不動産に詳しい方教えてください！

質問

31歳既婚女性です。
実家の隣、地続きの土地（屋敷を含め）を買うべきかどうか迷っています。

条件としては
・２１６坪縦長（築３０年以上の古い家・トイレは汲み取り式＆倉庫付）

・実家の前の狭い道（幅1.7ｍ）からしか出入りできない土地なので、
　今の新しい建築の基準上、新たな家の建築は無理なため、
　なかなか買い手がつかない　
　狭い道を広げれば（幅２ｍに）新築でき、生きた土地になるが
　その土地は実家が所有している（←ここがポイントです）
　為、他の人が広げるのは無理

・今のところ坪8万くらい（相場は15万前後ですが買い手がつかない
　為激安）家の解体費用は別　交渉次第でもっと安くなる可能性あり？

・不動産屋の話では家主は借金があり（売りたいというより）売らざ
　るを得ない状況？のようです

・最終的には競売となる可能性もありらしいのですが、知らない人に
　買われるのはちょっと心配です。。

素人でわかりにくい説明で大変恐縮ですが、私的には
またとない話なので216坪全部購入し、2ｍの道をつくって
100坪くらい売ってトントンになれば買っても良いかなぁ～？と考えています。

こういう場合、どのような段取りをしたら良いのでしょうか？？

買ったは良いが土地が売れない。。というのは絶対さけたいし
性格的に叩いても橋を渡らないタイプなので、迷っています。。

また、現在8万の坪単価ですが、もっと安くなるのでしょうか・・

回答No.4

kuri_kurio · ベストアンサー

>実家の前の狭い道（幅1.7ｍ）からしか出入りできない土地なので、
>今の新しい建築の基準上、新たな家の建築は無理なため、
>なかなか買い手がつかない　

30年以上前からこのような状態であり、1,7m道路とはいえ市道（旧赤道）等に
該当する場合は建築することが可能なことがあります。
状況によっては2項道路に指定されており、ご実家の土地にも
セットバックが指定されているかもしれません。

そのため「建築ができない」＝「売れない」ではなく
なにか他にも理由があるのではありませんか？

ご質問内容から考えられる点としては・・・

現況1.7ｍ道路の両側にブロック塀や建物外壁が迫っており
自動車で進入することができない（難しい）
その道を２ｍ幅にしたところで日常の移動手段が「車」である場合
大きな車に乗っている方や運転の苦手な女性等には敬遠される。

大きな道路から遠く、周辺の建物等に関係上、日当たりや風通しが悪い。

既存建物の価値はなく、却って取り壊し費用がかかる分マイナスである。
・・解体工事の際にも進入路が狭ければ大型トラックやユンボ等の重機が
入れないため通常よりも人力に頼る部分が多くなったり
大きなダンプなら1度で済む廃材の運び出しが軽トラなら１０回になる等
通常よりも割高になってしまうことがあります。

昔からの住人が多く他方から新参者が入りにくい地域である。
・・地方に多いのですが、数十件～50軒くらいで１つの集落となっており
昔から長く住んでいる人が多く、住人同士も、分家や親戚関係など
同じ名字の人が多いような場合、まったく縁もゆかりもない人は
敬遠します。
・・・このような要素はありませんか？

また、216坪×8万円=1728万円で全体を購入し
解体工事や実家の土地を道路として差しだし
土地の100坪を相場価格の15万／坪で売却すると
譲渡所得税の問題もあります。
売却して儲けた分（売却益）に対してかかる税金です。
売却益の中から税金を納めなければならず、計算通りには
いかないことがあります。

例えば、土地購入価格が1700万円とし
解体費用や分筆費用その他諸経費が300万円かかった場合
1700万円＋300万円となりますので、結果として
216坪を2000万円（92600円／坪）で購入したことになります。

このうち100坪部分を15万円/坪で売却しますと
926万円で購入した土地を1500万円で売却したことと同じですので
1500万-926万円=574万円が売却益となります。

