誤った専有面積の表記にて不動産を販売する事に対する罰則

質問

今年の１月に中古マンション：築２１年（以下、本物件）を購入しました

今回の質問の要旨は、売り主である不動産会社（以下、本不動産会社）が発行した本物件紹介の情報(用紙およびネット上)内の専有面積Aと、本物件を購入後に発覚した専有面積B（A＞B）についての売り主側への責任・補償が問えるのか否かです

詳しくは、
先ず、本物件購入および売買契約手付金支払時に決断の基となる情報欄に専有面積は127.63m2との記載があります
尚、登記上面積は65.68m2との不可解な数値が備考欄に載せられており担当者へ確認した所、「本物件は建築確認検査直後に併せて改装(増床)された為」との説明でした
※但し、上記に対しては後に理解したのですが、いわゆる既存不適格物件であることは半ば了承しての購入です（売買契約書の専有面積欄には[65.68m2(登記)]と記載されています）

次に、不動産所得税の関係で固定資産評価証明書に目を通した際に、その所在/床面積m2欄に[登記床面積65.68]に並んで[現況床面積127.63]との記載がありました
そこで、まさか購入当初の本物件紹介に記載の[専有面積127.63m2]と[現況床面積127.63m2]は偶然の一致ではなくただ転用した数値ではなかったのかと察し、本不動産会社の新任担当者（売買当時の担当者は既に退社）へ確認した所、「前担当者が安易に[現況床面積]=[専有面積]と間違えて解釈し本物件情報に載せたもの」「大変申し訳ない」との最悪の回答でした

そもそも、本不動産会社は他にも本物件において後に発生した付帯設備の不具合に対する瑕疵担保責任を負わず逃げようともしています
※上記については「瑕疵担保責任の補償義務」と称し質問を08/11/13 18:43に投稿しています
そこで、少しでも売り主側に負の条件を自覚させたいとの思いもあります

以上、今回の件に於ける本不動産会社への責任・補償が問えるものでしょうか？
尚、責任・補償が問える場合、本不動産会社への罰則はありますか？
また、一般的にはどのような手段をとる事ができるのかを参考としてお教え下さい
宜しくお願い致します

回答No.2

kamaryu

購入されたマンションは、、建築確認検査後及び登記後に増床された様なのに評価証明書に現況面積が記載されている不思議な物件ですね。

この場合に専有面積を表示するとしたら、評価証明書の現況面積を信じて記載しても一概に責めるわけにはいかないと思います。
登記簿面積を専有面積として記載したら嘘になります。
設計図の面積（？）と違いすぎるのが気にはなりますが・・・

実際と登記簿面積が違っていることを納得の上、物件の内覧もした上で契約された訳ですから、そのことの責任を追及する意味が解りません。

追求するべきことは・・・・・
登記簿が現実と違っているので公正の登記を要求すること。
評価証明書の現況面積の数字が違うならそれも訂正すること。
（固定資産税が変わるはずです）
登記簿で土地の持分割合を確認すること。
（登記簿面積が基準となっていたら、建替えの時の貴方の権利は登記簿面積分ということです。）
議決権割合や管理費等の計算方法は、どちらの面積を基準にしていますか？

貴方が問題にしてることよりも大切なことがたくさんありますよ。

瑕疵担保責任についてですが、中古物件の売買の場合は、売主が業者のようなので２年間になっていると思います。
ただし、通常は物件の本体に関する部分のみで、付帯設備については、もっと短い期間（１ヶ月等）を設定するか責任は負わないのが普通です。
前の質問を見る限り、エアコンの不具合にも対応してくれるようなので親切な業者です。

雨漏りは隠れた瑕疵にあたりますので、要求しても良いと思います。
ただ、これも不思議なのですが、マンションの雨漏りと言えば普通は共用部分ですので管理組合が修繕すべき部分です。
それを勝手に、いい加減な補修をしたようですね。

雨漏りの修繕と保障は管理組合に対応してもらいましょう。

このように、貴方がお買いになったマンションは登記の面でも持ち分や規約の問題でも瑕疵だらけのマンションです。
当然、かなり安い価格でお買いになったことでしょう。
売主の不動産屋は、無知な部分も有りますが、付帯設備もできる限り対応しようとしていますし、設計図を見せたり、法律違反の建物であることも説明していますので、悪徳業者ではなさそうです。

