隣家との境界争い

質問

隣接地の所有者との境界争いについてどうしたらよいか困っています。よろしくお願いいたします。（戦前からのいきさつははっきりしていますが省略させていただきます。）
　・平成９年７月２４日
　唐突に所有者から「賃貸契約書」を交わしてくれと書式を準備し申し出がある。何のことか分からずにいると、法務局の「字図」で「ここは自分の土地になっているので」ということであった。今まで何十年と自分の土地と思っていたところが加筆され斜めに削られていました。
　法務局へ行き調べると確かに加筆された「地積測量図」には作成者に役場の職員、申請者に私の住む町の町長名がありました。
　他人の土地を勝手に測量し直して登記することができるものなのか。誰が何の理由で何を根拠にそのようなことができるのか大きな疑問が残りましたがどうすることもできませんでした。
　　簡易裁判所から調停申し立ての呼び出しがありましたが、相手が提出した申立書の内容は全く事実と異なることで父もかなりショックを受けていました。ただ、この町長が申請して書き換えられていた測量図の半年ほど前私の家を改築した折りの建築確認書の図面は問題となる境界の箇所は直線になっていたので、この点を主張して調停不成立のまま今日に至っていましたが、昨日また境を確認したいといってきました。
　そこで次の点を教えてください。
１　他人の土地を行政機関が勝手に書き換えることができるのか。
２　できる場合の根拠となるものはなにか。
３　相手方が意図的にこのようなことができるのか。
４　はっきりとした決着をつけるための方法はどうしたらよいか。

　字数の関係で要を得ないことをお許し下さい。

回答No.3

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞はっきりとした決着をつけるための方法はどうしたらよいか。

土地の境界には日本の司法制度は「筆界」「所有権界」「利用権界」みたいに何種類もあることを知っておくと良いでしょう。

たとえばNo1さんの参考URLには「筆界は所有権の範囲と一致することが多いのですが，一致しないこともあります。 」と書いてあります。

＞唐突に所有者から「賃貸契約書」を交わしてくれと書式を準備し申し出がある。

隣家の方は、「筆界」＝「所有権界」と誤認していますね。質問者さんと同じです。（笑）

多分、問題土地部分について質問者さんの利用事実、占有実体があるのでしょう。そうでないと「賃貸契約書」を交わしてくれと言うはずがないからです。塀とか柵があり、その内側を質問者さん家族が利用している実体、占有している実体（庭園とか畑とか？）があると私は推測しました。

占有している実体として、証明できるありとあらゆる事実を列挙して、第三者の眼でみて重要なものから順に並べます。

くまなく問題土地を調べまくって、境界石のようなものが無いか調べることも有効です。無ければ「境界石があったはずだ」という事実が無いかお父さんに良く思い出してもらいます。「他人の土地を行政機関が勝手に書き換えることができるのか。」と悩んでも書き換えられた事実は変わらないでしょう。そうすると「この書き換えは無効である」と争わないと、争いにならないでしょう。

そうすると「この書き換えは無効である」ことを立証する文書の存在が重要でしょう。家に残されているありとあらゆる文書（契約書類、領収書、請求書、手紙、メモ、印刷物）を探すことです。たとえば「この土地の固定資産税はどちらの家が払ってますか？」と私が質問したら質問者さんは即答できて、証拠文書も直ちに提出できますか？

「境界に塀や柵があるとして、この設置費用、修理費用はどちらの家が払ってますか？」という質問も同様です。庭になっているなら植木屋さんの請求書、領収書にも何か有利なこと書いてないかチェックするわけです。水道管、ガス管、下水管も走っているかもしれませんね。これらの使用実態から占有実体を導き出すことも理論的には可能です。（水道局、ガス会社が証拠を作ってくれ、証人になってくれるでしょう）

「筆界」確定と「所有権界」確定の両面で本件を捕らえると、「賃貸契約書」問題は解決可能と私は思います。（ただし所有権界については裁判でないと決着しないでしょう。）

相手の主張は、おおまかには
１．本来、この土地は自分達のものであった。公図が間違っていた
２．間違った公図を根拠に質問者家族は占有開始した。
３．役所に公図の訂正を請求したら役所は訂正に応じた
４．公図が訂正された以上この土地は自分達のものである（これは。必ずしも正しくありません。裁判所は相手にしない理屈です）
５．この土地は自分達のものである以上、この土地を使用している質問者さん家族は土地使用料を払って欲しい。
というものです。これを拒否していると