5年未満で売却しますと短期譲渡所得となりますので
574万円×39%＝約223万円の税金を納めなければなりません。

※上記税額は全て概算値です。
土地の一部を売却する場合、その割り振りの状況によって
利便性の善し悪し等が生じるため、必ずしも上のような税額の計算に
なるとは限りません。詳細は最寄りの税務署や税理士さんにお尋下さい。

以上のような懸念も生じますので、ご購入の際は
必ず不動産屋さんや税理士さんに将来のことや税金面まで含めた
トータル的なアドバイスをいただきになり、将来的に実家を建て替えたり
質問者様ご本人やご兄弟様などが分家を建てるかもしれない等の
明確な目的がない限り安易に飛びつくことはお勧めしません。
不動産の場合は５年、１０年と長い目で見てお考えになることも重要です。

なお、もしも私が貴方の立場であれば・・
自分が分家として家を建てたり実家の駐車場として使う等の明確な目的がなければ
競売に出されるまで様子見します。
現在の任意売却の時点で８万円／坪という価格は、売買金額＞借金額となる
ギリギリのラインの価格だと考えるからです。
現在の競売市場で考えると競売の際は坪８万円より高くなるとは考えにくく
競売時には坪４～６万円前後になるかもしれません。
もちろん住宅地として人気のある地域等であれば、競売に出されると
競争になって結局は高くつくこともありますので、そのあたりは
周辺状況や需要次第ですね・・・ご参考まで。

お礼

誠に、ありがとうございます。
専門家、とありますがそういったお仕事をされている方でしょうか？
とてもとても参考になります！！！

まず、1,7mの道（一番細い部分は1.3mです）はあくまでも通り道で市道ではありません（ですがなぜか道に住所がありますが）

2m以上にすれば建築許可はおりるらしいですが
2mちょうどでは、確かに救急車等大きい車は出入がキツイかも
しれませんね。
大きな道路からは近く、日当たりや風通しの点は悪くはありません。
昔からの住人が多く他方から新参者が入りにくい地域・・それも多少
は当てはまるかもしれません、周囲に新築の家はあまりありませんので。

あと、5年未満で売却した場合の短期譲渡所得？は初耳でした
とても聞いて良かったです。税務署や税理士さんに聞いてみます！

不動産屋さんや税理士さんに将来のことや税金面まで含めた
トータル的なアドバイスをいただき、将来的に実家を建て替えたり
質問者様ご本人やご兄弟様などが分家を建てるかもしれない等の
明確な目的がない限り安易に飛びつくことはお勧めしません、、、

確かにそうかも知れませんね。。。将来家は建てたい願望があるので
早く購入したほうが良いのかも？？とタイミングがわからなかった
のですが。。。

不動産屋も競売時には坪４～５万円前後になるかもと言っていました。
ただ、競売の場合　その道のPRO？がいるので他人に先に買われてしまうのだけはさけたい気がします、、どんな（変な）人が買うかわからないので。

最終的にはやっぱり購入したいです。。。

回答No.5

noname#63054

＞実家の隣、地続きの土地（屋敷を含め）を買うべきかどうか迷っています。
買いましょう。

要するに、ご実家の背面にある横長の土地ですね。
それが、ご実家の敷地側面にある道状の私道のようなものを
介して道路につながっているということですね。

＞こういう場合、どのような段取りをしたら良いのでしょうか？？

まず、測量士に測量図面を作ってもらう。
土地家屋調査士に１．７ｍ道路の現況が何であるか（おそらく
農家の農道）を調べてもらう。あわせて登記簿と、地目をはっきりさせる。
（費用は売主負担でいいでしょう）

契約関係をきちんとする意味で仲介業者を入れる。
もっと安くしたいなら坪5万円で話をまとめてくれと仲介業者に頼めば
いいです。仲介手数料は安く買えた分で払えます。

ただし分譲するには、道路幅は４ｍは必要です。
(1)現状が、42条２項道路なら、（つまり昔から道路と認められていたのなら
現況センターラインから２ｍの境界でのこりは反対側に負担させればいいですが、
全くの私有地か農道ならば状況によって４ｍ幅員をすべて片側で確保
という事態もあります。
事前に役所としっかり詰めておくことです。

