土地の価値を知るには

質問

以前別のスレッドで、地中埋設物に関して質問をしたものです。

現在の土地の価値（価格）と地中埋設物があることがわかった場合の価値（価格）を知りたいと思うのですが、どこに問い合わせをすればよいのでしょうか？

ウェブで検索をしてみたら、あまりの高額な鑑定費に驚いてしまったので、安価で気軽に依頼できる機関があれば教えてください。（安かろう悪かろうでも困るのですが）

回答No.4

noname#44516

事情がだいぶ込み入ってますね・・。

建売というのは土地と建物をセットで一つとして売買するものですから、「建売状態で土地と建物の売主が違う」というのは有り得ませんし、意味がよく解りません。

まぁそれは置いておきますが、データを示そうが見積りを示そうが、相手に応じる気がないのであれば、あなたが諦めるか、もしくは裁判で決めてもらう以外にないでしょう。

無料法律相談とかそういうのを探して、資料を集めて相談に行ったらどうでしょう？

契約事やその他で、約束事が果たされない、又は法的に正論を主張しても受け入れて貰えない、当事者同士で解決しない、ならば訴えるしかありません。

お礼

親身の回答ありがとうございます。

私が購入したときは、建物の売り主は、土地売り主の販売代理人となっています。契約書上も３者の契約になっています。

その後、残り分譲地は建物売り主に売却され、その後にできた物件は、土地及び建物の売り主は同一となっています。嘘か本当かはわかりませんが、その時に建物の売り主は地中埋設物があることを知ったそうです。（仲介業者も）

現在、弁護士の先生にアドバイスを受けながら、資料集めをしている最中です。どんな些細なことでも情報が欲しいため、このサイトを利用させていただいております。

本当にありがとうございます。

補足

「建売状態で土地と建物の売主が違う」というのは、通常ではないのでしょうが、「建築条件付土地に、既にその条件の新築の家が建っていた」というのが正しい理解かと思われます。

回答No.3

noname#44516

＞地中埋設物に関して一切知らされず、土地建物を購入してしまいました

なるほど、そういう事情でしたか。

＞土地の価値がその地中埋設物があった場合となかった場合で、現時点でどの程度の差が出るのかを知りたいのです

失礼ですが、これを追求することにあまり意味は無いと考えます。
先にも少し書きましたように、地型（土地の形、使いやすさ等）に難があろうが、地盤に難があろうが、それに対してどんな値を付けて売買に応じるかは売主の自由です。
例えば「この土地は整形ではないから、坪○万円以上で取引していはならない」というような制約は一切ないということですね。

で、新たな建築に支障が出るような地中障害というのは、売主が把握していたにも係わらず、買主にきちんと告知していなければ「瑕疵」です。（売主が把握していなかった場合でも瑕疵ですが）
もし、きちんと告知していれば、とりあえず「隠れたる瑕疵」には該当しませんので、買主が理解・承知の上でいくらで売買するのかは上で書いたことと同様に当事者の自由です。
つまり、質問者が書かれているような「市場取引における差額」を追求することにはあまり意味がありません。

問題なのは、その地中障害物を知らずに買わされたことです。
質問者が、住宅を建てる目的で土地を購入したとすれば、その瑕疵によって損害が発生します。（主にはそれの撤去費用でしょう）
よって、一応は双方合意の基で売買した「土地の売買価格」云々の話ではなく、その損害（撤去費用）を賠償して貰えば良いのです。

請求するならば基本的には「撤去に係る費用」です。それ以外に明確な根拠のある数字は出せません。

お礼

いろいろご回答いただきありがとうございます。とにかく土地建物に関しては本当に素人なので助かります。

今回は、土地と建物の売り主は別々で、建売状態で購入しましたので、すでに家は建っており、もう１年以上生活しています。契約後、半年以上経ってから、地中埋設物の事実を仲介業者から知らされました。

土地の売り主は、この件はボーリング調査やショベルカーによる掘り起こしで初めからその擁壁の存在を知っていながら、買い主に対して教える必要はなく、瑕疵でも何でもないと言い張っているところが問題なのです。

