共有名義→夫名義への変更と住宅ローン借換えについて

質問

３年前にマンションを購入（3,897万）し、夫婦で持分１／２ずつの共有名義になっており、ローンも２本立てになっています。
今月３年固定の期間が終わり、金利が変わるので、他の銀行への超長期固定のローンに借換えを検討しています。（今借りている銀行だと最長で２０年で４．７％）

しかし、私は現在退職しているため、２本立てのまま他行への借換えは出来ないので、ローンを主人に１本化しようかと思っております。
ローン残高は主人が1,483万、私が1,390万、合計2,873万です。
その場合、贈与税がかかってくるのでしょうか？かかるとしたらいくらぐらいでしょうか？ちなみに頭金は私が入れました。
また、登記の登録も持分の変更をしなければならないのでしょうか？
その他手続きとして必要なものや注意点があれば教えてください。

借り換えで金利は安く長期のものが組めたとしても、銀行へ支払う借り換えの費用プラス贈与税や登記変更費用等がかかるのであれば、どちらがメリットがあるのか分からず、悩んでおります。

私は健保から傷病手当金を月25万ほどもらっており、ローンは借りれませんが支払い自体は行っています。それでも贈与となるのでしょうか？また、医師の許可が出たら仕事をするつもりです。そうなった場合、持分変更してしまうと、もう住宅ローン控除は受けられないのでしょうか？（あと7年受けられる予定です）

どれが得で、何をどこに聞けば良いのか分からず困っています。
希望としては、
(1)私が仕事復帰したことを考えて2人ともローン控除が受けられる状態
(2)超長期固定金利（35年や30年）に借換えをしたい
(3)贈与税を出来る限りかからないようにしたい

ちなみに、手持ち費用はあります。将来、主人は独立して自営業になるかもしれないので、出来れば今のうち（サラリーマンのうち）に長期固定に借り替えたいというのも理由の一つです。
離婚は今のところ考えておりませんので、そこは考慮していただかなくて結構です。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

hkttm · ベストアンサー

＃１です。

＞贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ？と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね！
「負担付贈与」って言うのは初めて聞きましたがするのには注意が必要かと思いました。税金のことになると思うので詳細については税理士さんで確認したほうがよいかと思いました。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm
のアドバイス欄が気になったためです。

銀行にとってはchii0715さんの旦那さんの条件さえあれば持分比率に関係なく融資は出来ると思います。ただしchii0715さんが担保提供者にならないといけないですが。詳しくは銀行で確認すれば分かると思います。

＞20年固定で期間は32年といった借り換えはなかなか難しくて・・・。
32年返済で当初20年固定は金利が2.8%～3。0%位で結構あります。メガバンクなら三菱東京さん、ネットならソニーさんでやっていますし、数は少ないですが地銀や信金でもやっているところはあります。また「段階金利」といって金利固定で当初10年と11年目以降で違うといったのもあります。

chii0715さんがどちらに住まれているか分からないですがインターネットタウンページで業種を「銀行」「信用金庫」で調べてみるといいと思います。またネットバンク探してみてはと思います。
結構出てきますよ（自分もそれで探したので）

参考になれば。。。

お礼

度々のご回答、ありがとうございます。
税理士さんにそのあたりも聞いてみようと思います。
ちなみに、今借りているところは三菱東京なんです・・・。なので、ソニーさんのHP見てみたらなかなか良さそうなので、候補に入れたいと思います！！メガバンクや住宅ローンのランキングのHPばかり見ていましたが、地銀や信金も調べてみます。
アドバイス頂いてから、今借りている銀行の窓口に問い合わせをした所、借り換えを考えていることが分かったからか優遇幅をあげてくれました！それでも20年で3.65％ですが・・・。
当初の契約の優遇幅をあげてくれることがあるなんて、予想もしていなかったのでちょっとビックリしました。
税金のことを専門家に確認して、『私の分の住宅ローン控除＋借り入れ費用（＋贈与税？）ｖｓ金利』で計算してみて検討しようかと思います。ありがとうございました。

