誰が割ったか分からないアパートのガラス代

質問

外出中にアパートの台所のガラスが割られました
出入りできるような大きさではないので泥棒とかではなく、近所の子供かなんかの仕業じゃないかと思います
で、その修理代なんですけど、大家さんは、『通常の使用』によるものじゃないので自分には負担の義務が無い、と言っています
でも、私の『過失や不注意』によるものでもありません
話がつかないので、今とりあえずダンボールで穴を塞いである状態です
犯人が分かれば勿論犯人に負担義務があるわけでしょうが、分からない場合、法律では誰が修理代を出すことになっているのでしょうか?

回答No.3

been · ベストアンサー

大筋は＃１の回答のとおりです。契約書に第３者による破損の補修に関する特約がない場合は法律の原則がそのまま適用されるので、修理義務は大家にあります。賃借人が修理した場合は、その費用を大家に請求できます。

なお、『借りている期間中は自分の持ち物と同様に大事にする義務』も含まれる、という大家の主張ですが、これは是非とも書面で確認しておくことをお勧めします。なぜなら、この義務、賃貸借において賃借人に通常要求される「善良な管理者の注意」よりも軽い義務だからです。法が要求する注意義務を軽減するというのですから、ありがたい話しです。

補足

あ、それです
その『善良な管理者の注意義務』というのが、『借りている期間中は自分の持ち物と同様に大事にする義務』という意味だと言われたのですが、『善良な管理者の注意義務』の方が重いのですか?
大家さんは『自分の持ち物と同じに考えていたら近所の子供にも注意するはず』と言っているわけですが、それより重い『善良な管理者の注意義務』が通常要求されるとなると、私の方の責任ということになってしまわないでしょうか?

回答No.10

bship

> 転換...法律では定められていないのでしょうか?

条文としてはなかったと思います。

> こちらに責任がある、と言われてしまったときに、
> 反論する根拠があるとありがたいのですが

善管注意義務を果たしていたことを主張するしかないでしょう。なんら落ち度はないと（証拠を見せろと言われたってそんなこと神様にしかできません）。ですから、通常の使用方法であったと主張すればいいと思います。

> 自分の家だったら注意しただろう、と言われると
> ちょっと反論しづらいのですが

その大家がどう主張しようと一般的な判断基準で判断されます。
もし善管注意として、子供に注意を与える必要があったとあなたが納得してしまうのであればそれは義務違反として払うしかないですよね？
「いちいち子供に注意なんか常識的にしない」と思っていればそう反論できますよね。
そしたら、ここで押し問答になります。当事者では一般的規範を見出せませんから。
そこで第三者なり、裁判なりになって...
私は個人的にはそこまでの注意義務はないと思いますよ。

お礼

> 善管注意義務を果たしていたことを主張するしかないで
> しょう。なんら落ち度はないと （証拠を見せろと
> 言われたってそんなこと神様にしかできません)
主張するだけで立証義務が無い、ということになると、善管注意保存義務条項自体が空文化しそうですので、そうなるとレンタル業全般が(商売敵などが大量に借り出して全部壊して弁償しないという事態に対抗する手段が無いわけですから)成り立たないんじゃないかと思いますが…

> 善管注意として、子供に注意を与える必要があったと
> あなたが納得してしまうので あればそれは
> 義務違反として払うしかないですよね？
> 「いちいち子供に注意なんか常識的にしない」と
> 思っていればそう反論できますよね
完全に納得はできないですけど、法的根拠が無いとなると、そこまで強気で押すことも躊躇われますので、折半くらいを目指して交渉してみることにします

いろいろ興味深いご意見をありがとうございました

回答No.9

bship

混乱させてすみません。前投稿前半は、整理する意味で一般論を述べているだけなので、今回の話とは直結しません(余計だったです..賃貸借の様な継続的契約では例えが困難で..)。
違法だが無過失の（賃貸借契約でなく不法行為としての）例としては、道を歩いていて、落ちていたコンタクトレンズを踏んで割ってしまったとしましょう。
これを細かく見ると、「踏んだこと」と「コンタクトの破損」には因果関係があり、違法な状態です。ところが、コンタクトを踏まないように歩行する義務が普通無いので、「過失がない」ということになり結局、何ら損害賠償を求められることはないわけです。

