ミニミニの敷金礼金ゼロって。。。

質問

転勤で２年程住んだ賃貸マンションから引っ越すことになりました。
このマンション、敷金礼金ゼロの代わりに内装工事負担金138,000円を入居時に支払いました。
契約の時、「内装工事負担金の返却はありません。退去時、原状回復のために内装工事負担金を使います。それで足りない分、故意過失による破損の場合は追加で修繕費が発生します。」と聞かされてました。（幾分、記憶があやふやで正確ではないかもしれませんが。。。）

昨日、明渡しのため立会いをしたところ、「床のクッションマットに煙草の焼け焦げ(直径約1cm)あり全張替えになるので、78000円必要です。」と言われました。その他の壁紙とかは至って綺麗なので軽いクリーニング程度で済むはずなのに、その一点の焼け焦げだけで、78000円を請求されてしまいました。

これって仕方ないことなのでしょうか？内装工事負担金138,000円の、ほとんどは本来の内装工事(クリーニングなど)に使用されることは無いはずなのに、一点の過失の為に78000円が発生するなんて。。。

もともと、家賃は相場よりは少し高めだけど敷金礼金ゼロに魅かれて契約してしまいました。内装工事負担金も他のマンションの礼金と割り切れば納得できると思ったもので。最終的にこんな結果になるとは思ってもみませんでした。

これって私の考えが浅かったと諦めるしかないのでしょうか？

ちなみに改めて契約書を読み直してみたのですが、内装工事負担金に関する記述（使い道とか、返金の有無とか）が何も無いのも納得いかない感じです。（というより内装工事負担金という単語自身が記載されていません。）

回答No.5

ten-9

はじめまして。全くの素人ですが思ったことを少しだけ投稿させて頂きます。
内装工事負担金という聞き慣れない単語ですが、契約書に記載はなくても契約締結時に支払が完了していることから「合意の上で質問者の方から領収した。」となるのではないでしょうか。

その点よりも、入居時に内装負担金を支払い、借主の費用で内装リフォームをしていて、原状回復費用負担が発生することが理解できません。
なぜなら、質問者の方が入居時の内装工事負担金を支払って入居しているので、故意過失の汚損破損とは言え、原状回復費用の二重取りになっています。
費用負担について話し合いの場があるのであれば、ここがポイントになるのではないでしょうか？
そして余談ですが、仮に次の契約者からも内装工事負担金を徴収するのであれば、いかがなものかと思います。
徴収しないのであれば、質問者の方が契約する際にも内装工事負担金を徴収する必要はないですよね。前契約者または貸主の費用で内装リフォームしているのですから…

回答No.4

berry0509

こんにちは。

たしかミニミニのスーパー君という商品だったと思いますが、その物件の退去では、契約書の中に故意過失による破損汚損報告書というものがはいっていたと思います。
その中に、クッションマットは1m2＝￥2030（昔のなので、契約書と値段が違うかもしれません）　と記載されていたと思います。
また、クッションマットは部分貼替が出来ない為、そのお部屋分を頂いていたかと思います。
78000ということは相当広いお部屋だったのでしょうか？

ちなみに、内装工事費は入居されるときにミニミニの人からきちんと説明されているかと思いますが・・・まぁ契約書にも記載されているはずなので今回の故意過失分に当てることは出来ないはずです。

回答No.3

mimicann

>>もしこの床が張ってから6年以上経っているなら、残存価値は10%以下と考えてよいのでしょうか？
経年劣化の場合は10％以下ですが、経年劣化で無く過失なので10％以下にはなりません。だから、内装工事負担金が安くなるはずですが、契約書で署名捺印しているので内装工事負担金は裁判で勝たない限り（少額訴訟しないと）安くなりづらいでしょう。
それで、借り主負担割合が100％と言う事ではありません。
多くて50％、少なくて20％ぐらいでしょう。私の会社では入居者の過失の場合は+20％です。

以上で私の会社での見積は
焦げた部分の1枚巾分で壁面４ｍと考えて
1.82ｍ×4ｍ＝7.28m2
7.28m2×4,000＝29,120
29,120×30％＝8,736円
1万円払えば良いのではないですか？
それで、交渉してみてください。