実際、この擁壁を撤去する場合、たぶん道路の掘り起こしと裏の家の一部掘り起こさないと撤去はできないと思います。また、１０メートル以上も掘り起こし撤去し、地盤を固めなければならないため、現在の建物を取り壊し、建て直すには数年かかると思います。

こうした費用は、見積を依頼するにしても大分費用がかかると思いますし、売り主の前言から推測すると損害賠償に応じることはないと思われます。結局、泣き寝入りすることになるのかもしれません。

何にしても交渉用のデータを用意しなければなりません。上屋を壊し、擁壁を撤去し、地盤を改良し、さらに上屋を建て直すという見積は、どのように算出したらよいのでしょうか？

現在、住宅ローンの支払いで四苦八苦している状態なので、業者に頼める費用が捻出できません。万が一裁判になって勝つことができれば、戻ってくるでしょうが、当初は自分で負担しなければならないと思いますので・・・

回答No.2

katsuyoshi

＞地中埋設物
埋設物によります。
史跡のようなものは、史跡調査が終われば価格に影響ないのですが、
建物建設に影響及ぼすものは、掘り起こさないと価格に影響します。
埋め殺しても差障りがないものは、大丈夫です。
不動産鑑定士の事でしょうか。
町場の不動産屋でも、結構知っているものです。

補足

史跡のようなものではなくて、石積擁壁です。

擁壁の頭が地下約５メートル、多分一番下は１０メートルくらいはあるのかと思います。

その擁壁がかかっているのが、道路下から自宅を抜けて裏の家まで達しています。

そのことを一切知らさせれずにその土地建物を購入したので、土地の価値がその地中埋設物があった場合となかった場合で、現時点でどの程度の差が出るのかを知りたいのです。今後の業者との損害賠償交渉等のために。

回答No.1

noname#44516

＞現在の土地の価値（価格）

と書かれていますが、「土地の価値」という言葉の定義はとても難しいです。
主に税金を算出する為の数字（価格）としては「路線価」や「固定資産評価額」というものがあります。

また、税金とは無関係ですが「売買の指針とすべき」（強制力は全くない）価格としては「地価公示」というものもあります。

そして実際に売買取引する場合には、誰が算出してもこの数字になるというものは基本的にありません。現実的には地域や内容によって、ある程度の相場形成がされますのでそういったものを目安にします。
需要が高ければ相場が上がることもあるし、逆なら下がります。
不動産業者に依頼すれば、そのような査定額はすぐに出すでしょう。

また、価格に対してきちんとした理由付けをしたいということであれば、あなたが書かれているような国から資格を与えられた「不動産鑑定士」に依頼して客観的な鑑定評価をして貰うことも稀にはあります。
ただ、鑑定士と言っても人ですから人が変われば評価は変わることもあるという程度のものです。

今回のご質問の主旨がよくわかりませんが、どういう数字（価格）が欲しいのかによって、問い合わせ先や調べ方は変わってきますので、もう少し補足した方が良いでしょう。

地中障害物に関しても同じような理屈です。その分の減額をどう評価するのか、しないのか、単純な話ではありませんが仮にシンプルに考えればそれの処理費用相当分を減すれば良さそうです。
いずれにせよ評価に「絶対的な数字」はありませんよ。
売買ベースで考えた場合に、何が埋まっていても、いくらの値を付けるのかどうかは売主の自由です。

そして万一瑕疵（地中障害等）があり、その責任を売主が負う約定であれば、その負担分を売主が負担するというだけの話です。

お礼

曖昧な質問に丁寧にお答えいただきありがとうございました。

上記にも補足しましたが、地中埋設物に関して一切知らされず、土地建物を購入してしまいました。

現在、仲介業者、土地建物販売業者に対して損害賠償の交渉をしています。ただ、相手はプロで、こちらはやっとマイホーム買っただけのど素人。なすすべがありません。

そこで、データを一つ一つ調べています。現時点での埋設物があった場合の土地の値段となかった場合の値段に大きな差が出れば、あきらかに損害ですし、またこれがあることにより、将来買い主がつきにくくなる、そして埋設物を撤去する場合の費用、埋設物がある事による地盤の強度等調べたいと思っています。

ただ本当にド素人なので、ここでみなさんからご教授を頂ければと思い投稿させていただいております。

ありがとうございました。