中古マンション 住宅ローン 審査基準

質問

こんにちは。タイトルにつき質問させていただきます。
昨今の不況の中で、不動産の価格が大幅に下落していると聞いたことがあります。そこで、直接不動産屋へ行ったりインターネットで中古マンションを探していてら、確かに600万円以内（不動産屋で自分の希望を伝え、だいたいの見積もりを出してもらいました→頭金の予定額は200～250万円くらい、諸費用を70万円前後と見積もり、ローン借入希望額は400～450万円くらい）でも想像以上に多くの物件が見つかりました。そして少しずつ物件購入に向けて住宅ローンについて不動産屋へ行ったり銀行などへ相談しに行きました。すると、私が探してるような物件では、住宅ローンを組むのは難しいと言われてしまいました。それは年収等の基準だけでなく、それらの物件の担保（資産）価値が低いため、一般的な基準をクリアしていないからだと言われました。某大手不動産チェーン店、某大手都市銀の融資相談担当者に聞いたところ（もちろん借入を依頼する融資先により基準は異なるかと思いますが）
(1)管理形態が”自主管理”でないこと
(2)マンションの総戸数が20戸以上（融資先により異なる、30以上のところもありました）
(3)面積が50m2以上（これも融資先により具体的な数字は異なるようです）
(4)築年数が25年以内（これも融資先により具体的な数字は異なるようです）
これら(1)～(4)がポイントになるそうです。逆に、これらをクリアしていない物件では住宅ローンが組めないと言われました。
　しかし、実際には私が目星を付けていた物件が2～3週間のうちに次から次へと売れてしまいました。
　そこで質問ですが、住宅ローンの審査基準をみたさぬ物件を購入する方は、全員が全員現金のみで買っているのでしょうか？
長々とすみません。経験者の方、詳しいことをご存じの方、どうぞアドバイスを宜しくお願いいたします。

回答No.6

noname#184449 · ベストアンサー

＃３の元業者営業です

＞私のような場合（投資用目的ではなく、もともと済むための住宅購入が目的）でも"セカンドハウスローン"を組むことは可能なのでしょうか？

結論から申し上げますと「可能です」。以前某都市銀行へ問い合わせたことがあります。
問い合わせ内容は「当初セカンドハウスで将来そこに住民票を移して自分が住めるのか」という内容でしたが、返答は「可能です」という事でした。

勿論、本来「セカンドハウスローン」は現在住居がある方（賃貸、持家問わず）が「別荘、書斎、通勤・通学用の物件」を買う為のローンです。
そして通常の住宅ローンではないので金利も割高（概ね住宅ローン＋0.5％位）ですし、支払期間も最長で20年位とか制限がある場合が多いです。
つまり「そのような悪条件？のローンを組んで買った住宅に住みたいという事ならそれはそれで構いません」という事でした。
故に「違約云々」という事はありません。

また、ご注意頂きたいのは万が一買ったマンションを賃貸に出す場合、やはり「銀行に無断で必ず貸せる」訳ではありません。銀行によっては「投資用ローンとセカンドハウスローン」が別商品になっている場合もありますので確認が必要です。

結局は「全て銀行によって違う」という事です。細かい事は確認してみて下さい。

ただし、セカンドハウスローンが「住宅ローンと比べて借り易い」訳ではありませんのでご注意を。
審査自体は住宅ローン同様の厳しさですから、必ず借りれるという事ではありません。当然ながら。

先ずは幾つかの銀行に相談されてはいかがでしょう。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

ご回答どうもありがとうございます。
わかりました。”セカンドハウスローン”、”投資用ローン”だからといって、住宅ローンよりも審査が多少通りやすくなるというわけではないのですね。金利が住宅ローンよりも割高で、さらに支払期間にも制限がつくとなると、こちらの方が支払いは大変になってしまいますね。。

　前回ma_hさんから頂いた回答番号：No.3のご回答の中に、ローン審査が通る可能性として”地銀・信金・ノンバンクなら可能性は大手都市銀より高くなります”といただきました。この辺りの金融機関からまた探してみようかな、と考えるようになったのですが、やはり一つ一つあたってみるしか方法はないのでしょうか？
実際のところ、金融機関やインターネットで調べても素人の私としては膨大な情報量、選択肢の多さに逆に絞り切れず、困ってしまいます。
　なにか効率よくそのような金融機関を見つけられるような基準や、お役立ちサイト、比較サイトなどご存じでしょうか？？
　お忙しいかとは思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.7

noname#184449

＃３、６の元業者営業です

＞なにか効率よくそのような金融機関を見つけられるような

一番手っ取り早いのは仲介業者に出入りしている金融機関です。
私の会社にも２～３社の銀行（都市銀、地銀）の融資担当者が出入りしています。彼等も彼等で必死ですから、来るたびに「何か案件ないですかね～」と言ってきます。