６．親切に土地使用料はらえば使用続けても良いと言ってあげているのに、理不尽にもこれを拒否するなら、この土地を明け渡して欲しい

となって、戦いの火蓋が切られるでしょう。攻撃するのは隣家で、質問者さん家族は防戦側です。防戦に成功すればこの戦いは質問者さん家族の勝利で決着がつきます。

こういう戦いのシナリオもしょちゅう念頭においといて、法律の解釈論争、行政の対応の是非論争に眼をうばわれないようにしましょう。裁判に勝つのが目標、そのためには事実、証拠を山ほど相手や裁判所に突きつけることです。

補足

大変参考になりました。
補足をさせてください。この土地のいきさつについては８４歳になる私の父親のみで、後は故人になっています。父の話に寄りますと（父は毎日日記をつけていました。３年ほど前脳梗塞で倒れ言葉が出ません）
この土地は明治３８年に私の祖父が求めた土地です。
昭和２５年４月頃、問題の土地を借りていた家が境界を削っていたのを見つけ当時の土地の持ち主（現在土地所有を申し入れている人物の祖父）の立ち会いの下３段の石積み江話がついた。そのごこの借り主が家が手狭になったため私の土地に炊事場などを張り出させてくれという申し出があったため石垣は隠れたが年に酒１升ということで承諾した。（この暮れに清酒を持ってきていたことは私も記憶があります）
　その後廃屋になったため地主が取り壊し、更地にしました。このとき古い石垣も出てきています。また、更地工事により水道管が壊れたが地主は修復の石がなかったため３０万ほどかけ本管から引きました。（平成７年１０月２０日）
　同年１１月２５日境が見苦しかったので新たに石垣を積むので立ち会ってくれと父親が申し出、相手方は当主と息子が立ち会いました。
工事関係者が古い石垣の上に新たに石を積むのは危険というのでこの工事のため古い石垣を撤去しました。（このことは現在相手方は知らないといっています。工事関係者も覚えていないといっていますので、父も書面で確認していなかったことを反省していました。）
そして、平成９年７月２４日に唐突な申し入れがあったわけです。
　そのご、いろいろ調べましたら、私の家が昭和５３年末から５４年３月にかけ増築をしましたが、その時の登記の図面も境界は直線になっています。ところが３ヶ月後の６月に測量され（なんの測量かわかりません）８月には字図が書き換えられています。
　境界には祖父が土地を求めた頃よりシュロの木がありますが、相手の言い分によりますと、この木向こうの所有となります。
　私としましては、明日相手が立ち会って測量の確認をしたいといっていますので、この昭和５４年の書き換えを誰が申し出たのか、その根拠は何かを問いただそうと思っています。
　長くなりましたが、よろしくお願いいたします。

回答No.4

moonliver_2005

補足から以下の年表を作ってみました。

明治38年　祖父の方が土地を購入。
昭和25年　問題の土地を借りていた家が境界を削った。このため境界に３段の石積み構築
不明　　　炊事場の張り出しを承諾。石垣隠れる
不明　　　廃屋を取壊し更地にする
昭和54年3月　質問者さん宅増築。その時の登記の図面は境界は直線になっている。
昭和54年6月　測量
昭和54年8月　公図(字図)書換え
平成７年　　 水道管を本管からひき直す工事実施
平成9年7月　 賃貸契約の申し入れ
平成11年　 古い石垣の上に新たに石垣を積む工事実施。古い石垣撤去。当主、息子立会い。

質問者さんは、出来るだけ正確で詳しい年表作ってください。裁判になれば「証拠」として提出できます

平成１１年の石垣工事のときの、双方のやりとりが重要ですね。お父様の日記にはどのように記録されていますか？質問者さんは、その時の状況をどのように記憶されていますか？これが重要ですね。

お父様の日記は非常に重要な文書です。本件完全に解決するまで捨てないでください。家族の方が誤って捨てないよう新しい段ボール箱買ってきて、きちんと大切に保管しておくとよいです。

この日記に眼を通しながら年表を正確に作ってみると、相手の方が誤解した原因はつかめるでしょう。役所が間違った登記をした原因のヒントも隠されているでしょうから、これを探してみましょう。