回答No.2

mahopie

１． 夫の単独借入にするには、名義移転（１／２全部か，３／８といった部分かは別）が必要で、通常は夫婦間での持ち分の売買という形になる。
２． 持ち分売買に際しては、相応の金銭移転（今回の場合は債務の負担）があるので、贈与には該当しない。
３． 夫の住宅ローン控除は当然に夫の借入についてだけ。今回の事例で債務が増えた部分にも控除が効くのかは判断できませんが、常識的にはローン負債があれば可能かと推測します。（この点は無責任回答です）
４． 但し、再度質問者が働き出してローンを組むにはもう一度、持ち分の売買（夫→妻）・新規ローン借入が必要だが、金利については当然その時点での新規扱いになる。
５． そもそも、質問者側の都合で身内間での持ち分売買に住宅ローンに反映してくれる銀行があるかどうかが不明。加えて、借換コスト（担保・保証料・事務手数料等がペイしない可能性が大）
６． 近い将来に自営業者に転じるので、今の内にローンを借りておくという考え方も、一般的には受入にくい。（あくまでも主観です）
７． 幹（自宅の持ち分を最終的にどうするか）について結論を持たないままに、枝葉（金利判断・ローン控除）を優先して、幹自体に変更を加えようとしている。加えて一連の不確定事象に第三者（銀行）を巻き込む点への理解が不足している。
８． 質問者家族の人生にとってのリスク優先劣後の判断基準として。
(ア) ローン金利の上昇リスク
(イ) 傷害を追った質問者の再就職と今後の給与見込み
(ウ) 夫の転職・自営業開業のリスク
(エ) 不動産名義の変更に伴う費用負担と住宅ローン減税
(オ) そもそも、別銀行が異例案件に対して応諾するかどうか

通常は(ア)と(エ)のリスクを捉えて、各人の判断でローンの借換をする・しないを判断します。(ア)のリスクは(イ)(ウ)と比べれば微々たる程度と考えられます。

お礼

回答ありがとうございます。
１についてですが、これは銀行から求められるのでしょうか？私が給与所得者ではないのでローンは借りられないのですが、貯金＋保険等で返済はする（夫のローンを半分支払う）予定なんです。
２についてですが、どうやら『負担付贈与』というのにあたると思うんですが。

回答No.1

hkttm

どうも初めまして。
まだ誰も書いていなかったので専門家ではないですが書かさせてもらいます。

まず借換はchii0715さんの旦那さんの審査が通れば１本で出来ると思います（ただしchii0715さんも持分があるので担保提供者になることが前提になると思います）。でも旦那さん１本にして借換をしてしまえばchii0715さんが今後働くことになっても住宅ローン控除は受けれません。なぜなら住宅ローン控除はあくまで借りている人（借主・連帯債務者）で所得税を納税している人が対象なので。

超長期固定への借換は色々な金融機関から出ているので金融機関が融資ＯＫとなれば可能と思います。私見ですが残債が元利金等返済（？）で３２年（？）で２９００万なので２０年固定でもいいと思います。繰上げ返済をする予定があるのなら１５年固定でもいいかと。理由は元利金等返済なら２０年後は元金の返済比率が高いため利息部分に占める割合が低いから多少の金利アップにも何とかなるのではないかと思えるからです。１５年固定も繰上げ返済するなら同じ理屈になると思います。

借換は保証料が０という金融機関もあるので諸費用は２５万～３５万位かと。保証料ありならプラス６０万位です。今の銀行さんとの当初契約が分からないですが保証料を一括前払いをしているのなら借換に伴う一括返済で保証料がいくらか戻ってくると思います（chii0715さんが銀行に問合せればすぐに教えてもらえます）。

贈与税のことはchii0715さん自身返済可能（専業主婦ではない）ですので旦那さんとの金銭消費契約を締結し毎月返済していけば（きちんと証拠が残るように銀行へ振り込みがいいと思います）大丈夫ではなかろうかと（専門でないので「だろう」です）。しかしそうなされる前に市役所や税理士会などでやっている無料の相談で一度聞いてみてはどうかと思います。

持分変更するにしても無料相談にまず行ってからすることをお勧めします。詳しいことは相談時に聞いて欲しいのですが場合によっては税の関係があるためです。

対処方法はあると思うのですがこのようなところでは事細かに書けないのでまずは無料相談に行ってみるのが一番かと思います。

参考になれば。。。

お礼

回答ありがとうございます。
元利金等での借り入れで繰り上げ返済もする予定ですので、たしかに30年や32年でなくても良いかも！！と思って調べたら、借り換えで安い金利の金融機関は『全期間固定』というのばかりなんです。（SBIや新生銀行など。。。メガバンクは借り換えの人はキャンペーン等対象外で店頭金利なので高いんです・・・）
ですので、20年固定で期間は32年といった借り換えはなかなか難しくて・・・。ちなみに現在借りている銀行（赤の都銀）でならできますが、20年で金利4.7％で、検討しているSBIや新生銀行と1.6～2％の金利差があります。
贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ？と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね！一度、頭を整理してから税理士会での無料相談に行ってみたいと思います！