ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。

質問

事務所を賃借し、計算してみると、１３年間で家賃を１５６０万円支払っています。この先も同額程度支払う事になります。
　もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。
　そこで、近くで物件を探してみたのですが、古い連棟（２戸１）の内片方が空き家になっているのを見つけました。

　相当古くて、小さい物件です。

土地　３３・２２m2
建物　種類・・店舗・居宅（現況は、１階２階とも空き店舗のようです）
　　　構造・・木造スレート葺２階建
　　　床面積・・１階　２２・８６m2
　　　　　　　　２階　２２・８６m2
　　　建築年月日　昭和５０年（築３３年）
用途地域・・近隣商業地域
建蔽率・・８０％　容積率・・３００％
接道・・多分６メートル道路に４・５メートルぐらい
形状・・見た感じ、間口４・５メートル、奥行き７．４メートルぐらい、後ろ側は、多少斜めになっていて綺麗な長方形ではありません。後ろ側は、結構高い擁壁があって下は側溝があり、その向こうは、田です。
特急停車駅徒歩３分くらい
路線価・・・１８万５千円

　以上のような物件です。

雲を掴むような質問ですが、

(1)路線価を８０％で割り戻すと、７６７万７５００円になりますが、狭小地、２戸１ということで、価格は安くなりますでしょうか？（売りに出ている物件ではないのですが、売買交渉は、自分でします）

(2)改装するとして、１階部分に車庫を作ることは可能でしょうか？（１台分でも可）

(3)改装するとして、相当古く手を掛けていないようですので、構造部分も補強するとして、最低、いくらくらいかかるものなのでしょうか？

(4)建て替える場合、建蔽率目一杯の二階建てとして、一番安くつく工法は何で、いくらくらいかかるでしょうか？（建築後１３年使用予定です）

(5)建て替える場合、色んな職人さんの知り合いがいるのですが（主人は、水道業です）、工務店か設計事務所に依頼するしかないのでしょうか？

　住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金４００万円程と、返ってくる保証金が９０万円と、暴落して怖くて見れない株（４５０万円が２５０万円くらいになっている気がします）しかありません。

　手が届きそうなのは、こんな物件くらいです。

　どうか、よろしくお願いします。

回答No.4

tomoe78

はじめまして、自分は建築的なものの質問に回答します。
まず、改装工事は施工不可能と考えていいでしょう。理由は、構造までいじるとなると、確認申請が必要となります。現在確認申請が厳しく、この物件に関して、改正前の条件の建物なので、全部やり直しする事になり、改修する費用より、新築する費用と変わらなくなってしまう可能性が大だからです。また、お住まいが分からないので、解体費用がはっきりとは言えませんが、坪3万～5万位かかると思います。また、建築費用は坪55万前後位みとくといいと思います

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。

建築基準法改正前の物件なので、どうしても構造補強が必要だと思っていましたが、建築確認申請まで必要なのですね。改修費も新築と同じぐらい掛かってしまうのですね。

　自宅の新築で坪単価６５万円でした。何十万もするドアやシステムキッチンや床暖房やら最新設備を備え、しかも丸投げで６５万円です。

　事務所ならかなり坪単価が安くなると思ったのですが、狭小地ではそうでもないのでしょうか？

　解体も、連棟は難しそうですね。

　参考になりました。ありがとうございます。