お礼

ありがとうございます。
１　測量士に測量図面を作ってもらい、道路の現況、登記簿と、地目をはっきりさせる。
２　坪5万円で話をまとめてくれと仲介業者に頼む。
３　事前に役所としっかり詰めておく。

ということですね。
大いに参考にさせていただきます。
とっても助かります。

回答No.3

junkg7

接道義務を満たしていない再建築不可の物件の様ですね。
2ｍ以上どの程度接道出来るかにより評価は異なると思います。

お隣から間口に関して分筆の申し込み等無いのでしょうか？
隣地所有者の立場からすると適価で分筆して貰えるのであれば相場で売却できる訳ですから当然考えている事と思います。
その辺の兼ね合いが難しそうに思います。

お礼

ありがとうございます。
接道義務を満たしていない再建築不可の物件、、
そうです。昔はその辺アバウトで家が建てられたようですね

お隣から間口に関して分筆の申し込み？
お隣から直接ではなくお隣にお金を貸している信用金庫からは
数年前にそんなお願いも出たような出ないような、、、
2ｍに広げるには実家の世帯主の祖父の大切な松ノ木4本を
動かすことにもなるし、話には応じなかったのかもしれません

どのような段取りをしたら良いのでしょうか～～

回答No.2

water_mouse

なんともうらやましい話ですが、
>・不動産屋の話では家主は借金があり（売りたいというより）売らざ
>　るを得ない状況？のようです
という状況から、購入後も元の住人が不法占拠し続ける可能性もありますよ。
特に購入するのがお隣で付き合いもあるのなら、なぁなぁで居座られて、ってことになりかねないので、一度不動産屋に購入してもらって、家を明け渡されてから購入されるように、不動産屋と相談した方が良いかもしれません。

>性格的に叩いても橋を渡らないタイプなので、迷っています。。
って、結局買わないってことかい!!ってツッコミ入れたくなったのは私だけではないはず。（笑）

お礼

ありがとうございます。
確かに！こんなハナシ、良くある話ではないですよね？！
購入後も元の住人が不法占拠し続ける可能性あり、、
不動産屋も言ってました。。。ただ、お隣本人とその不動産屋も
まだ直接は話してないので何ともわからないのですが。。
確かにその辺りもしっかりしておいたほうが良さそうですよね

叩いても橋を渡らないタイプ、、表現おかしいですね（笑）
すみません～、、できることなら渡りたいんですが～～～

回答No.1

bunbun8

良い計画だと思います。
隣地の売主さんにしても、隣接地にしか売れないような再建築不可の土地ですから、貴方のほうから話を持ちかけられたら成約させたいでしょうし、値段の交渉もしやすいと思います。
ただ、具体的なことがご質問から把握するのは難しいですが、相手方には不動産業者も付いているようですから、購入に当っての諸費用（登記費用や仲介手数料）、購入後の古家の解体費用、購入後再度販売するために合筆・分筆する費用、再度販売する土地の査定など、資金（収支）計算してみることから始められると良いかと思います。

お礼

ありがとうございます。

隣地の売主さんとは長年のご近所つきあいがありますが
借金絡みの話だからか？一切その話はしてこないので
現段階では、まだ不動産屋を通してのみの話です。
詳しく話しますと。。
隣の家が売りたがっているというより、どうやら
隣の家にお金を貸している信用金庫が売りたがっているようなのです。
（不動産屋はもともとその信用金庫で働いていた人らしいです）

購入に当っての諸費用（登記費用や仲介手数料）、
購入後の古家の解体費用、
購入後再度販売するために合筆・分筆する費用、
再度販売する土地の査定など、
資金（収支）計算は必要ですね！！

とっても参考になります。
資金（収支）計算を不動産屋にお願いして、計算が合えば
購入を考えても良いかもしれませんね！