住宅ローンについて質問です。ボーナス月は、毎月分１０万円に上乗せで、２

質問

住宅ローンについて質問です。ボーナス月は、毎月分１０万円に上乗せで、２０万円支払っている（ボーナス月は計３０万円）と仮定します。もしも仮に、半年毎増額返済分（ボーナス返済分）を０円で設定していたとして、ボーナス月にボーナス返済がない代わりに２０万円を繰り上げ返済することにしていたら、後者の方が有利なのでしょうか？

回答No.4

Domenica

ご質問文の
> もしも仮に、半年毎増額返済分（ボーナス返済分）を０円で設定していたとして
の書き方が微妙なので、回答者が混乱してしまっているような気がします。

ボーナス返済のありなしで比較する場合、
> 半年毎増額返済分（ボーナス返済分）を０円で設定
していれば、当然に、ボーナス返済分は、毎月の返済分に充当されているはずなんですよね。
毎月の返済額は同じで、ボーナス返済があるかないか…としてしまうと、【当初の借入条件】が異なる（借入額か返済期間か金利が変わることになる）ことになってしまいますから、それを比較しても比較にはならないと思います。

> ボーナス月は、毎月分１０万円に上乗せで、２０万円支払っている（ボーナス月は計３０万円）と仮定します。
仮定での計算になりますが…。
借入額：3,500万円　返済期間：35年　金利：3.00％（全期間固定金利型）　元利均等返済　という条件でのお借り入れとします。

１．通常返済のみの場合
　毎月の返済額は134,698円
　繰上返済をしない場合の総返済予定額56,572,978円
となります。

２．通常返済分：2,600万円、ボーナス時加算分：900万円とした場合
　毎月の返済額は100,061円、ボーナス時加算分は208,551円（ボーナス月の返済額は308,612円）
　繰上返済をしない場合の総返済予定額56,624,225円
となります。

１の場合で、６回目の返済時以降、６回ごとに２０万円ずつ【期間短縮型の繰上返済】をしていけば、総返済回数を２９６回（２４年８か月）まで短縮することができ、総返済予定額も49,587,364円まで縮小できます。
２の場合は、返済期間が短縮されませんから、「残元金」と「利率」と「残りの返済期間」から計算する利息額が減っていくことはありません。

ですから、＃１さんが仰るとおり「繰上返済」の方がお得になります。

お礼

丁寧に計算いただきありがとうございました。

回答No.3

petertalk

まず、比較する両者ですが、以下のように設定します。

・ボーナス増額ありの場合：

毎月１０万円、ボーナス月３０万円

・ボーナス増額なしの場合

毎月１０万円、ボーナス月も１０万円、
ただし、返済年数がボーナス増額ありの場合よりも長い、
ボーナス月に支払っていたはずの２０万円を繰り上げ返済に回す、

次に、金融機関の金利計算ですが、複雑そうでいて、実は単純です。
その日の残債に年利の1/365を掛けたものがその日の金利です。
（実際は、計算は毎日ではなく年二回が多いのですが、結果は同じです）

そのため、ボーナス増額なしの場合でも、
ボーナス増額ありの場合と同じ日に２０万円を繰り上げ返済すれば、
ちょうど両者の金利は同額となり、有利不利は発生しません。

これ以上に返済時期を早めたり、額を増やしたりすれば、その分有利、
遅れたり額が減ったりすれば、その分不利になります。

もちろん、繰り上げ返済に関する手数料や金利の上下は考慮していません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

tesshie

銀行マンです。

一般的な結論は、前者後者ともに有利不利はないです。

元金だけの返済は通常認められません。利息は後取りですので、経過利息を同時に支払います。
よって、通常返済とイレギュラーな繰上げ返済は同じ理屈です。金額的には同じですよ。

ただし、繰上げ返済は大体手数料が発生しますし、オペレーションや入金処理などの事務負担がかかるので、店頭では敬遠されます。

厳密には、「繰上げ返済が不利」かも知れません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

SaKaKashi

繰り上げ返済の方が有利です。なぜなら、繰り上げ返済は借り入れの元金が減りますが、毎月の返済はボーナス時の増額も含めて、利息と元金を返済しているからです。
但し、元利均等返済の場合ですけど。元金均等返済だとちょっと話は変わりますが、
繰り上げ返済が有利なことは変わりません。

お礼

ありがとうございました。