---ここまでは今回とあまり関係ありません------------

今回やるべき方法としては、第一にあなたがやったことではないという主張です。
これは被害届などを出す事によって、大家に客観性を訴えることができるかもしれません。
第二に、善管注意義務に違反がない主張です。
外部に面したガラスを通常状態にしておいて、善管注意義務の不備があったかどうかというのは不毛な議論だと思います(ほとんど大家の言いがかり...)。
大家がどう主張するかですが、
1.そもそもガラスを保護する仕組みや対策を立てるべきであった----というのであれば、「そこまでの必要はない」ということで十分でしょうし、
2.普通に使っていなかったに違いない-----とまでいうのであれば、出来ない証明を求めてるので、大家へ、その立証責任を転換していいと私は思います(裁判管次第でしょうが)。

どこか専門機関へ相談されましたか？
専門家の意見や、大家の新規反応等あればまた一歩進んだ対策もあるでしょうが、
このままで話を進めるのも困難ですね...

補足

大家さんからはその後連絡はありません
多分4、5日中に来月分の部屋代の集金でこちらへ来るはず(私は7月分まで支払ってありますが)ですので、そのときに交渉することになると思います
私としては大家さんと喧嘩するというよりは、納得させる材料が欲しくて今回質問したわけなんです(あと、自治体の無料法律相談なども利用するつもりですが、時間が限られていますので、その前にこちらで少し要点を整理しておきたいというのもあります)

普通に使っていなかったに違いない、という立証責任を貸主に転換できるかどうかは裁判官次第、とのことですが、法律では定められていないのでしょうか?
ちょっと考えると、こちらの占有下にあったものの使用状況というと、こちらにしか立証のしようが無さそうですので、こちらに責任がある、と言われてしまったときに、反論する根拠があるとありがたいのですが
あと、前の駐車場で子供がしょっちゅうボール遊びをしているので子供が割ったのかも、と言ったのが私の方からなんですが、危ないと思っていたのに、子供に注意もせず、貸主にも報せなかったことについて、自分の家だったら注意しただろう、と言われると、ちょっと反論しづらいのですが、どんな根拠を挙げて反論すればいいでしょうか?

回答No.8

bship

私の説明が誤っていたいたかもしれませんので整理させてください。
1.賃貸借契約に基づいて目的物を借りた
2.賃借人には善管管理義務がある
3.自分で使用している途中で壊してしまった
この時点で、違法な行為が発生します。
4.ところがその行為には過失がなかった
この時点で過失責任の問題が生じ、無過失の立証をする責任があります。立証できなければ賠償義務があります。

不動産賃貸契約に関しては賃貸者保護の為の立証責任の転換があると私は思っていて、その記述をどこかで最近見た記憶があるのですが、今は確認できませんでした。また、私なりに調べてみましたが、立証責任に関しての実例は見つかりませんでした。
よって誠に申し訳ありませんが、前回の回答は不確実なこととして一度訂正させてください。

今回の場合、
ガラスが壊れた->賃貸者に違法な行為があったか->無い(1)
->ではガラスの管理に問題はあったか->無い(2)
という流れで考えてみると、大家は「お前が割ったんだろう」といっているのであれば上記(1)ですし、「お前の管理が悪い」といっているのであれば(2)ですね。
(1)の場合は、被害届が意味があると思います。
(2)の場合、自分の管理に落ち度はなかったという立証は借主がする必要がある(かもしれない)わけですね。
この場合は、外部から破壊することの可能なもの、しかも通常外に面しているの窓のガラスであればそもそも「善管義務責任」を出す意義がないと思います。
つまり悪意ある第三者から破壊を防ぐ方法を取るべきであるという理屈は、一般住宅に関しては常識を逸脱するからです。この場合、使用方法に問題は無く、悪意を持った第三者に対する防御は不可能であるという主張で十分足りると思います。つまり立証責任といっても、そもそも科学的な証明は事実上不可能ですから「一般的」に見て判断するより他はなく、その意味で第三者が破壊したことそれ自身に対する賃借者の落ち度は認め様がありません。
この様なケースでは、結局交渉ということになり、大家が何とか払わずに済ませるようにしようという動機で屁理屈をこねるのであればもう水掛け論です。

a)無関係な第三者が破損したのであって、自分が破損したのではない
b)その破損に関して、破損を導くようなことはしておらず、善管義務に何ら反していない
という主張をするという結論でしょうか。