お礼

ありがとうございます。
実は平成９年に相手方が裁判所に調停を申し出まして、その折こちらの反証として作った年表がございます。石垣工事の折りの写真もあります。
　先日向こうが主張する図面で測量をしましたところ石垣は向こうの敷地内になります。この申し出を誰がしたのかがやっとわかりました。作成したのはこの役場の職員で、申し出をしたのは今の当主の父親だったそうです。それに答えて書き換えをしていることがわかりました。(以前聴いたときは言葉を濁しました）
　このとき測量の目的や、こちらの立ち会いはなされていず、役場に呼び出された私の母親が土地が狭くなるけどいいか、というだけで判を押しているようです。
　その役場職員は退職していますので、だれが申し出をしたのか再確認したところ今の当主の父親が申し出をしたということをやっといいました。（今の当主は当時水道課で働いていまして平成９年の時町長名で書き換えされていた図面を拡大したものを自分で作成して持ってきましたがしらを切っています）勘ぐれば意図的に役場の職員をまきこんで書き換えたを行ったようにもとれますが、つぎの段階を考えているところです。筆界特定もだいぶ費用もかかるようですし裁判ともなれば・・・
　しかし、延ばしていても埒があきません。相談するところなどもよくわからない現状です。
　お礼といいながら、愚痴になってしまいました。すみません。

回答No.2

noname#26116

1～3
加筆、と書かれているのは一つの筆に勝手に線を入れて分筆しているということですか？それとも元々の線を消して、違う線を入れているということでしょうか？
状況がよく解りませんが、どちらにせよ所有者を介さずに勝手に行われたというのは、通常では考えられないですね。

仮に勝手に分筆されているのでしたら、その筆（元の筆も新たな筆も）の登記簿を取ってみたらいかがでしょう。

原因に付いて探っているのでしたら、申請人欄にある町長（町）に対して問い合わせれば何か答えが返ってくるのでは？その人が申請人になって、その申請が受理されたから反映されているわけなので。

4
最終的には境界確定の訴訟を起こして決着を付けるしかないと思います。

回答No.1

hazu01_01

１　他人の土地を行政機関が勝手に書き換えることができるのか。
　　できないです。
　　行政機関が行なう行為として考えられるのは、国土調査がありますが、こちらは地籍測量図は作りません。また、それぞれの土地所有者に立ち会ってもらい境界を画定します。国調後の地図は字切図ではなく１５条地図（前は１７条地図といっていました）といいますので、今回の場合とは違います。
　　次に境界未定地の境界をめぐる裁判の調停・判決に基づく地籍測量図の作成があるようです。私は一度だけですがそういう事例を見ています。裁判所の調停でもないようですのでこれとも違いますね。
　　３番目に隣の地権者と町との所有権譲渡あるいは売買契約に基づき分筆を行なうための測量による地籍測量図作成ですか。平成１７年くらいまでは分筆する箇所だけの測量で法務局も登記を認めてきましたので、分筆する箇所以外に境界を接していないと隣接地権者として立会いを求められませんでした。今回はこの可能性はありますね。公図等を見ると隣の土地について道路等に接しているところで分筆している箇所はありませんか。
　　行政機関が行なう行為で他にもあるかもしれませんが、私のわかるものだけです。

４　はっきりとした決着をつけるための方法はどうしたらよいか。
　　隣接地権者が境界を確認したいそうですので、境界確認に立ち会ってください。そのとき、納得しなければ捺印はもちろん署名もしないことです。
　　法務局に「筆界特定制度」というものができました。この制度を利用するのはどうでしょうか。
　　参考：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

お礼

いろいろ参考になりました。ありがとうございました。
さらに勉強してみたいと思います。
　誰がどんな権限でこういうことを行ったのかここのところも
追求してみたいと思います。

補足

「筆界特定制度」初めて知りました。ありがとうございました。
いま、私のもとにある資料のうち昭和５４年３月に家を増築した折の登記申請書につけてある家屋平面図のところの問題の土地は直線ですっきりと描かれているのがあります。書き替えられたものはそこをえぐるような形になっています。なお、手元に地積測量図があり、これを作成した者は役場の職員で、申請者は当時の町長となっています。