住宅金融庫の居住義務について

質問

いろいろネットで調べたのですがわからないので困っています。
結婚前に、父親と住宅金融公庫の親子ローンで住宅を購入しました。
他県の会社に転職し契約社員から正社員になり結婚もして、現在は実家とは別に社宅に住んでいます。
この先、実家に（親子ローンで建てた家）に住むことはないのですが、住宅金融公庫には、その家に居住しないと一括返済を求められることもあると聞きました。
質問は、
１、わたしが居住しなくても連帯債務者の父が住んでいたら一括返済を請求されなくてすみますか？
２、万が一、一括請求されて払えなかったらどうなりますか？どんな順番でどうなるか経緯が知りたいです。（例えば、差し押さえ→売却など）
３、融資の窓口の銀行は、わたしが転居していることは知っていますが住宅金融公庫は知りません。このまま知らせず現状維持できるものなのでしょうか？知らせる義務とかありますか？

ちなみに、残債務２７００万　残り３６年返済　住宅ローンは滞りなく支払ってますが、固定資産税の滞納があり現在分納中です。
登記簿には、所有権は１、私で　２、区の差押となっており、所有権以外の権利の部に父とわたしでお互いが連帯債務者になっています。
住民票を移動して今年で３年が経ちました。
直接、金融公庫には聞けないし、いろいろ先のことも考えたりで悩んで困っています。どなたか詳しい方、同じようなご経験のある方教えてください。必要なことがあれば補足します。
よろしくお願いします。

回答No.3

ryo314

私も同じような状況でした。
独身時代に母とマンションを購入、母は年金基金でローンを組み、私が住宅金融公庫でローンを組み、所有権は私と母両方になってます。
私が結婚を機に実家を出て、住民票を移動しています。
住宅金融公庫のローンの分を繰り上げ返済をする際に、身分証明書の住所、氏名が違うので取扱銀行の窓口で発覚しました。
基本的には私も購入物件に居住しないといけないそうです。
しかし、母が住み続けているので、何とかならないかと相談したところ、私がいずれ実家に帰ってすむ予定がある、ということなら、何とか大丈夫でしょうと手続きをしてくれました。
その後、戸籍謄本や印鑑証明などをそろえて銀行の窓口で手続きをし、
登録している住所や氏名を変更してもらえました。
まずは、住宅金融公庫のローンの窓口になっている銀行に出向いて、相談してみるといいと思います。
今は住んでいなくとも、いずれは帰る、ということにすれば大丈夫だと思いますよ。
ちなみに2008年6月にこの手続きをしました

回答No.2

Domenica

体調はよくなられたのでしょうか？
年末の忙しい時季でもありますし、ご無理はなされませんように。

まず、
＃１で書きました
> 区に売却の相談に行ったところで、売却後はまず固定資産税の滞納分の納付分への充当が先になるでしょう。
は、間違いでした。お詫びして訂正します。
登記された担保権（ご質問者さまの場合は『抵当権』）の『担保権設定登記日』と公租公課（ご質問者さまの場合は『固定資産税』）の『法定納期限』とを比較して、早い方が優先されます（仮に「担保権設定登記日」と「法定納期限」が同日の場合でも、担保権が優先されます）。
抵当権は住宅ローン借り入れの際に設定されますので、当然にる『担保権設定登記日』の方が先になり、課税対象不動産に設定された抵当権に劣後することから、当該不動産について滞納処分を進めることができません。

次に、補足をいただいたこの点について触れさせていただきます。
> 区の差押に対する「入札」の執行とは、このように親が出て行かないと言い張ってもできるものなんでしょうか？
ただ、人が居住したままであっても、『入札』も『競売』もできるんですよ。
時々、新聞に『競売』の情報が掲載されているのですが、ご覧になったことはありませんか？
そのなかに『第三者占有あり』『占有者あり』という言葉が記載されている物件が含まれていることがあるのを、ご覧になられたことはないでしょうか？
「出て行かざるを得ないのに親が出て行かない」という状況は、正にこの『第三者占有』『占有者』になります（お父さまはその家についての債務を負っていらっしゃいますので、『第三者』といえるかどうかは分かりませんが）。

ご質問者さまに、この物件以外に処分できる債権（預貯金、有価証券、給与）があれば、そちらに対して強制執行をされる可能性もありますが、分納中とのことなので「問題なし」となるでしょう。
仮に放置して、入札や競売によって物件が売却されたとして、区が（固定資産税滞納分として）配当要求をしても、先にも書きましたように配当順序は抵当権者が優先されます。
そして、現在においては、固定資産税の課税対象物件について、物件の価額を上回る抵当権等が設定されていることが多いのです（「固定資産税の滞納による区の差し押さえ」が登記された時点で、不動産の価値が下がってしまうのですが）。
その結果、また競売等の強制換価手続きからも、物件が処分されてもその代価から固定資産税の滞納分や延滞税等を徴収することができないことが多いんです。