特に月末になると必死さが伝わってきますね。（笑）

もしもそのような「つて」が無いとの事であれば、残念ながら地道に足を使うしかありませんが・・・。

ただ、普通は仲介業者が「必死になって」借り入れ可能な金融機関を探しますよ。彼等だって契約が纏まらなければ収入「ゼロ」ですからね。
当然一般の方より知識やノウハウがあるはずですし、「審査に落ちた理由をご質問者様に羅列する暇があったら他に手を考えろよ」という感じです。こんなのは営業じゃありませんよ。ただの「御用聞き」です。

私の経験談で恐縮ですが、数年前あるお客様の案件で都市銀、地銀、信金、ノンバンクに９件あたった事もありますよ。（電話、訪問）
条件の厳しい方（自営・過去１期で赤字あり）でしたので殆どの金融機関で「門前払い」でしたが、ある地銀で１行だけ「取り敢えず審査を受けてください」と言われ、保証人を付ける事で承認がおりました。
足掛け２ヶ月くらいかかりましたが、お客様には大変感謝されて今でも時々ご紹介を頂戴します。

最後の方ではそのお客様も「ここまでやってだめなら諦めがつくよ（笑）」なんて仰ってました。
運が良かったですよ。ほんと。

以上のように可能性はゼロではありませんので、営業の尻を叩きつつ（笑）、ご自身でも地道にあたってみては如何でしょう。

頑張ってください。

お礼

経験談を交えてのご回答、どうのありがとうございます。
買いたい側としてみれば、2か月かけて９件もあたっていただけるma_hさんのような業者さんに出会えたら本当に幸運だと思います(^^)

私も、今回の物件探しで全部で4件の不動産仲介業者に足を運びました。その業者さんを通じて、いくつかの金融機関の方にも相談にのってもらったりすることも有効なんですね。
　自分の中でまだいくつも疑問がありますが、実際に行動に移して行きたいと思います。
　どうもありがとうございました。

回答No.5

bunbun8

＞住宅ローンの審査基準をみたさぬ物件を購入する方は、全員が全員現金のみで買っているのでしょうか？

もしくは、頭金１０％以上と諸費用をお持ちの3904SSSSさんのような方は、フラット３５などを利用していると思います。個信に問題がなく、マンションの場合３０m2以上で技術基準に適合していれば非常に借りやすいです。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

ご回答ありがとうございます。
私もフラット35について少し調べたことがあります。
たしか、フラット35というのは、銀行やその他の金融機関を窓口として申し込むことになっていましたよね？ということは、どこの金融機関で融資の申し込みをするかによって、審査の基準が異なってくるということでしょうか？
　う～む(@_@;)、私が探しているような物件は、もともと担保（資産）価値の低い物件が多いようなので、どこか審査基準の緩やかな金融機関を探すしかないのでしょうか？また、そのような金融機関というのはやはり回答番号：No.3のma_hさんからのアドバイスのように地銀・信金・ノンバンクから探していくのがよいのでしょうか??

　度重なる質問で申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

manno1966

> 基準をクリアしていると考えられるのでしょうか？
無理でしょう。

> 書かれているものがありますが、これはなぜですか？
それぞれに理由があるでしょう。
照明やエレベーター等の管理や維持費。
防犯カメラやその他設備。

> 築35年前後のものもいくつかあり
投資用なら、壁紙や台所などが新しくて見栄えが良ければ客が付き、内実はあまり関係ないから。
質問者は賃貸を借りる時築年数と、内装とどちらを重要視します？
買って自分で住もうとする者と、借りて一時の住まいとしようとする者は見る所が違う。
商売をしようとする者はその視点の違いを知っている。

> 10～15年の住宅ローンを組んで購入し、普通に住まいとして使用することは現実的ではないのでしょうか？　
将来のライフプラン次第。
どのようなライフプランを書くかで千差万別。

銀行の視点になれば、10年以上は現実的でないと思う。
出来れば5年、最大10年以内としたい所。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

細かいことまですみません…物件購入について素人ですが知識をつけたいという意欲はあります!(またお聞きしたいことがあるため、文の順序を少し変えて質問事項を後ろに廻しました)

> 築35年前後のものもいくつかあり
投資用なら、
→確かに、賃貸と物件購入では随分と選択基準が変わってくるものですね。参考になりました。ありがとうございます。

> 10～15年の
銀行の視点になれば、10年以上は現実的でないと思う。
出来れば5年、最大10年以内としたい所。
→住宅ローンというと、20～30年の返済で考えるのが一般的かと思っていました。参考になりました。ありがとうございます。

