200万位で、土地+注文住宅（全て含む）を建てるには、坪単価10万円以下の土地なら、可能だと思います

・拙宅では土地は現金、建築費のみ全てをローンにしました
ローン手続きはHM営業に全てお任せ
固定（年利1.4％）と変動（今のところ年利0.8％）をそれぞれ半々で組みました
固定と変動、それぞれ一長一短あります。両方のメリットを受け、両方のリスクを分散するため、両方を組み合わせるのが一般的です

・保証料？　病気・怪我・死亡などでローンが支払えなくなった場合の、団体信用保険（略して団信）のことでしょうか？
団信の保険料は、ローンを組んだSBI住友銀行持ちで、私から別途支払いはゼロです
ローンを組む際の手数料もゼロです（銀行によっては、数十万円というところもあります）
繰上げ返済も、1円単位で毎日でもOK。繰り上げ返済手数料も無料です。銀行によっては、年1回だけ。最低100万円から。手数料数万円というところもあります。

・「本体工事」というのは、建物そのものだけの工事費です。材料費や人件費諸々込みです
本体工事だけで、内装・外装・水周り・ガスなど全て込みで、完全に暮らすことができます

ただ、カーテン、照明は別です
電気工事士じゃないと取り付けられないダウンライトとかは、本体工事で工事されますが、素人が自分でも取り付けられるシーリングライトなどは、取り付け端子だけ工事してもらって、後から自分で買ってきて取り付けます

本体工事に、照明やカーテンも含ませることも可能ですが、後から自分で照明を取り付けたり、カーテン屋に自分で頼んだりした方が割安です
外構（エクステリア）は含まれません。外構（エクステリア）とは、駐車スペースのコンクリートや、門、土地の境界のコンクリートブロックやフェンスなどのことです
内容にもよりますが、数十万円～数百万円かかります

お礼

有難うございました！
具体的な金額もだしていただいて、大変参考になりました。

＞団信の保険料は、ローンを組んだSBI住友銀行持ちで、私から別途支払いはゼロです
ローンを組む際の手数料もゼロです（銀行によっては、数十万円というところもあります）

銀行でも手数料はゼロのところもあるんですね。
相談会に行った銀行では、団信は銀行持ちだけれど、その変わり？の保証料・手数料等で100万近い金額が出されていました。
説明の方がフラット⇔一般の銀行という感じで話していたので、銀行ではどこでも別途その位かかるものだと思っていましたが、銀行によっても違うようですね。
他の銀行も色々調べてみます。

照明等は自分で付けたり、頼んだりする事で、安くできるんですね。
主人がDIYが好きなので、自分で付けて割安にする方法は、是非取り入れたいと思います。

年収分の貯金が手元に残せたら、何かあった時に安心ですね。
若い時から家を買う事を視野に入れ、もっと貯金しておきべきだったと今更ながら後悔です・・・

とても勉強になりました。
有難うございました。

回答No.2

asato87

判る範囲でお答えしますので、参考程度に。

・住宅購入後、手元に貯金・・・正直人それぞれです。私はほとんどありませんでした（笑）会社の状況や家族構成の変化の見込みなど次第でしょうね。あとは割り切りです。

・一般的に「頭金」・・・「建物+土地の分のみに充てられる」購入金額に充当する一部を言いますね。です　から登記費用とか各種手数料など諸経費は別です。
・夫４０歳（年収630万）、妻３６歳　我が家の経済状況で住宅購入は可能ですか？
　この後の質問に重なりますがどの程度の住宅を買うか次第です。シミュレーションできますので、やってみると良いでしょう。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/sim/index.html
http://www.flat35.com/simulation/
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
ポイントは返済負担率かと思います。逆に言うと、苦しまず生活するのにどの程度お金が必要かを考えて、幾らまで返済に毎月充てられるかでしょうね。あと住宅を持つと固定資産税、維持費がかかりますので、そのあたりも生活費として考える必要があります。
・3000～3200万位で、土地+注文住宅（全て含む）を建てる事は可能・・・大きさ、場所、工法次第です。
　上物を安く仕上げれば土地は広くなりますし、狭小住宅で家にお金がかかったものもあります。じっくり検索するとか、雑誌などで別途調べないとちょっとここでの回答は厳しいです。
・住宅価格というのは、一般的に税込価格なのでしょうか？
　ハウスメーカーが提示する価格は税込みのはずですが、どの位で建てられるかの回答はざっくりですから、税金は意識されていないケースもあるかと思います。

・不動産の紹介もしている工務店で不動産を探してもらった場合、建築条件付きの土地ではなくても、常識的にはそこの工務店で施工をしなければならないでしょうか？
不動産を探してもらう依頼をする時に、それを確認するのは失礼に当たりますか？
　そんなことは全くありません。すぐに建てない人もいますし。確認することも失礼ではありませんが、地元の工務店での在来工法も、見方によっては悪くありません。候補の一つという位で色々聞けばよいと思いますが。

・「本体工事」というのは、単純に材料の事ですか？人件費も含まれるのでしょうか？
　このわけ方自体正しくなくて、全体の主要な工事のことを指しています。こちらをどうぞ。
http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w002213/%E6%9C%AC%E4%BD%93%E5%B7%A5%E4%BA%8B/

以上一部ですが参考になれば。

お礼

沢山教えていただいて、有り難うございます！
とても参考になりました。
リンクも参考に、色々調べてみます。

やはり「割り切り」は必要ですよね。
家族構成が不確定なのと、昨今の不況が不安で、ぐるぐる同じ事ばかり考えてしまいます。
でも、どこかで割り切らないと先に進めませんよね。

固定資産税…
ローン返済額だけに気を取られて、忘れてしまう所でした。
色々リストにして、今一度計算してみます。

有り難うございました。

回答No.1

puyo3155

まず、自分で調べ、わからない質問に絞って、分けて質問するべきですよ。質問のほとんどは、対応している銀行なり、工務店なりに聞けばわかることです。

お礼

仰る通りです。沢山の質問申し訳ありませんでした。

半月程前から急に購入を考え初めて、今週末に不動産扱いのある工務店に行くのですが、あまりにも基本的な事ばかり聞くと、カモにされるとネットで見たので、心配になって色々聞いてしまいました。
自分の質問が初歩的すぎて検索に引っ掛かってこないものが多くて…

銀行には先日伺ったのですが、結論は「大丈夫です。是非当行で。」のセールスになってしまうし、工務店では(電話で少し話しただけですが)「建ててしまえば何とかみんな払ってますよ。大丈夫ですよ。」という、やはりセールスの感じで、「大丈夫」の返事しかない現状が返って不安なってきてしまいました。

片や、知人紹介の不動産屋に訪問予約を取る際に聞いたところ、「その予算じゃ無理だと」言われ…
頭がごちゃごちゃになってしまいました。

もう少し、自分で色々調べてみます。
有り難うございました。