解約時の申込金について

質問

こんにちは。
この度、建売の物件を買うことになりました。
まだ建つ前で、間取りやプラン変更は可能です。

とりあえず、土地を押さえる為に10月末に申込金（？）30万を支払い、「土地建物購入申込金として預かり証」をもらいました。
その際、一般媒介契約書にサインをし、色々な書類を「暇な時にでも見といて」と言われ、渡されました。
これが重要事項説明書です。（説明はまだです）

申込金は、間取りを役所に申請する時に30万かかるからいるということ、契約解除の時には返還されるということを言われましたが、口頭ででした。
こちらで色々と見ていると一般媒介契約書にサインと印鑑を押して、重要事項説明書を渡されたら契約したことになる？と思って不安になっています。

というのもあれから1か月も経つのに何も進んでなく、ここには縁がなかったのかな～と思っています。
（１つ聞くと10日くらい音沙汰がない→研修や試験でやたら抜ける）
（間取り変更をお願いしたのに変わってない）
（持ってくると言った日に持ってこない）
（地元では結構建てている会社だけどあまり評判がよくないと聞いた）

やってもらったことは、戸の向きを変えてもらって図面を引きなおしてもらったことと、エコキュートを入れた時の工事費などの見積もりです。
この後、図面にサインして役所に提出という流れらしいです。
どうも、もう契約してしまったような気がするのですが、どうでしょうか。
申込金は全額返ってきますか？
よろしくお願いします。

回答No.4

takapiii

＞その時にはローン特約が使えない＝金利優遇がつかないという解釈でよろしいでしょうか？

シツコクてすみません、解釈が違っているので再度回答します。ローン特約についてです。

通常の流れでは、住宅ローン仮審査をした後に、売買契約書を交わし、住宅ローン本審査となります。
仮審査でOKでも本審査で駄目だったと言う事は稀にあります。

ここで問題なのは、本審査の時は、既に契約を交わした後なので、手付金(頭金程の金額になります)を支払ってしまっているという点です。
つまりローンが通らないのは買主の都合なので、普通に考えれば、契約解除した場合、手付金は戻ってこなくなってしまいます。
それでは買主にあまりにも不利であるとの観点から、ローン特約と言う物が存在します。
ローン特約を契約書に記載しておくと、万が一本審査がダメだった場合でも、手付金の全額返金が受けられ、契約を解除できるのです。

おわかりになりましたでしょうか。

お礼

お礼が大変遅くなり、申し訳けありません。
実は予定外の妊娠が発覚し・・・（嬉しいことなんですが）
体調が悪く、寝込んでました＾＾；

再度の回答、ありがとうございます。

ローン特約とはそういう意味なんですね。
分かりやすくありがとうございました。
一応、物件価格の３割の頭金と、年収の５～６倍の金額を借りる予定です。

でも・・・未だに何も進んでません＾＾；
契約すらまだです。
住宅版エコポイントに対応するように建てたいと言ったら、「まだ決まってないから出来ない」、ならガスとオール電化だとどっちにした方が対象になりそうかと聞いたら「全然分からない、そんなに待って契約しないなんてないですよね！」と逆切れされました＾＾；

つわりの事もあるし、もうこの担当者と話すの、面倒臭いです＾＾；

回答No.3

takapiii

＞それに、間取りを変更すると1坪につき50万プラスだそうで、あまり変更は出来ないと言われました。

もうちょっと詳しく書きます。
通常の例で言いますと、建売は家を建てる時には買主は決まっていないのが普通ですので、建築申請は売主の名前で行い、建物表題登記の時に売渡し証明書を添付して登記します。
そうじゃないと青田売りと言う事になるので、明らかに宅建業法違反です。
もし真っ当な売主であれば、建築確認は既に売主の名義で行っているはずですので、自由なプラン変更など出来る筈もありません。自由にプラン変更できると、それは「建売」ではなくなるからです。