修繕義務が賃貸者にあるのは間違いありません。

補足

すみません、ちょっと分からないので確認させてください
その借主に立証義務があるという『違法な行為に』『過失が無かった』ということですが、具体的にはどういう意味なんでしょうか?
『借主が(過失でなく)故意に(違法行為を)やった』という意味ではないと思いますので、『借りたものが壊れてしまった』ということ自体が借主の違法行為となり、それが借主の過失によるものではなかった、ということでしょうか?
だとすると、『第三者に対する防御は不可能だった』ということだけでなく、『借主が(過失で)割ったのではない』ということの立証義務も借主にあるということになってしまい、前者については、台風や雪と同様に借主に落ち度が無いのは自明として立証の要を待たないが、後者に関しての傍証として被害届けを出しておいた方がいい、ということでよろしいでしょうか?

回答No.7

bship

なるほど。
「過失が無いなら払うけど、それを証明できない以上過失があったとしてあんたの責任だ」と大家は言ってるわけですな....
利益を得(義務を逃れ)ようとする側が相手側のの過失の立証責任を負うのが民法の原則です。
建物は自分のものであり、賃貸人として修繕義務がある大家がその義務を逃れようとするのであるから、大家に立証責任があるでしょう。
「あそこにあんな物おいておくから、倒れたらガラスが割れて当然だろっ!」って具合でしょうね。
今回はそんなこと無いわけですものね。
まあこの根拠を元に、生活センターへ電話でもして相談してみてください。
被害届は、大家が「ああそこまでしてるのなら本当に賃借人のせいではないのかも...」と心理的に思わせる効果が期待できるかもしれませんが、その他裁判以外ではあまり意味ないかもしれませんね。

補足

再々の詳しい回答ありがとうございます
大変参考になります
流しの上ですから倒れ掛かるようなものは何も無いです
ちょっと気になったんですが、借主の過失の立証責任が貸主にあるというのは、不動産賃貸の場合だけなのでしょうか?
それとも#6のお返事に書いた例のような動産の賃貸やタダ貸しの場合でも同様でしょうか?
もしそうだとすると、借主がしらを切ればその過失を貸主が立証するというのはまずほとんど無理そうですから、『善良な管理者の注意をもって保存する義務』というのは、常に画に描いた餅ということになってしまうのでしょうか?

回答No.6

bship

大家の言い分はめちゃくちゃですな...
被害届は裁判にでもなった時に役に立つかもしれませんが、そこまでになってしまうのですかね。
ガラス代いくら位なのでしょう？
ある程度の金額でないと裁判する意味もないし...
大家の言い分は、貸した以上は一切全く大家には責任は無いといってるわけでしょうが、その考え方が誤りであるということをまず理解して...もらうのは...無理でしょうねえ...
かといってこのまま泣き寝入りするのも良くないので、よく出てくる国民生活センターでしょうか。
弁護士等専門家に入ってもらってバシッといってもらうかでしょうか..
一例をあげれば、
立替で修繕->内容証明で請求->それでもダメなら->専門家に相談、あるいは小額訴訟を起こす
って感じでしょうか。
被害届は出して損はないとは思います。最寄の交番にいってみれば良いでしょう。
原状回復の次におおいトラブルが修繕義務のようですね。
法律を知らない（あるいは知ってても強引に言い逃れる）大家では話し合いもままならないでしょうね。
でも泣き寝入りはしてほしくありません。
あっ、途中で不動産屋は入ってないのですか？
不動産屋に訴えるのはどうでしょう？

