頭金が少ない場合の最適な住宅ローンの組み方は？

質問

はじめまして。
現在新築一戸建てを建てることを検討しています。
年齢は30歳、去年の年収は税込み700万円。他の借り入れは、学生時代の奨学金350万円。金融事故（？）として、銀行の残高不足でクレジットカードの引き落とし（買い物）ができなかったことが2回ほどありますが、次の引き落とし日までには振り込みました。
家族は妻（専業主婦）、子供3人です。

物件は土地1700万円（来月購入希望）、建物1500万円（来年5月ごろ引渡し予定）、土地建物の諸経費700万円。
頭金は会社の住宅財形で貯めた300万で、借り入れ希望額は3600万円です。
可能であれば、長期固定のローンを組みたいと考えていますが、フラット35は頭金が少ないため無理みたいです。
財住金の財形融資も受けることができますが、5年後の金利上昇も気になります。ただし、会社の利子補給が受けられます。

このような状況ですが、私に最適な住宅ローンの組み方があれば伝授していただけると幸いです。
情報の不足等あれば指摘してください。
よろしくお願い致します。

回答No.3

kobayashikt

ＦＰです。
収入から見たローンの借入れ額は問題ありません。
トピ主さんの状況から考えると、長期固定のローン限定で考えた方が良いと思います。
理由(1)350万円の奨学金の返済が残ってて３人の子供の教育費もかかる状況を考えると繰上げ返済は難しい
理由(2)金利が上がった場合返済額アップに耐えられない可能性が高い
※3600万円を35年間、ボーナス払無しで借りた場合の月々の返済額
3％→138,546円　3.5％→148,785円
4％→159,399円　4.5％→170,372円
現在の35年固定金利は3％前後ですが、
短期固定金利明けの金利が4.5％を超える可能性は大いにあります。
数年前に短期固定1％台で住宅ローンを組んで返済不可能になる方が急増している事実を考えると長期固定をおすすめします。

もうひとつ、土地を買って家を建てる場合建物を建てる前に土地の代金を払わなければいけませんので、融資を分割実行してくれる住宅ローンでなければいけません。
マンションや建売戸建の購入と比べ借入先探しが難しいのです。
フラット35は分割融資も可能ですので物件価格の90％をフラット35で、足りない部分は頭金支援ローンを利用してはいかがでしょうか。
100％ローンは可能ですが、100％を超える部分は現金で用意するか、無担保ローンで借りるしかありません。
土地建物の諸経費700万円というのはどういった試算か判りませんが、
通常その額の物件であれば300万程度と考えられます。
その辺りの確認も必要かと思います。

お礼

いろいろとありがとうございます。
諸経費の部分ですが、建物本体以外の外溝費なども含んでいますが、このあたりは、建物本体価格に組み込めるのでしょうか？
あと、頭金支援ローンとはどういった種類のものですか？
勉強不足ですみません。
よろしくお願いします。