> 基準をクリアしていると考えられるのでしょうか？
無理でしょう。
→それでは、一般的に言って、”基準をクリアしていると考えられる”のはどういった形態なのでしょうか？やはり”管理会社に全部委託”しかないのでしょうか？もしご存じでしたら具体的に教えて頂けますか？

> 書かれているものがありますが、これはなぜですか？
それぞれに理由があるでしょう。照明やエレベーター等の管理や維持費。防犯カメラやその他設備。
→管理会社が入っていないのに、こういった（時には高額になるものもあるかと思います）施設、設備の維持、管理は一般的にどのように運営されているのですか？住民が管理組合などをつくり、運営されているのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

＞(1)管理形態が”自主管理”でないこと

はて？私の考えが「１００％正しい」とは言いませんが、自主管理の方がむしろマイナスじゃないですかね？
自主管理のメリットは「管理費が割安」という事だけです。

「自主管理」とは管理を委託しているマンションで管理会社にお願いしている「会計・修繕業者依頼・定期総会の開催・建物の維持管理」等の「煩わしい仕事」を「全て自分たちで行うマンション」の事です。
故に、管理会社へ支払う「管理委託料」がかからないので、当然管理費は割安になりますが、「ゼロ」にはなりません。
むしろ「管理費ゼロ」ではその建物を維持管理できません。

自主管理だろうが委託管理だろうが「建物を将来にわたり維持管理する」為にはお金がかかるのは当然です。
その為のお金を普段から少しづつ負担していくのです。
それが無いと大規模修繕時にいきなり多額のお金（数十万～）を出すはめになります。

＞(2)マンションの総戸数が20戸以上（融資先により異なる、30以上のところもありました）

前述のように建物を維持・管理する為には、ある一定の「まとまったお金」が必要です。
仮に１０００万円を積み立てるのに３０戸のマンションなら負担額は約３０万ですが、２０戸のマンションなら５０万の負担になります。
故に、戸数は多ければ多いほど１戸あたりの負担額が少なくて済みますので、同じ条件（駅からの距離、広さ、築年）のマンションなら、戸数の多いマンションの方が人気はありますし、その分「資産価値（現金化した時の）」が高いといえます。（つまり「不良債権化」のリスクが減る）

以上（１）、（２）の事から現在「自主管理」のマンションはどんどん消えつつあります（新築ではほぼ「ゼロ」）ので、そのような物件のほうが「担保評価が高い」という事はないのでは？

＞(3)面積が50m2以上（これも融資先により具体的な数字は異なるようです）

一般的に50m2以下のマンションは「投資用」です。
要は「人に貸して家賃収入を得るのが目的」の物件です。その場合、住宅ローンではなく「投資用（セカンドハウスローン）」という商品が銀行にはあります。当然、住宅ローンの方が低金利ですので、銀行が懸念しているのは「自分が住むと嘘を言って低金利の住宅ローンで購入し、賃貸に出して利ザヤを稼ぐ」という「契約違反」です。
当然「契約違反」ですので、発覚した場合は即座に「残高一括返済」を要求されます。
また、そのような案件に「住宅ローン融資承認」をした「融資担当者」も処分（始末書・人事考課が悪くなる）される事が多いので、そのような可能性のある案件に対しての住宅ローン融資は積極的ではありません。

＞(4)築年数が25年以内（これも融資先により具体的な数字は異なるようです）

これは担保評価に直結しますので、古ければ古いほど融資の可能性は低くなります。

＞全員が全員現金のみで買っているのでしょうか？

勿論、全員が全員ではありませんが、私の経験上ご質問の価格帯なら「投資用として」９０％以上の方が現金で購入しているでしょう。
ローンを利用する方もいらっしゃいますが、当然「投資用ローン」での購入です。

ただし、金融機関によっては融資可のところもあると思います。
特に地銀・信金・ノンバンクなら可能性は大手都市銀より高くなりますので、どうしても買いたいのなら相談されてはいかがでしょう。

ご参考まで。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

詳しいご回答どうもありがとうございます。大変参考になりました。
すいません、私の説明がよくなかったのだと思います。
管理形態が"自主管理"の物件では住宅ローンは組みにくい、"担保評価が低い"といった"マイナス要素"の意味で記載しました。
"セカンドハウスローン"についても、私の場合は一切関係がない(事実、二つ目の住宅ではないので)とはじめから思っていたので、詳細はまだ調べていません。私は現在賃貸(公団住宅)に住んでいます。短絡的な考えかもしれませんが、では私のような場合（投資用目的ではなく、もともと済むための住宅購入が目的）でも"セカンドハウスローン"を組むことは可能なのでしょうか？また、用途自体が違うから組めない（違法にあたる、等）のでしょうか？
　宜しくおねがいいたします。