ここは、「エアコンの取替をしてくれたら、マンションとしての様々な瑕疵を充分に説明しなかったことを不問にします。」というのはどうでしょう？

補足

ご回答ありがとうございます

＞追求するべきことは・・
にありますが、全くkamaryuさんの指摘される通りですし、口頭でお伝えしないと説明がつかない程複雑な物件です
不思議な物件と思われて当然です
尚、区分所有の割合は登記床面積です

ただ、補足させていただきますが、
＞専有面積を表示するとしたら、評価証明書の現況面積を信じて記載しても一概に責めるわけにはいかない・・・・責任を追及する意味が解りません
について、私も購入当初は勘違いしておりましたが、評価証明書の現況床面積とは共同住宅の場合、共用部等を区分所有する割合に区分所有内の実質床面積を足した値で実際の専有壁芯面積とは全く関係がないものではないのですか？
（基本、共同住宅の場合、登記床と現況床は共用部がある以上必ず異なるはずです）
それを宅建免許を持つ本不動産が安易に間違えて私のような素人に情報として伝えては免許の意味がないのではないでしょうか？

但し最終的には、私も先の質問に上げたように「少しでも売り主側に負の条件を自覚させたいとの思い」があり、kamaryuさんの文末のご提案の通り
＞エアコンの取替をしてくれたら、マンションとしての様々な瑕疵を充分に説明しなかったことを不問にします
に全く同意権であり、狙いはそこなのです

自信がつきました、ありがとうございます

回答No.1

naocyan226

まったくお粗末な不動産会社ですね。事実を知っていて不告知なら、悪質ですね。責任・補償が問えなくとも、本不動産会社への罰則はあります。両者は別のものです。
ポイントは「重要事項説明書」の記載です。これに虚偽の記載があれば、宅建業法違反ですね。また、広告も事実と異なることを謳っていることも法違反となり、相応の罰則を受けるべきでしょう。
しかし、これは行政の罰則ですから、民事とは違います。従って、不動産会社への責任・補償は別の視点から検討しなければなりません。
即ち、質問者さんは売買契約の際、実際の面積について知っていたのかどうか、また知ることが出来なかったのかどうか、不動産会社の話を全く確認することなく購入したのでしょうか。そして、実際の面積と登記上の面積が違うことで受けた損害はどの程度でしょうか。要するに、この事故の質問者さんの過失は如何ほどのものかです。これにより損害賠償請求の内容が決まるでしょう。
また、既存不適格物件であることは承知の上ですから、このことの賠償請求は無理でしょう。

補足

ご回答有り難うございます
下記に補足させて頂きます

＞ポイントは「重要事項説明書」の記載です。これに虚偽の記載があれば、宅建業法違反です

上記について、重要事項説明書には登記面積∴65.68m2としか記載されておりません
尚、記憶上の話ですが、本物件は改装されている為現状の面積127.63m2ではなく登記面積65.68m2を載せているとの説明でした

＞質問者さんは売買契約の際、実際の面積について知っていたのかどうか、また知ることが出来なかったのかどうか

上記について、既存不適格物件の性質上、実際の面積について知る由がありませんでしたし広告の専有面積を信じるのが一般的であると思います
但し、今回の発覚（[現況床面積]=[専有面積]と間違えて表示されていた事実）の後、改装後の現設計図書にて面積（壁芯）を確認しました所100m2余りしか実際にはありませんでした

＞不動産会社の話を全く確認することなく購入したのでしょうか

上記については、勿論購入を決断する前に内見を行いましたし、その際の担当者より渡された広告の専有面積に対しては疑う由はありませんでした

＞実際の面積と登記上の面積が違うことで受けた損害はどの程度でしょうか

上記については、失礼ですが誤ってご解釈されている様です
登記面積と実際の床面積の違いは、本不動産の担当者より説明されておりますので当初より承知しております
今回の質問の主旨は実際の床面積として担当者より説明され、且つ広告にも同じく記載された専有面積127.63m2が本不動産会社の安易な初歩的ミスであった事、つまり、実際の専有面積とは異なった情報（実際には小さい面積）を与えられ、それが本物件購入を決断する要素の一部になった事実に対する、本不動産会社からの補償です
あえて、損害の程度として申しますと127.63m2-100m2余≒25m2の架空の面積にお金を出してしまった事でしょうか

以上、宜しくお願い致します

以上ですが、