もちろん軽微な変更があれば変更届けを出すだけですし、大きな変更があれば計画変更届けを提出しますが、この際当然費用が発生します。
届け出に必要な費用は勿論、設計書の引き直し、場合によっては部材の発注し直しが発生するので、売主は当然の権利でその費用を間取り変更を言い出した買主に負担を強いる事になるでしょう。

問題は費用が適切かどうかという点ですが、変更になった部分の坪数×50万円と言う事であれば、経験則だけで言えば「高い」です。
もちろん一概には言えませんが、建売は実は坪単価30万円程度で建っていますので、変更だけの費用を考えても少し高いと思います。

＞しかし、この申込金は役所に申請した時点で戻りませんと言われたのですが・・・（申請を出した後に仕様などを決めていきます）

恐らくですが、買主の希望で設計変更するので、既に購入の意思表示をしていると判断し、返金しないと言う事なのかと思います。
変更された後に契約しないと言われてしまうと、価格を戻す為に再び変更届けを提出しなくてはならなくなるかもしれませんし、手間もお金もかかります。
あくまでも「建売」なので、法的には申込金は申込金であって返金しなくてはならない物ですが、万が一法廷で争う場合は、購入の意思表示があったかどうかで争点となりますので、設計変更をお願いするのは、確実に購入意思が固まってからにした方が無難です。

＞ローンを組む銀行なんですが、仮審査を不動産屋に出してもらって通ったのですが、今から違う銀行に自分でローンを組んでもいいものなのでしょうか？

もちろん仮審査の段階なので問題はありませんが、ローン審査を行うためには不動産会社から不動産売買契約書(仮審査では捺印前でもかまいません)、重要事項説明書(仮審査では捺印前でもかまいません)、建物平面図、公図、物件案内図等のコピー等の協力が必要です。
それと契約書に「ローン特約」が書かれますが、万が一その銀行で駄目になった場合、最初の銀行で仮審査が通っているので、ローン特約は使えません。
その場合は、最初の銀行で本審査を行う必要が出てきます。

その他に所得を証明するものや健康保険コピーや住民票、自己資金を証明する物などが必要ですが、これは銀行によって違うので借入を起こす銀行で確認してください。

お礼

再度のお答え、ありがとうございました。
今回もまた丁寧で、とても分かりやすかったです。

申込金を確実に返してもらおうと思ったら、申請に出す前の方が安心ですね。
間取りにサインしたのを取りに行きます、と言われて今日で一週間連絡がないので、もう少しこのままにしといて買うか買わないか慎重に考えることにします。

物件があればすぐにでも変えるんですけどね～＾＾；
なかなか出ない場所なんです・・・。

銀行は、仮審査が通った銀行以外でローン申請を出したら、もしダメだった場合に初めの銀行で再度本審査をしなければならず、その時にはローン特約が使えない＝金利優遇がつかないという解釈でよろしいでしょうか？

回答No.2

takapiii

＞図面を引きなおしたから、そのお金が設計士に払われる・・みたいな事を言われたので心配になりました。
＞あとは、申込みをしてから1か月以上も経っているので、契約解除してもいいものか・・・という思いです。

建売住宅である事は間違いないですよね？売建てとは違います。
建売は土地と建物を同時に契約し購入します。
売建ては、先に土地の購入契約をし、建物の請負契約をします。ただ家が建った時点で、一旦土地の契約を白紙にして土地と建物の不動産売買契約書に変える場合が多いようです。

建売として答えますと、まず媒介契約書があると言う事は、貴方が話している不動産屋と売主は別会社です。
恐らくデベロッパーと関連会社の仲介会社で、同じ系列なので説明が無いのかもしれませんが、本当はちゃんと説明が必要なはずです。

上記だと仮定して、一般的な住宅売買の流れは以下の通りです。
まず貴方がこの建売を購入したいと思い、申込をし、申込金を仲介会社に預けます。これは預けただけで、支払った訳ではありません。
そして媒介契約書を締結します(これは確実に仲介手数料を取るために交わすのでしょう。後でもめないように。)