回答No.2

mimicann

建築兼大家業してます。

>>その一点の焼け焦げだけで、78000円を請求されてしまいました。
>>ちなみに改めて契約書を読み直してみたのですが、内装工事負担金に関する記述（使い道とか、返金の有無とか）が何も無いのも納得いかない感じです。（というより内装工事負担金という単語自身が記載されていません。）

契約書に書いてないモノを払う必要はありません。以前払った内装工事負担金も返して貰ってください。領収書などの証拠はありますよね？
私の物件にも敷金礼金ゼロ物件がありますが、クリーニング費用や通常の使用による経年劣化の補修費用は入居者から取りません。月々の家賃で補填してます。

>>床のクッションマットに煙草の焼け焦げ(直径約1cm)あり全張替えになるので、78000円必要
1m2は高くても4000円だから
78000÷4000≒20m2
20m2÷1.65＝12帖
12帖ですか？
12帖分全て払う必要ありません。

焦げた部分の1枚巾分で壁面４ｍと考えて
1.82ｍ×4ｍ＝7.28m2
7.28×4000＝29120
３万円払えば十分でしょう。

お礼

mimicannさん、丁寧なご回答ありがとうございました。

最初にお詫びしておかなければなりません。
契約書に内装工事費負担金の記載がないと書きましたが、よく見直したら下記の文言がありました。。。

「内装工事費負担金を契約締結時に支払うことにより、明け渡し時の現状回復費用負担はないものの、故意過失による破損・汚損及び設備の破損があるときは、自己申告のうえ、別表の修繕費をミニミニに支払うものとする」

間違った情報で、質問してしまい申し訳ありませんでした。

張替え費用78000円の内訳は、ほぼmimicannさんの書かれている通りだと思います。
参考にお教え願いたいのですが、インターネット等で調べたところ、賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは賃借人の現状復帰義務は経過年数を考慮し、「6年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。」となっていました。
私のマンションは、入居時で築5年だったので退去時は約築7年になります。入居時から床には多少の傷や凹みがありましたので、入居時に張替えたものではないと思います。もしこの床が張ってから6年以上経っているなら、残存価値は10%以下と考えてよいのでしょうか？そうなら、新品4000円/m2のクッションマットなら、400円/m2で計算させるべきなのでしょうか？

とにかく、mimicannさんのアドバイスを参考に再度、交渉してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

cetus07

こんにちは！

chatseaさんの説明の通りだとすると、内装工事負担金は実質の敷金や礼金という感じですね。
消費者生活相談センターなどに相談して、どう対応したらよいか指南してもらってください。
焼け焦げ(直径約1cm)だけで全張替えというのは行き過ぎの感じがします。また、内装工事負担金138,000円が返却がないことは同意の上で契約しているのであきらめるとしても、更に78000円を請求するのは二重取りのような気がします。

参考URL：

http://www.kokusen.go.jp/map/

お礼

cetus07さん、回答ありがとうございした。

再交渉の上、もめそうだったら消費者生活相談センターなどに相談してみたいと思います。

今回の件で思い知らされたのですが、ミニミニの敷金礼金ゼロ（スーパー君）って、違法にならないのですかね？
入居してから、1ヶ月であろうと10年であろうと、内装工事費負担金の金額は同じで返金なし。
1ヶ月で退去なんかしたら内装工事なんかする必要なく、次の借主に貸せますよね？

広告等で敷金礼金ゼロをセールストークにして客を引き付け、実質敷金に相当する内装工事費負担金を請求するなんて。
敷金は返金の可能性がありますが、内装工事費負担金は返金なし。
これなら、通常の敷金礼金のシステムのほうが、借主の混乱も無いのに。。。

今回、内装工事費負担金をどのように使うのか気になったので、使用内訳金額を見せてくれとお願いしたのですが、「内装工事費負担金は決められたものなので、内訳をお見せすることはできません」の一点張り。。。
考えが浅かった自分を棚に上げた発言ですが、なんともインチキ臭いと思います。

こういった宣伝とか賃貸形態とかって、景品表示法の不当表示とか、宅建法違反にならないんですかね？

まぁ、過ぎてしまったことはしかたないので、高い授業料を払ったと思って、新しく借りる物件は、しっかり吟味したいと思います。
これをお読みの皆さんも、もしミニミニの敷金礼金ゼロ（スーパー君）を考えられているなら、後で後悔しないよう、しっかりご検討ください。