お父さまはの所有者ではないようですから、固定資産税の納税義務は、物件（土地・建物）の所有者たるご質問者さまに100％課せられていて、実際に固定資産税の滞納をしているのはご質問者さまなんですよね。
補足でおっしゃっているとおり、（お父さまより先に）ご質問者さまに万が一のことがあり、ご質問者さまの法定相続人たる奥さまとお子さまが相続放棄をしなければ、その家（の名義）はご質問者さまの法定相続人たる奥さまやお子さまのものになりますが、（仮にご質問者さまの住宅ローン債務が団信により弁済されたとしても）親族だけが家に居座り固定資産税納付の義務ははご質問者さまの法定相続人たる奥さまやお子さまが相続することになりますね。

あと、当然に、所有者たるご質問者さまとの間に『賃貸借契約』を締結している訳でもありませんよね？
ですから、お父さまがその家に住んでいる『権利』（＝建物使用権限といいます）は『使用貸借（使用者は所有者から無償で借りて使用すること）』ということになります。
『使用貸借』は、所有権や抵当権などのように登記をして『公示』する方法がないので、残念ながらお父さまは、抵当権者（住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構））や銀行）・差押債権者（区）に対抗できる余地がないんです。

補足をいただいた内容では、旧・住宅金融公庫の親子リレー返済の部分としても、銀行の住宅ローンの部分としても、疑問が残るんです。

銀行の住宅ローンでは、お父さま、ご質問者さまがそれぞれローンを組み、お互いがお互いの連帯債務者となることはよくあります。
要するに住宅ローンが２本存在する場合です。
ですが、旧・住宅金融公庫の親子リレー返済の場合は、親が主債務者となり、子が承継者として連帯債務者になるはずなので、融資は１本。
お互いがお互いの連帯債務者に…ということはないはずなんですよ。
ですから、補足いただいた
> お互いが連帯債務者になっています。
という点については、銀行の住宅ローンの方はこれもあり得ますが、旧・住宅金融公庫の親子リレー返済はこうはなっていないはずなんです。

> 親子で事業をしていたので収入が同じ会社であるということで、こういう形になったのだと思います。
同族会社なので、銀行の住宅ローンが「お互いがお互いの連帯債務者に」なるのはあり得ますね。
ただ、お父さまが所有権を全く持っていらっしゃらないことが不思議で…。
要するに、旧・住宅金融公庫も銀行も、お父さまには『無担保』の形で住宅ローンを融資している形になっていますから、それが不思議なんですよね。

> その当時わたしは２５歳独身で、３５年ローンで組みました。現在３５歳です。
銀行の住宅ローンも、その当時ですと返済期間は35年が最長だと思います。
旧・住宅金融公庫の親子リレー返済も同じく35年が最長になりますが、
「２世帯住宅、耐火構造、敷地面積が200平方メートル超で住宅の床面積は125平方メートル以上」という住宅ならば、返済期間を最長50年にできる『超長期親子リレー返済』が使えたんです。
ただ、ご質問者さまの場合、住宅の『購入』とのこと。
超長期親子リレー返済は、住宅の『建築』でなければ適用がなかったはずなので、当初から超長期親子リレー返済を利用されていた訳ではなさそうですね。

> しかし２年前に、親がローンの支払いが大変なので銀行に相談して組み替えを勧められわたしも応じて書類を書きました。それにより３５年が４５年になりました。（いま思えば、応じるべきだったのかと思いますが）
ご質問者さま（親子リレー返済の承継者）がお若いので返済期間を10年延長したのでしょうね。
さらにあと５年の延長は可能だと思います。
ただ、返済期間が長くなれば、それだけ利息も増えますよ。
旧・住宅金融公庫融資は、11年目以降は適用金利が変わりますので、当然に返済金額もアップします（確か36年目以降はさらに高くなるはずです）。
個人的には応じない方がよかったと思いますが…。

> 月々８万円の支払いで一戸建てに住めるなんて賃貸でもありえないから、売って欲しいと言っても親は出て行かないと言っています。
あくまでも私個人の意見ですが、「ご質問者さまはご質問者さまの『家庭』を守ることを優先して考えてください。」と申し上げます。
ご質問者さま自身は、その家（実家）に住むおつもりがもうないのでしょう？
ならばいつか『自分の家』が持ちたいと考えるようになりはしませんでしょうか？
その時に、いざ住宅ローンを借りよう・借りたいと思っても、現状では無理ですよね。
住みもしない家の負担さえなければ、もっと貯蓄もできるし、新しい『我が家』も夢ではないはずなのに…。

回答No.1

Domenica

かつて住宅金融公庫融資を担当したことがあります。

私の記憶では「『親子リレー返済』の場合は、親が主債務者、後継者が連帯債務者になる」なのですが、お父さまが『連帯債務者』になっているのですか？
あと、『親子リレー返済』にも関わらず、お父さまが物件に対して所有権を全く持っていらっしゃらない経緯を教えてください。
また、返済期間はどのように設定されたかもお願いします（「80歳－後継者の年齢」でしょうか）。