補足

入居当初は不動産屋さんを介して部屋代を払っていたのですが、嫌味や愚痴の多い方で鬱陶しくなって私の方からお願いして大家さんに直接集金に来てもらうようにしてもらった経緯があって(別にわたしのためだけに足を運んでもらっているわけではなくて、直接契約の住人は他にもいます)、ちょっと不動産屋さんには行きづらいです
今まで大家さんとの間にトラブルがあったことは無く、台風で雨漏りがしたときや、雪で庇が曲がったときなどはすぐに修理してくれました
私の感触では、『貸した以上は一切全く大家には責任は無い』というよりは『借主に過失が無いことを確認できないときに無条件で大家が負担する前例を作りたくない』と思っているんじゃないかと思います
これは私も理解できないことはないんです
私自身が誰かにものを貸しているときに『ごめん、アレ壊れちゃった。でも、あたしが知らない間に壊れたから弁償はしないね』とか言われたら私だって納得いかないと思いますし
でも今回の場合、私に過失が無かったことを私自身は『知っている』わけで、100%こっちの負担になるというのはどうしても納得がいきません
金額の話はまだ出ていませんが、流しの前の明り取りの小さな(50cm足らず)ガラスですので、たいした額にはならないと思います
他の方にもお話しましたように、お金を出してまで弁護士さんとかに頼むことは考えていませんが、何とか交渉を有利に進め、大家さんを納得させる材料が得られればと思ってご相談しました
裁判にしない場合は被害届けを出しても意味は無いでしょうか?

回答No.5

bship

被害届を出して刑事事件にするということと、賠償責任はまったく別です。
本件では、あなたが割ったのか第三者が割ったのかが問題ではないので被害届は関係ありませんね。
つまり大家も、第三者が割ったことを認めているのですから、争点は「第三者が割った場合、誰の責任か」という点ですね。
「通常の使用でないから払えない」と大家は言っているようですが、割れたガラスをあなたが普通ではない使用をしていたならこの抗弁は判ります。が、通常の使用であったものを不可抗力として第三者が破損したらあなたには責任はありません。
近所で遊んでいる子供を蹴散らす義務なんて常識的にありえないでしょう。

本件は、立証の問題ではないです。事実の認識は双方あっているので誰が割ったのかが問題ではないからです。
責任問題の解釈の相違ですからね。
大家の回答(が書かれていることが事実として)からして、法律を（ってゆーか常識？）を正しく理解していない大家のような気もします。
払う払わないという問題の決着は最終的には裁判しかありませんね。その時に大家が、「賃借人が割った」と主張するかもしれないので、（法律論でなく防衛論として）被害届を警察が受理済みであるということは証拠にはなるかもしれません。
ちなみに生活に支障があるのであれば、費用を立て替えて修繕し、その費用を後で請求することや、家賃との相殺を主張することは法的にはできます。

補足

すいません、説明が舌足らずでした
『近所の子供が割った』というのが私と大家さんの共通認識になっているわけじゃなくて、近所の子供が割ったのかも、と私が言っただけなんです(よく前の駐車場で野球やサッカーをしているので)
そしたら大家さんが、借主が割ったか、よその子供が割ったかなんて、自分には確認しようも無いし、一旦貸した以上、一日中張り付いて見張っているわけにも行かない、たとえよその子供が割ったとしてもその場にいて追い払うこともできない、だから借りている間は、そういう持主がやるべきことはみんな、そういうことができる立場にある借主の責任だ(ここで例の善意の管理者がどうのという話が出てきたんです)、というようなことを言ってきたわけです
これだと、やはり被害届けは出しておいたほうがよさそうですよね?
届出って交番でいいんでしょうか?
それとも警察署まで行くんですか?
何か用意しておかなければいけないものってありますか?