回答No.2

oyazi2008

地方の政令指定都市で不動産業やってます。
都市銀行は記述されたような、基準がありますね。その手の築年数が古いマンションや中古の戸建ては地銀の融資を利用します。
私の地域では、短期の変動型は都市銀行の方が金利は安いのですが、１０年固定などは地銀の方がサービス充実しています。1.85％１０年固定など。
また大手の不動産仲介業者は提携ローンなどがあり、それに甘んじお客さんのために融資先を開拓したり、有利なローンを探したりする姿勢に欠落しているところも多いのが実情です。
ご自分で色々と探してみるのも良いと思います。また地銀の場合はネットなどの情報と実際は違う場合も多く、（本店が地方都市のA県で出先が政令指定都市のB県の場合、競争が激しく売上の取れるB県だけの特別金利があります。当然本店のあるA県では適用にならず、HP上には掲載できない事情があります）所在地にある支店のローン担当者などに、電話などで直接聞いた方が良いでしょう。
現在は担保価値よりは本人の返済能力を重要視しますから、よほど管理が悪く、見栄えがしない物件以外は融資対象になると思います。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

専門家の方のご意見、どうもありがとうございます。
私が記載したような安くて条件をクリアしていない((1)～(4)のうち全てダメ、もしくはいくつかがダメ)ような物件であっても、融資先によっては住宅ローンがおりる可能性がある、ということですよね。
私も少しだけ聞いたことがあるのですが、やはり大手都市銀というのは審査基準というものが厳しいようですね。これについて少し本を読んでみたのですが、一般的に、都市銀よりも"地方銀行"、"自治体による融資"、"労働金庫"、"農協"などの方がいくらか審査は通り安くなると考えてよいのでしょうか？
こちらもまた頂いたアドバイスに対しての質問なのですが、不動産屋と提携している銀行を必ずしも利用しなくてもよいのですか？不動産屋との関係に何か不都合な事が起きる可能性はあるのでしょうか？
　よろしくお願いいたします。

回答No.1

manno1966

> (1)管理形態が”自主管理”でないこと
「マンションは管理を買う」とはよく言われる話。
これが適切かどうかは別にして、管理の話を無しにマンションの価値を語ることが出来ないのも事実。

> (2)マンションの総戸数が20戸以上
建て替えの時の負担金等の絡みか。
また、戸数が少ないと修繕積立金の問題も有るか。

> 3)面積が50m2以上
これは新築でも同じようなもの。

> (4)築年数が25年以内
30年も40年も経ったモノは誰も買ってくれないから、担保価値がない。
また、建て替えの問題もある。

> 全員が全員現金のみで買っているのでしょうか？
その価格なら、投資用としてもいけるのでは。
また、返済が3～5年前後の短期なら通りやすいのでは。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

早速のご回答ありがとうございます。なるほど。
(1)管理形態について　
　”「マンションは管理を買う」とはよく言われる”というのは、私も聞いたことがあります。
そこで、
”一部委託”や、”巡回”などと書かれているものは、”管理がしっかりしている（素人言葉ですみません）”とみなされ、基準をクリアしていると考えられるのでしょうか？
不動産屋の物件情報に、”自主管理”となっているにも関わらず、毎月一定の金額を支払うように書かれているものがありますが、これはなぜですか？管理は自分たち住民で行うのに、毎月支払わねばならないのですか？またそれらのお金はどのように使われるのですか？

>" (4)築年数が25年以内
30年も40年も経ったモノは誰も買ってくれないから、担保価値がない。"
→私も不動産屋、銀行から同じようなことを言われたのですが、私が目星をつけた物件は築35年前後のものもいくつかあり（古いから安かったのも当然あるかと思いますが、そのうちのいくつかは大規模修繕済み、またはリフォーム済みとなっていました）、しかも実際に私がいろいろ調べたり不動産屋、銀行に相談に行ったりしている2～3週間のうちにすぐに”成約済み”となり、逃してしまったと思えるようなものもいくつかありました。

> ”全員が全員現金のみで買っているのでしょうか？
その価格なら、投資用としてもいけるのでは。
また、返済が3～5年前後の短期なら通りやすいのでは。”
→私も少し、こうした物件は”投資用マンションとして活用される”と聞いたことがあります。住宅ローンを組むにしても、短期にすれば審査は通り易くなるのでしょうか？では、このような物件に対して10～15年の住宅ローンを組んで購入し、普通に住まいとして使用することは現実的ではないのでしょうか？　

　重ねてのご質問で恐縮ですが、どうぞよろしくお願いいたします。