土地・建物の登記費用について

質問

このたびローンを組んで土地を購入し、
住居を新築することになりました。
銀行と相談して優遇金利の条件を良くするために
土地購入時に分割実行をするものの、
土地に対してローンの借入金全額を
抵当権の設定金額にすることになりました。
（実行時期によって金利の優遇幅が変わってしまうようです）
それによって優遇金利が０．１％得られることになって
それでお得をするという話ですが
ややこしくて整理しきれません。

具体的には2500万円借りて（35年）
土地資金として850万円分割実行します。
残りは最終実行時に融資されます。
通常なら、
土地資金実行時の850万円に対しては金利－1.5%
土地に対して抵当権を設定。850万円で。
最終実行時の残り1650万円に対しては金利－1.4%、
建物に対して抵当権を設定。1650万円で。
となるようです。
今回の提案では
土地資金実行時850万円に対しては金利－1.5%、
土地に対して抵当権を設定。2500万円で。
最終実行時の残り1650万円に対しても金利-1.5%。
建物は追加担保として設定する。
とのことです。

得といわれてもどの程度かがイマイチつかみきれず
この考え方であっているのかわかりません。

そこでお尋ねしたいのが
この考え方で合っているのかどうかです。
(1)通常通りの融資をしてもらった場合
抵当権設定による登記費用
　土地　850万×4/1000
　建物　1650万×1/1000（特例措置）

(2)提案されたパターンでの融資
　抵当権設定による登記費用
　土地　2500万×4/1000
　建物　追加担保による設定　1500円
　優遇金利によって総返済額は30万程度減る

トータルでは(2)がお得ですよということでいいのでしょうか？

また、少し話が変わるのですが
土地を購入して住居を建てた場合に必要な登記としては
土地では購入時の移転登記と引っ越し後の登記住所変更、
建物では新築物件完成後の保存登記と表示登記
ローンに関する抵当権設定登記
でいいのでしょうか？
他に必要なものがありますか？
ちなみにHMには建物にも移転登記が必要と言われたのですが、
完成後、住民票を写してから保存登記を行えば移転登記は
必要ないのではないでしょうか？
それとも移転登記が必要な理由があるんでしょうか？　

取り留めのない文章になって申し訳ありませんが
よろしくお願いします。

回答No.1

gamigami

お金の借り方によって抵当権設定の方法が違うので一概に言えませんが、
普通（売買による）住宅ローンであれば、土地＋建物の売買で融資は１本、
抵当権も２５００万の１本が、土地と建物ともに共同担保として設定されます。

（１）の融資を２本で受けたとしても、土地・建物双方を共同担保として求めるのが当たり前の住宅ローンに、
同一所有者の『土地だけ』『建物だけ』で融資額の抵当権設定をするか疑問ではあります。
多分、同順位で２本の設定が土地建物にかかると思いますが。

あと、新築建物の登記は貴方の考え方であってると思います。
表示登記⇒保存登記の順番ですね。移転登記をするならば、
表示登記・保存登記はハウスメーカー名義で移転登記で貴方のものとしますが、
お金がかかるので、普通はしないと思いますけれど。

お礼

ありがとうございました 基本的にはあっていたんですね あとは登記費用がどのくらいかかるか不安です