回答No.4

bship

「善管義務」は、自分の持ち物「以上」に大切にするという意味です。よって大家さんの説明は法的に誤りです。

ところがどんな注意義務があろうとも、それは過失の程度を判別する基準でして、それを基準に責任の範囲が決まります。反対に言えば、善管義務があろうとなかろうと、「無過失」であればどっちでも関係ありません。
本件の場合は、あなたに過失はありません。「自分のガラスだから壊れてもいいや」というレベルの管理ではなかったでしょうから。
責任があるのはガラスの破壊者であり、あなたに責任はありません。
大家は賃貸人の債務として速やかに修繕する義務があり、その損害は、不法行為による賠償請求を破壊者にするのが筋です（大家が賠償を取れるかどうかはあなたには関係ありません）。
がんばってください！

補足

回答ありがとうございます
安心しました
あともうひとつ教えていただければありがたいのですが、私以外の誰かが割ったのであって、私の過失ではない、ということをはっきりさせるには、被害届けとかを出すことが必要でしょうか?
実はやり方がわからないのと億劫なのとで、まだ届け出ていないのです
もし必要なら、手続の手順なども教えていただけると幸いです

回答No.2

SUNAONAKO

他人事とは思えず、書き込ませていただくことにさせていただきました。私も似た様なことがありました。私の地域は地方の田舎なので、人情味にあふれていると思われがちですが、実状は全く異なります。私は近所の方に何等の迷惑もかけていないという自信があります上、近所の方からは考えられないことをされつづけています。挨拶をしても無言であることはもちろん、他人の家の真横で車を丸一日アイドリングかけっぱなしたり、布団を叩きつづけたり理、野焼きをする(野焼きは町じゅうで(住宅地でも)24時間それはもう酷い物です。世界中のどこの工場値よりも空気が汚いです。視界自体都会とは比べ物になりません)暴走族よろしいバイクに兄が中学生の弟を乗せ、運転の仕方を教える、吸殻等々ゴミは駐車場に捨て放題、町ですれ違ってもこちらを凝視しつづける(200ｍ離れても)、駐車場で「ボール遊び禁止」の看板の下ボール遊びやエアガン遊びをする子供、それを止めもしない親、思い余ってそのことを親へ言うと、やくざまがいの恫喝。大家や自治会長も全く同様です。
このような環境ですので、ご質問について私も以前様々な方に相談したことがありました。共通したお答えは「普通の会話が成立しなくなた時点で弁護士を立てること」でした。私もそれしかないと思います。誠に大変であることは痛いほど身をもって理解しておりますが、どうぞあなたは穏やかに対応なされてください。そのよう輩は、自分たちの言動は全く棚に上げ、それに派生する他人の言動のみを責め上げてきます。あげ足を取られないないように穏やかになさって下さい。自らの言動が理解出来ないのは早い話しが「病気」でしょうし、理解しようとしないのは「確信犯」です。いずれにせよ、まともに相手をする輩ではありません。私はそのような妻および妻の両親にもいまだに苦しめられております。このような私の取るに足らない意見ですが、何かのご参考になればと思いました。
相手と同じ次元に下りないことですよ。

お礼

回答ありがとうございます
ご苦労なさっていらっしゃるようですね
幸いこちらでは、どちらが負担するか意見が一致しないだけで、交渉そのものは穏やかです
たかだか数千円のガラス代のことですので弁護士さんを頼むまでのことは考えていないのですが、何か交渉を有利に進める材料があればとご相談いたしました

回答No.1

law_amateur

民法６０６条に，「賃貸人は，賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をなす義務を負う」とありますので，誰が壊したか分からない窓ガラスの修繕の義務は，原則として，大家にあります。

　しかし，賃貸借契約で別のことを定めたときは，そちらによるとされる場合もありますので，まず，賃貸借契約書をよく読んでください。

　大家さんは，明渡の時の原状回復義務の範囲の問題と混同しています。

補足

回答ありがとうございます
契約書は出来合いのもので、第三者による損傷の場合などについては何も書いてありません
お話の『原状回復義務』なのですが、大家さんは、それには『借りている期間中は自分の持ち物と同様に大事にする義務』も含まれる、と言っていました
留守にするかどうかも、普段から近所で遊ぶ子供に注意するかどうかも、貸してしまってその場にいない大家にはどうすることもできないことなんだから、わたしの方の責任だと仰るのですが、どうなのでしょうか?