『親子リレー返済』では、後継者が竣工時に同居しないけれど将来同居予定…ということは認められています。
ですが、後継者が「この先、実家に（親子ローンで建てた家）に住むことはない」というのは認められていません。

ですから、
> １、わたしが居住しなくても連帯債務者の父が住んでいたら一括返済を請求されなくてすみますか？
原則は『不可』となり、債務者が契約義務違反をしていることを理由に一括返済を求められても仕方がない状況ではあります。
また、住宅金融公庫一般融資の原則は、『主債務者』がその住宅に居住すること…なので、ご質問者さまの場合、『親子リレー返済』にもかかわらず、主債務者はご質問者さまなのですよね？
ただし、住宅金融公庫（現在は「住宅金融支援機構」）に届け出ることにより、主債務者が居住しないことを認められることもあります。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/tenkkin.html
また、ご質問者さまの場合は、お父さまが居住されているので、おそらく、現状では厳しいことは言われないと思います。
ご質問者さまと連絡が取れないわけではなし、返済も滞っていないのならば、『見逃して』くれると思います。
また、ご質問者さまの場合は、届け出れば居住しないことも認められると思いますよ。
ただし、「この先、実家に（親子ローンで建てた家）に住むことはない」ということは、隠しておかなければなりません。
ご質問者さまのパターンでは、団信加入はご質問者さまではないでしょうか？
ならば、お父さまに万が一のことがあっても、団信によって債務が弁済されることはありませんよね？
となると、お父さまに万が一のことがあった場合に「どうするか」を考えておかなければならないのではありませんか？（お母さま等、他にもその家に居住する親族がいれば何とかなるかもしれませんが、それらの方もいらっしゃらなくなった時のことも。）

> ２、万が一、一括請求されて払えなかったらどうなりますか？どんな順番でどうなるか経緯が知りたいです。（例えば、差し押さえ→売却など）
それ以前に、「固定資産税の滞納で区の差押」が付いているので…。
一括返済を求められて「一括では払えません。」と言っても認めてはもらえませんから、対象物件を売却してその売却代金で住宅融資を弁済する方向で話が進無でしょう。
ですが、区の差押が入っている以上、勝手に売却もできませんね。
区に売却の相談に行ったところで、売却後はまず固定資産税の滞納分の納付分への充当が先になるでしょう。
それに、差押が入っているような物件は高くは売れないと思います。
区の差押に対する『入札』を執行してもらって、どこまで住宅融資の債務弁済分として残るか…。
売却しても、なお、債務が残る場合は、どうされるおつもりですか？

> ３、融資の窓口の銀行は、わたしが転居していることは知っていますが住宅金融公庫は知りません。このまま知らせず現状維持できるものなのでしょうか？知らせる義務とかありますか？
銀行が知っていてそれを正確に住宅金融支援機構に伝えていないのならば、それは銀行の責任です。
債務者は窓口となっている銀行を通して、住宅金融支援機構に報告・届出をするのですから。
将来的にご質問者さまがその家に戻らないのならば、住宅金融支援機構に知らせないままにして、ご質問者さまに有利に働くことはないと思います。

補足

回答ありがとうございます。
風邪を引いて寝込んでしまって返事が遅くなってすみません。
Domenicaさんの質問に補足します。
ローンですが、お互いが連帯債務者になっています。
当時、親子で事業をしていたので収入が同じ会社であるということで、こういう形になったのだと思います。（すみません、自分のことでありらがら家族経営でわたしが社長の会社だったので仕事に必死で家のことは、親兄弟にまかせていました。親がわたしの実印なども管理していたので）
その当時わたしは２５歳独身で、３５年ローンで組みました。現在３５歳です。
しかし２年前に、親がローンの支払いが大変なので銀行に相談して組み替えを勧められわたしも応じて書類を書きました。それにより３５年が４５年になりました。（いま思えば、応じるべきだったのかと思いますが）
Domenicaさんのおっしゃるとおり、父が死んだ後のこともありますし万が一わたしが先に死んだ後も、親族だけが家に居座り妻子に固定資産税の支払い義務だけが課されるのかと思うとどうしたものかと。
いま、行動をおこすべきなのかそれとも現状維持を保つほうがよいのかと思い悩んでいます。
月々８万円の支払いで一戸建てに住めるなんて賃貸でもありえないから、売って欲しいと言っても親は出て行かないと言っています。
（わたしも親に対して幼少のときからいろいろあって話せばながくなるので言いませんが親御さんの立場で云々は、勘弁して下さい。）
Domenicaさんの回答に区の差押に対する「入札」の執行とは、このように親が出て行かないと言い張ってもできるものなんでしょうか？
長々すいません。よろしくお願いします。