本来建売なので、建ってから売る訳ですが、青田の状態での販売の場合、買主から間取り変更や仕様変更を依頼されます。
これが躯体にまで関係する変更だと注文住宅になってしまうため、建物の請負契約をしなくてはなりません。
ただ、仲介会社は土地の契約決済、建物の契約決済が別になると、ローン等の問題が発生するので、出来るだけ間取り変更を避けながら建売として販売しようとします。
だから変更にはしぶしぶ受けるような態度になるわけです。

間取りが決まると、建物の仕様、付帯設備、引渡時期、支払い方法を確認した後、重要事項説明書の説明を受けます。
重要事項説明は間取り変更前に行うと、本当は重要事項説明と整合性が取れなくなる場合があるので、この順序が正しいのですが、先に重説を読まされる場合は多々あります。

内容に問題なければ、不動産売買契約書に移りますが、この時点で不満があれば契約をする必要がありませんので、申込金を返してもらって終わりです。
不動産売買契約書にサインすると手付金を支払い(一部申込金から充当する場合あり)、契約を解除出来る期間が決まります。
この期間に買主の都合で契約を白紙に戻すと、手付金が没収されます。
また仲介手数料を請求されます。

次にローンの本審査が行われ(ローンが通らなかったら契約解除して手付金を返してもらうローン特約を付けておく必要あり)、建売が建つと建物表題登記(登記簿が作られる)します。この時はまだ売主の物です。
最後に残金が銀行からあるいは買主から支払われ、貴方名義に保存登記がされ、引き渡しです。(土地は所有権移転登記)
最後に諸経費や税金と仲介手数料を支払い取引完了です。

なお、契約解除と言っているのは、不動産売買契約はしていないので、媒介契約の解除ですよね？
であればまだ売買契約もしていないので、問題ないと思いますが、もし仲介手数料を請求されたら、素直に払わないで拒否しましょう。

お礼

丁寧にありがとうございます。
全てのお答えが私の知りたい事で、感動しました。
とっても理解できました！
あともう少しだけお答えいただいてもいいでしょうか。

お暇な時にでもよろしくお願いします。

補足

何度も丁寧にありがとうございます。

物件は建売です。建物こみの値段が提示してありましたし、担当者もそう言っていました。
それに、間取りを変更すると1坪につき50万プラスだそうで、あまり変更は出来ないと言われました。

今回契約解除を考えているのは、おっしゃるとおり媒介契約です。
不動産売買契約はしていません。
しかし、この申込金は役所に申請した時点で戻りませんと言われたのですが・・・（申請を出した後に仕様などを決めていきます）
そんなものなのでしょうか？

あと、ローンを組む銀行なんですが、仮審査を不動産屋に出してもらって通ったのですが、今から違う銀行に自分でローンを組んでもいいものなのでしょうか？（ローン手数料を不動産屋に取られると聞いたので自分でやろうかなと・・）

ほんとにたびたび申し訳ありませんが、よろしければまた教えて下さい

回答No.1

takapiii

土地の売主は誰なのでしょうか。
普通に考えれば、媒介契約書はあくまでも仲介する不動産会社との契約であり売主との契約ではありません。

実際に土地を買う場合は、売買契約書になりますし、重要事項説明書は契約の前に下読みをしておき、契約の当日または数日前に宅建免許を持つ者によって説明されるものです。
なので、まだ法的には売買は成立していません。

この時点で契約をしなければ、申込金は全て戻ってくるべきお金です。契約書にサインしない限りは放棄する金銭ではありません。
あり得るとしたら仲介手数料が請求されることですが、しかし、契約後に契約解除を行うと仲介手数料を請求されることはあっても、契約前なので、仮に請求されても拒否できるのではないかと思います。

お礼

ありがとうございます。
補足の質問を書いたので、お時間が許せばまた再度よろしくお願いします。

補足

ありがとうございます。
売主と不動産会社は同じです（同じ系列？）
図面を引きなおしたから、そのお金が設計士に払われる・・みたいな事を言われたので心配になりました。
あとは、申込みをしてから1か月以上も経っているので、契約解除してもいいものか・・・という思いです。
もしよろしければ、アドバイスお願いします。